Жилье в кредит: как насчет имущественного вычета?

Основные положения

Физические лица, купившие жилье на заемные (кредитные) средства, вправе рассчитывать на имущественный налоговый вычет по НДФЛ (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ), но только в случае, если они получают доходы, облагаемые по ставке 13%[1], а также при условии, что ранее указанный вычет ими не применялся (поскольку имущественный вычет предоставляется по конкретному объекту недвижимого имущества или долям в нем, и повторное его предоставление по другому объекту не допускается[2]).

Кроме того, имущественный налоговый вычет при приобретении (строительстве) жилья не полагается:

– лицам, совершившим покупку (строительство) на средства работодателя (иных лиц), либо бюджетные[3] средства, либо средства материнского (семейного) капитала;

– лицам, имевшим дело при совершении сделки купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них со взаимозависимыми лицами[4].

Размер имущественного вычета

При определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при покупке объекта жилья на кредитные (заемные) средства в сумме, израсходованной налогоплательщиком на строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них. Об этом сказано в абз. 1 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, а вот абз. 13 рассматриваемого положения НК РФ уточняет, что размер такого вычета (без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым кредитам (займам)) не может превышать 2 млн руб.

Ранее эта сумма равнялась 1 млн руб. Повышенный размер вычета применяется в отношении правоотношений, возникших с января 2008 года (п. 6 ст. 9 Федерального закона от 26.11.2008 № 224‑ФЗ). При этом указанная норма НК РФ вступила в силу с 01.01.2009.

Но что означает словосочетание «правоотношения, возникшие…»? Как быть в ситуации, когда документы на вычет поданы после 01.01.2008, но за предыдущие (например, за 2007) годы? Или квартира приобретается в новостройке, и деньги частично внесены в 2007 году, но оплата продолжается и в 2008 году (либо затраты по строительству жилого дома растягиваются на несколько лет)? Или договор купли-продажи жилищного объекта заключен в 2007 году, но регистрация имущественных прав произошла в 2008 году (и т. д. и т. п.)?

На наш взгляд, применить вычет можно начиная с того налогового периода, в котором возникло право на вычет. (Здесь мы солидарны с мнением Конституционного суда, высказанным в Определении от 20.10.2005 № 387‑О: сумма имущественного налогового вычета, предоставляемого в отношении расходов на приобретение квартиры (жилого дома), применяется при исчислении облагаемой по ставке 13% налоговой базы по НДФЛ, рассчитываемой за налоговый период, начиная с налогового периода, в котором возникло право собственности на приобретенную квартиру (жилой дом).)

Итак, право на имущественный налоговый вычет возникает при наличии:

– документов, подтверждающих произведенные расходы на приобретение жилья;

– документов, подтверждающих право собственности на жилищный объект. Если речь идет о квартире, то таким документом может быть и акт о передаче квартиры (ниже мы поговорим о необходимых документах подробнее).

При этом наличие заявления на момент возникновения права на вычет не влияет, поскольку его подача зависит только от самого налогоплательщика. (Заявление необходимо для получения вычета в конкретном налоговом периоде.)

Таким образом, если документы на вычет поданы после 01.01.2008, но за 2007 год, общий размер имущественного вычета не может превышать 1 млн руб.

Если договор купли-продажи заключен в 2007 году, но регистрация имущественных прав произошла в 2008 году, размер такого вычета не может превышать 2 млн руб.

См. дополнительно статью А. В. Власова «Еще раз про изменения в налогообложении доходов физических лиц» на стр. 35 в этом номере журнала.

А как же проценты?

Проценты по целевым займам (кредитам) в обозначенную сумму (2 млн руб.) не включаются. Другими словами, имущественный вычет предоставляется по двум видам расходов: собственно на новое строительство (приобретение) на территории РФ жилья и на погашение процентов по займам (кредитам), предоставленным на указанные цели.

Но для применения имущественного вычета необходимо, во‑первых, чтобы заимодавцем (кредитором) выступала только российская организация. Во-вторых, чтобы заем (кредит) имел целевой характер, то есть был предназначен для строительства (приобретения) жилья (Письмо Минфина России от 23.09.2008 № 3-5-04/533@).

Например, налогоплательщик не вправе получить вычет, взяв так называемый потребительский кредит, даже если последний будет направлен им на приобретение жилья (Письмо Минфина России от 30.11.2006 № 03‑05‑01-05/264).

