Аренда: что кому не ясно?

«...Наша организация арендовала служебное помещение. Но недавно арендодатель продал его частному лицу. Теперь мы, как и раньше, оплачиваем арендную плату, но уже на счет нового владельца. У меня два вопроса: какие документы он должен предъявить нам для оплаты и можем ли мы учесть расходы по аренде при налогообложении прибыли?..»

У.И. Матросова, эксперт «УНП»
"Учет, налоги, право" № 35 21-27 сентября 2004 года

Эти вопросы нам задала М.П. Шкляева, главный бухгалтер из г. Ижевска. Мы решили ответить статьей на эти, а также другие наиболее часто возникающие у наших читателей вопросы, связанные с арендой: нужно ли платить НДС с сумм, вносимых арендатором в качестве обеспечения договора? Как правильно исчислять срок договора аренды?

Арендодатель не вечен

Начнем с ситуации, когда арендодатель продает сдаваемое имущество другому лицу. В этом случае происходит смена собственника, но на правах арендатора это никак не отразится (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Договор аренды будет продолжать действовать на тех же условиях, и арендатору даже не надо перезаключать договор с новым собственником. Достаточно иметь копии документов, подтверждающих переход права собственности (договора купли-продажи и свидетельства о регистрации права собственности). Не изменится ситуация и в случае, если прежде арендодателем было государственное или муниципальное образование, а затем стало частное лицо. Перечислять арендную плату, а также налог на добавленную стоимость нужно на основании счетов, выставленных новым арендодателем. После продажи имущества счет-фактуру на арендую плату должен выставлять также новый собственник от своего имени.

Если арендатор использует имущество в деятельности, направленной на извлечение дохода, он может учесть расходы по аренде в целях налогообложения прибыли. Ведь в этом случае будет соблюдено условие об экономической обоснованности расходов (ст. 252 НК РФ). Изменение арендодателя на это опять-таки не может повлиять. Для документального подтверждения своих расходов арендатору потребуется договор, документы, свидетельствующие о продаже имущества, и расчетные документы по арендной плате.

Забудем о залоге

Сейчас стало практически нормой включение в договор аренды условия о предоставлении арендатором обеспечительной денежной суммы в размере арендной платы за месяц. Часто такая сумма называется в договоре залоговой. Как правило, она вносится одновременно с первым платежом и находится у арендодателя вплоть до окончания срока аренды. Если у арендатора образуется задолженность, арендодатель направляет эти суммы на ее погашение либо при отсутствии долга засчитывает в счет арендной платы за последний месяц пользования имуществом. А если договор будет расторгнут досрочно, сумма обеспечения возвращается арендатору.

Налоговые органы считают, что после получения такой суммы арендодатель обязан уплатить с нее НДС. Например, эту позицию недавно высказало УМНС России по г. Москве (письмо от 27.07.04 № 24-11/49839). Налоговики считают, что такие денежные суммы непосредственно связаны с оплатой реализованных услуг, поэтому подлежат включению в налоговую базу по НДС на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 162 НК РФ. Ситуация осложняется тем, что, по мнению многих специалистов, деньги не могут быть предметом залога. Более того, такой точки зрения придерживается и Президиум ВАС РФ (п. 3 информационного письма от 15.01.98 № 26).

И все-таки, по нашему мнению, требовать включения обеспечительной суммы в налоговую базу по НДС незаконно. Даже если ее нельзя рассматривать как залог, назначение суммы (обеспечивать исполнение обязательств арендатора) от этого не меняется. Ведь способы обеспечения исполнения обязательств перечислены в Гражданском кодексе не исчерпывающим образом - они могут быть определены сторонами договора самостоятельно (п. 1 ст. 329 ГК РФ). Проще говоря, в договоре стороны могут «изобрести» свой собственный способ обеспечения исполнения обязательства. Поэтому обязанность начислить НДС возникнет только тогда, когда арендодатель зачтет сумму обеспечения в счет арендной платы.

Один день важен

А теперь рассмотрим ситуацию, о которой нам рассказала О.А. Боброва, главный бухгалтер из г. Пензы. Ее фирма сдавала в аренду помещение, причем договором было предусмотрено, что срок аренды истекает 25 июля. Арендатор дальше снимать помещение не собирался, и фирма, чтобы не терять времени, заранее заключила договор с другой организацией с условием о предоставлении помещения с 26 июля. Но 25 июля в этом году пришлось на воскресенье, и новый арендатор, появившись на пороге помещения в понедельник, столкнулся там с бывшим съемщиком, который еще не успел освободить помещение. Арендодателю пришлось извиняться перед новым арендатором, и за свой счет организовать перевозку его имущества обратно. Ольга Александровна спрашивает: какие претензии в этой ситуации можно предъявить к бывшему арендатору, который не освободил помещение?

Но дело в том, что арендатор поступил абсолютно правомерно - ведь, поскольку последний день срока аренды пришелся на воскресенье, срок считается истекшим на следующий за ним рабочий день.

Цитируем закон:

«...Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день...»

Статья 193 Гражданского кодекса РФ

Соответственно арендатор вправе был находиться в помещении 26 июля, поскольку в этот день договор аренды еще не считался прекращенным.

В данной ситуации ошибку допустил арендодатель, внимательно не проверив сроки действия договора. Ведь фактически он сдал в аренду помещение, занятое другим арендатором. И если вторым договором аренды предусмотрена неустойка за нарушение срока передачи помещения, то арендодатель обязан будет заплатить ее за один день.

Один день играет роль и при решении вопроса о необходимости регистрации договора аренды здания или сооружения. Такой договор, согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ, подлежит регистрации только в случае, если заключен на срок не менее года. Это значит, что договор, заключенный ровно на год, уже надо регистрировать. При этом под годом нужно понимать календарный год, состоящий из 365 дней. Поэтому, если, к примеру, в договоре сказано, что он вступает в силу с 1 января и действует до 31 декабря, года не будет. Следовательно, такой договор регистрировать не нужно (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).