Смена застройщика в процессе строительства

На практике иногда возникают ситуации, когда застройщик, начав строительство, оказывается не в состоянии его завершить по разным причинам. В этом случае необходимо передать функции застройщика другой организации, которая сможет закончить строительство объекта. Как произвести замену?

Требования к застройщику

Строительство объектов капитального строительства может осуществлять застройщик либо физическое или юридическое лицо, заключившее с застройщиком или заказчиком договор на осуществление строительных работ (подрядчик) (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).
Застройщик - это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации на основании разрешения на строительство.
В свою очередь разрешение на строительство представляет собой документ, который, во-первых, подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и, во-вторых, дает застройщику право на ведение ремонтно-строительных работ (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом объекта капитального строительства. Для получения данного документа необходимо наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, материалов проектной документации, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, а также другие документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Порядок смены застройщика

В тех случаях, когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другому лицу, все заключенные им договоры и соглашения не прекращают своего действия, а происходит лишь перемена лиц в обязательстве.
В данном случае перемена лиц в обязательстве охватывает как переход прав кредитора к другому лицу, так и перевод долга. Правила перемены лиц в обязательстве регулируются главой 24 Гражданского кодекса РФ.

ПЕРЕДАЧА ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса РФ уступка обязательственного права (цессия) осуществляется на основании договора.
Согласно его условиям одна сторона (первоначальный кредитор) передает (уступает) другой стороне (новому кредитору) обязательственное право, принадлежащее первоначальному кредитору. При этом уступка прав возможна только при соблюдении следующих условий:
- передача права не противоречит действующему законодательству и договору;
- передаваемое право не является неразрывно связанным с личностью кредитора (алименты, возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью) и не является регрессным требованием;
- имеется согласие должника в тех случаях, когда оно является необходимым в силу закона или договора.
По общему правилу право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Важным моментом является обязанность первоначального кредитора передать новому кредитору все документы, подтверждающие право требования, а также сообщить всю необходимую информацию о сделке.

ЕСЛИ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО НЕТ

Пунктом 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за возведение объектов капитального строительства без разрешения на строительство. При этом субъектом данного правонарушения является в первую очередь застройщик, а не организация, привлекаемая для ведения строительства (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 апреля 2008 г. № А56-44446/2007, постановление ФАС Дальневосточного округа от 2 апреля 2008 г. № Ф03-А51/08-2/775).

ПЕРЕДАЧА ДОКУМЕНТОВ

Согласно пункту 6 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ, застройщик при подготовке проектной документации представляет в том числе технические условия. При этом выданные технические условия по строительному объекту должны оставаться в силе с момента начала формирования градостроительного паспорта на проектирование объекта и до истечения срока действия разрешения на строительство (не менее двух лет с даты выдачи) и приплюсованного к нему предусмотренного законом срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 5 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).
В случае смены застройщика в процессе строительства объекта процедура правопреемства возможна по всей технической документации.
В соответствии с пунктом 18 «Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения» при смене правообладателя земельного участка, которому были выданы технические условия, новый правообладатель вправе воспользоваться этими техническими условиями. При этом он должен уведомить организацию, которая непосредственно осуществляет эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, о смене правообладателя.
Правила утверждены постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. № 83.
Однако следует учитывать, что по истечении установленного срока действия технических условий их параметры могут быть изменены. Кроме того, возможно аннулирование технических условий в случае отсутствия технической возможности подключения новых нагрузок (см. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 мая 2007 г. № Ф04-2492/2007(33631-А45-20).

Смена застройщика при строительстве многоквартирного дома

Если застройщик осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...», то необходимо учитывать следующее. Закон не запрещает данные действия. Кроме того, после выбытия из обязательства первоначального застройщика новый застройщик приобретает не только право на получение оставшейся части цены договора, но и право расторгнуть договор долевого участия в строительстве в случаях, которые предусмотрены законом № 214-ФЗ. Правда, при этом следует иметь в виду, что допускается не любая уступка прав требования со стороны застройщика, а лишь уступка прав требования специализированной строительной организации, которая смогла бы закончить начатое строительство.

УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ИЗМЕНЕНИЯХ

На основании пунктов 1 и 2 статьи 19 закона № 214-ФЗ застройщик обязан опубликовать в средствах массовой информации и (или) разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) проектную декларацию, включающую информацию о застройщике и о проекте строительства. Это необходимо сделать не позднее 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.
Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации в течение 10 дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.
Кроме того, предусмотрена обязанность застройщика по представлению проектной декларации и изменений в нее в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в орган, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Таким образом, основной обязанностью нового застройщика является опубликование сведений об изменении проектной декларации.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА

Предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации или непредставление в установленный срок отчетности в случаях, предусмотренных законодательством, признается административным правонарушением и влечет ответственность, установленную пунктами 2 и 3 статьи 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях. При этом штраф может быть наложен и на должностное лицо, и на организацию.