По кредитам (займам), направленным на погашение полученного ранее кредита (займа), целью которого являлось приобретение (строительство) жилья, также нельзя воспользоваться имущественным вычетом (письма Минфина России от 21.02.2007 № 03‑04‑05-01/54, ФНС России от 25.12.2006 № 04-2-02/788@).

Здесь же может возникнуть еще один вопрос: имеет ли право налогоплательщик на ежегодное предоставление вычета, если кредит под покупку (строительство) жилья выдается не на один год (что чаще всего и бывает). В письмах от 14.03.2008 № 03‑04‑06-01/58, от 25.12.2007 № 03‑04‑05-01/418 финансисты сделали вывод, что статья 220 Кодекса не содержит ограничений относительно возможности неоднократного получения уведомления, подтверждающего право налогоплательщика на получение части одного и того же имущественного вычета.

Отметим также: поскольку в отношении процентов никаких ограничений по сумме вычета не установлено, данные расходы принимаются в фактическом размере.

Остановимся на расходах

Статья 220 НК РФ определяет перечень расходов, которые можно учесть при получении имущественного налогового вычета. Но, прежде чем мы их перечислим, ответим на вопрос: вправе ли налогоплательщик включить в состав расходов, в отношении которых применяется налоговый вычет, сумму полученного кредита (займа)? В письмах от 12.02.2007 № 03‑04‑05-01/31, от 21.05.2007 № 03‑04‑05-01/149 финансисты высказались по этому поводу так: денежные средства, полученные по договору займа, являются собственностью заемщика. Соответственно, расходы, произведенные за счет полученного займа, являются собственными расходами налогоплательщика.

Итак, новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем может включать расходы:

– на разработку проектно‑сметной документации;

– на приобретение строительных и отделочных материалов;

– на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

– на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

Расходы на достройку и отделку приобретенного жилья принимаются к вычету только в том случае, если в договоре на приобретение объектов указано, что строительство по ним не завершено и они передаются без отделки (абз. 12 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина России от 25.09.2008 № 03-04-05-01/362).

Кроме этого, налогоплательщик вправе учесть расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке.

Фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них включают:

– расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;

– расходы на приобретение отделочных материалов;

– расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты.

Расходы, не поименованные в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, в состав имущественного вычета не принимаются. Так, нельзя учесть стоимость сантехники и иного оборудования (Письмо Минфина России от 28.04.2008 № 03‑04‑05-01/139), затраты на замену окон, установку теплых полов, шумоизоляционных стен (Письмо УФНС по г. Москве от 23.08.2005 № 28-10/59580), на перепланировку и реконструкцию помещения (Письмо ФНС России от 18.04.2006 № 04-2-02/301@).

А вот расходы по приобретению и установке межкомнатных дверей, по мнению ФНС, относятся к расходам по отделке квартиры (Письмо от 28.10.2008 № 3-5-04/644@).

Пример 1.

Е. В. Сидоров в 2007 г. получил ипотечный кредит в размере 1 500 000 руб. сроком на 20 лет под 11% годовых для приобретения жилья. В этом же году за счет средств кредита он приобрел квартиру за 2 000 000 руб. Акт о передаче квартиры также получен в 2007 г.

Имущественный налоговый вычет заявлен в 2008 году.

Е. В. Сидороввправе рассчитывать на получение имущественного налогового вычета: сумма возмещения из бюджета складывается из суммы 130 000 руб. (1 000 000 руб. х 13%) по расходам на приобретение жилья и 13% от всей суммы уплаченных им процентов.

Пример 2.

И. А. Уваров получил ипотечный кредит в размере 1 500 000 руб. на приобретение жилья. Часть средств этого кредита (900 000 руб.) потрачена им на покупку квартиры на вторичном рынке, оставшаяся сумма – на приобретение материалов и оплату работ по капитальному ремонту.

В данном случае имущественный вычет будет складываться из двух сумм – расходов на покупку квартиры (900 000 руб.) и процентов, уплаченных банку в части, приходящейся на стоимость квартиры. Поскольку речь здесь идет о приобретении завершенного строительством жилья, затраты на покупку отделочных материалов и ремонт не принимаются к вычету. То есть кредитные средства, направленные на ремонт жилья (600 000 руб.), не имеют целевого характера, и получить возмещение НДФЛ в размере 13% от всей суммы уплаченных процентов по кредиту И. А. Уваров не вправе.

