В предлагаемой памятке мы рассмотрели наиболее проблемные ситуации, возникающие при расчете земельного налога. Опытный аудитор советует, что делать компании до встречи с налоговиками — еще при составлении отчетности, а также при встрече с проверяющими — в случае возникновения споров.
| № пп | Ситуация | Решение |
| Расчет и уплата налога | ||
| 1 | Компания продает недвижимость. При этом на земельный участок, на котором находится объект, ранее был оформлен договор бессрочной аренды | Ситуация является спорной. Имеют место случаи, когда налоговые органы предъявляют требования об уплате земельного налога к продавцу здания исходя из того, что договор аренды земельного участка оформлен на него. При этом в своих доводах инспекторы опираются на то, что право собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. С другой стороны, имеется противоположное мнение судей, что с момента продажи недвижимости прекращается обязанность продавца по уплате земельного налога в отношении земельного участка, занятого этим объектом недвижимости и предоставленного ему ранее на праве постоянного (бессрочного) пользования. При этом не важно, имеется государственная регистрация прекращения соответствующего права на земельный участок или нет. Так, ФАС ЗСО в постановлении от 16 апреля 2008 г. № Ф04-2366/2008(3508-А46-15) отметил, что при продаже недвижимости право на использование части земли, на которой находится передаваемый объект, переходит к покупателю (п. 2 ст. 268, п. 1, 2 ст. 271, ст. 552 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ). Соответственно если продавцом фактически уже не используется земельный участок, то и платить земельный налог по нему такая компания не обязана |
| 2 | Изменение кадастровой стоимости земли произошло в течение года | Ситуация является спорной. Налоговики в таком случае убеждены, что вправе требовать доначисления авансовых платежей в связи с изменением кадастровой стоимости земли в течение налогового периода. Однако арбитры считают иначе. Получение инспекторами подобных сведений от Роснедвижимости не может служить основанием для перерасчета и доначисления компании авансовых платежей по земельному налогу. В силу пункта 14 статьи 396 НК РФ кадастровая стоимость земельного участка, составляющая налоговую базу, может изменяться и устанавливаться только на 1 января календарного года, за который рассчитывается налог. Суд указал, что происшедшие в течение текущего года изменения кадастровой стоимости земельного участка учитываются только при определении налоговой базы для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде (постановление ФАС ЗСО от 31 октября 2007 г. № Ф04-7599/2007(39739-А46-26)) |
| 3 | Компания продает земельный участок, который фактически использовала в предпринимательской деятельности в течение ограниченного периода времени | В данном случае на момент расчета авансовых платежей коэффициент, предусмотренный пунктом 7 статьи 396 НК РФ при исчислении земельного налога, определяется исходя из срока нахождения данного объекта в собственности плательщика. Срок же фактического использования компанией земли в предпринимательской деятельности никак не отражается на расчете земельного налога. К такому выводу пришел, в частности, ФАС Поволжского округа в постановлении от 28 марта 2008 г. № А12-4029/07 |
| 4 | Нежилое помещение находится в жилом здании | При исчислении налога для нежилого помещения применяются ставки, предусмотренные для земель, занятых жилищным фондом. Действующее законодательство не предусматривает уплату земельного налога в пропорции между жилыми и нежилыми помещениями в жилом доме. Подобная позиция изложена в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 12 марта 2008 г. № А79-2897/2007 |
| 5 | У компании отсутствует документ, удостоверяющий право собственности, владения, пользования (аренды) земельным участком | Земельный налог на такой участок все равно начисляется. По мнению судей, отсутствие у предприятия правоустанавливающих документов на землю, фактически используемую в деятельности, не освобождает его от уплаты земельного налога по данному объекту. Арбитры признали правомерным доначисление налога в отношении участка, на котором находится недвижимое имущество, приобретенное компанией по договору купли-продажи и учитываемое на ее балансе, несмотря на то, что не был оформлен документ, удостоверяющий право собственности, владения, пользования (аренды) самим земельным участком (постановление ФАС Уральского округа от 29 ноября 2007 г. № Ф09-2409/07-С3) |
| 6 | Предприятие приобрело по договору купли-продажи здание. При этом межевания земли на момент расчета земельного налога еще не было | Ситуация является спорной .По мнению ИФНС, площадь земельного участка при исчислении налога должна определяться путем суммирования площади застройки и расчетной дополнительной площади, которая равна площади застройки. В противном случае налоговики ведут речь о занижении налоговой базы. Между тем арбитражная практика делает противоположные выводы. Так, в постановлении ФАС МО от 3 декабря 2007 г. № КА-А40/12388-07 суд, признавая позицию инспекторов неправомерной, указал, что, согласно закону субъекта (в частности, ст. 1 Закона г. Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве»), площадь земельного участка определяется суммированием площади застройки и расчетной дополнительной площади, принимаемой равной наименьшему из трех показателей: 1) площади застройки; 2) площади незастроенной части; 3) площади, приходящейся на долю в жилом квартале или ином земельном массиве, соответствующую зданию или сооружению, уменьшенной на непосредственно занимаемую зданием или сооружением площадь. Поскольку наименьшим в данной ситуации являлся показатель расчетной дополнительной площади незастроенной части земельного участка, компания правомерно использовала именно этот показатель при определении площади земельного участка в целом |
| 7 | Недвижимое имущество получено по договору в доверительное управление | Ситуация является спорной. Налоговики уверены, что компания должна платить земельный налог в отношении земельного участка, на котором расположено такое имущество. Однако судьи считают иначе. При передаче в доверительное управление объектов недвижимости компания — доверительный управляющий не является ни собственником в силу статьи 1012 ГК РФ, ни землепользователем в силу статей 5, 20 и 24 ЗК РФ, ни землевладельцем в силу статей 5 и 21 ЗК РФ. И значит, предприятие не может являться плательщиком земельного налога в отношении спорных земельных участков (постановление ФАС ЦО от 30 октября 2007 г. № А68-2004/06-96/12) |
| 8 | В собственности компании имеется помещение в многоквартирном доме. При этом отсутствует документ, определяющий долю земельного участка | Для расчета налога площадь такой доли земельного участка определяется исходя из сведений БТИ. Cобственник помещения в многоквартирном доме уплачивает земельный налог пропорционально доле, принадлежащей ей в общем имуществе. В случае же отсутствия у нее как у собственника документа о праве пользования долей земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, компания может получить такие сведения в БТИ.Такой вывод сделали судьи в постановлении ФАС МО от 16 ноября 2006 г. № КА-А41-10443/06 |
| Заполнение налоговой декларации | ||
| 9 | Строка 040 декларации «Период проектирования и строительства» | Согласно пункту 15 статьи 396 НК РФ, в отношении земельных участков, приобретенных компанией для жилищного строительства, за исключением индивидуального, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2. Применять такой коэффициент предприятие будет в течение трех лет с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до госрегистрации прав на построенный объект недвижимости. В случае если такое строительство завершится и госрегистрация прав на построенный объект будет получена до истечения трехлетнего срока, сумма налога, уплаченная за этот период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, будет зачтена или возвращена предприятию как излишне уплаченная. А если же срок жилищного строительства превысит три года, то при исчислении земельного налога необходимо применять коэффициент 4 до тех пор, пока не будет пройдена госрегистрация прав на построенное здание |
Начать дискуссию