Размер имущественного налогового вычета в сумме процентов, направленных на погашение части кредита, израсходованной непосредственно на приобретение квартиры, может определяться на основании соотношения суммы кредита на покупку квартиры и общей суммы кредита. В рассматриваемом случае – 60% (900 000 руб. / 1 500 000 руб. х 100%). Аналогичное мнение высказано в Письме Минфина России от 12.02.2009 № 03‑04‑05-01/56.

Кто осуществляет возврат налога?

Получить имущественный вычет налогоплательщик может либо в налоговой инспекции (по окончании года), либо у работодателя.

У работодателя возместить налог смогут только те налогоплательщики, в отношении которых он выступает налоговым агентом по НДФЛ. В этом случае налог можно вернуть в течение года, но в пределах суммы НДФЛ, начисленной за год, в котором поступило обращение, считая с 1 января.

Вычет предоставляется при условии подтверждения такого права налогоплательщика налоговым органом в форме уведомления, утвержденной Приказом ФНС России от 07.12.2004 № САЭ-3-04/147@. Уведомление выдается в 30‑дневный срок со дня подачи налогоплательщиком письменного заявления и подтверждающих документов (абз. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ).

В целях освобождения от налогообложения материальной выгоды по займам (кредитам), направленным на приобретение жилья, уведомление может выдаваться в течение года неоднократно (Письмо Минфина России от 26.03.2008 № 03‑04‑05-01/84).

В уведомлении имеется вся необходимая информация для предоставления вычета: помимо данных работника, которому положен вычет, данные работодателя – налогового агента, предоставляющего вычет, размер вычета, а также год, за который он предоставляется.

При этом работодатель предоставляет вычет в отношении доходов, полученных работником с начала года, а не с момента подачи уведомления (письма Минфина России от 02.04.2007 № 03‑04‑06-01/103, от 26.06.2006 № 03‑05‑01-04/188).

К сведению: если налогоплательщик пользовался имущественным вычетом у работодателя, а затем сменил место работы, то он не сможет продолжить его получение у нового работодателя, поскольку уведомление выдается налоговым органом на текущий налоговый период один раз (Письмо УФНС по г. Москве от 09.08.2006 № 28-10/71501). В таком случае налогоплательщик может получить оставшуюся часть имущественного налогового вычета либо на основании письменного заявления при подаче налоговой декларации в налоговый орган по месту жительства по окончании налогового периода, либо у работодателя (налогового агента) в следующем налоговом периоде в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 220 НК РФ.

Однако для случаев, когда организация прекратила свою деятельность в результате реорганизации, сделано исключение. Здесь налогоплательщик может оставшуюся часть вычета получить у правопреемника (Письмо ФНС России от 23.09.2008 № 3-5-03/528@).

В налоговой инспекции сумму налога можно возместить сразу за три последних года, но при условии, что расходы осуществлены налогоплательщиком до истечения первого налогового периода, за который подается декларация (Письмо ФНС России от 15.02.2007 № 04-2-02/150)[5].

Такая возможность предоставлена налогоплательщикам п. 8 ст. 78 НК РФ, согласно которому заявление о зачете или о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы. В Письме от 01.12.2005 № 04-2-03/187@ главное налоговое ведомство страны так и отмечает: подать заявление и декларацию на получение имущественного налогового вычета по расходам на приобретение квартиры после получения акта о передаче налогоплательщику квартиры или оформления на нее свидетельства о праве собственности налогоплательщик вправе за любые три подряд налоговых периода (например, если необходимые документы будут оформлены в 2007 году, то подать заявление можно за 2004 –
2006 годы). (См. также Письмо УФНС по г. Москве от 29.12.2005 № 28-10/97282.)

Аналогичного мнения сначала придерживались и финансисты (Письмо от 23.06.2005 № 03‑05‑01-05/102), однако позже они изменили свою позицию. Так, в Письме от 12.12.2006 № 03‑05‑01-05/275 Минфин указал: передача квартиры по передаточному акту произведена в 2006 году. Следовательно, имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, может быть предоставлен при подаче налоговой декларации по НДФД за 2006 год. При этом перерасчет налоговой базы за предыдущие налоговые периоды Кодексом не предусмотрен. (См. также письма от 13.04.2007 № 03‑04‑05-01/113, от 06.03.2007 № 03‑04‑05-01/77.)

По нашему мнению, позиция налоговиков соответствует положениям налогового законодательства, ведь в данном случае действует общий порядок возврата налога, предусмотренный ст. 78 НК РФ. Именно она и должна быть руководством к действию для налогоплательщиков.

Пример 3.

И. Г. Петров в 2006 г. приобрел не оконченный строительством жилой дом за 1 800 000 руб. Расходы на приобретение строительных и отделочных материалов были произведены в 2006 – 2007 гг. и составили 800 000 руб. Право собственности на жилье было получено в 2008 г.

Имущественный налоговый вычет (в сумме расходов на приобретение недостроенного жилого дома, строительных и отделочных материалов) может быть заявлен налогоплательщиком в налоговую инспекцию по месту его жительства по окончании 2008 года (когда зарегистрировано право собственности на объект). Следовательно, его размер ограничен 2 млн руб.

Предположим, что в течение 2006 года И. Г. Петров получил облагаемый 13% доход в размере 400 000 руб. За 2007 год сумма дохода равнялась 450 000 руб. В 2008 году – 550 000 руб.

В 2009 году в связи с финансовым кризисом И. Г. Петров был переведен на трехдневную рабочую неделю (к тому же ситуация на предприятии, работником которого является И. Г. Петров, не внушала оптимистического настроения). Поэтому гражданин рассчитывает на получение имущественного вычета за три предшествующих года (то есть за период, когда были понесены расходы на приобретение и отделку жилого дома) в сумме 1 400 000 руб. (сумма налога к возврату равна 182 000 руб. (1 400 000 руб. х 13%)). Другими словами, в 2009 году он хочет «выбрать» большую сумму.

Пример 4.

Воспользуемся условиями предыдущего примера, с той лишь разницей, что жилой дом приобретен гражданином в 2007 г., заявление о возврате налога подано в 2008 г.

В данном случае налогоплательщик может претендовать на возврат НДФЛ за 2007, 2008 и последующие годы до полного использования положенного ему вычета.

Возврат налога осуществляется в течение одного месяца после проведения камеральной проверки представленной декларации и зачета имеющейся недоимки по иным налогам или задолженности по пеням, штрафам (п. 6 ст. 78 НК РФ). Камеральная проверка в силу п. 2 ст. 88 НК РФ проводится в течение трех месяцев со дня представления налогоплательщиком налоговой декларации и всех подтверждающих документов.

Не расстраивайтесь – возместят все… были бы доходы

Итак, как мы уже отметили, если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет полностью не использован, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования (абз. 21 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина России от 25.09.2008 № 03‑04‑05-01/362).

Неиспользованный остаток имущественного налогового вычета может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Причем право на использование остатка вычета не прекращается, если физическое лицо впоследствии не будет являться собственником жилья, поскольку данное требование не предусмотрено ст. 220 НК РФ. Аналогичного мнения придерживаются финансисты (письма от 26.12.2008 № 03‑04‑05-01/481,от 14.04.2008 № 03‑04‑05-01/112, от 03.07.2006 № 03‑05‑01-07/33) и налоговики. Так, в Письме от 25.03.2008 № 04-2-02/1052@ ФНС отметила: предоставление имущественного налогового вычета связано с юридическим фактом осуществления расходов на приобретение недвижимого имущества. Если в последующем данный объект был продан налогоплательщиком, то такая продажа не изменяет факта осуществления расходов по его приобретению.

Отметим также, что налогоплательщик вправе не использовать имущественный налоговый вычет в каком‑либо налоговом периоде, а затем вновь возобновить его использование в последующих налоговых периодах (Письмо Минфина России от 28.07.2005 № 03‑05‑01-04/252).

Поговорим о документах

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФдля получения имущественного налогового вычета налогоплательщик должен представить в налоговую инспекцию следующие документы:

1. Письменное заявление.

2. Платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Как видим, в Налоговом кодексе приведен открытый перечень платежных документов. Кроме названных, к таковым могут быть отнесены:

– мемориальный ордер банка-кредитора о переводе средств со счета налогоплательщика на счет продавца квартиры (Письмо ФНС России от 29.10.2008 № 3-5-03/655@);

– простые векселя (их стоимость) Сбербанка России (коммерческого банка) с коротким сроком погашения, которые по существу выполняют функцию расчетных чеков, при условии представления налогоплательщиком копий этих векселей с передаточной надписью и акта приема-передачи векселей (Письмо ФНС России от 11.04.2006 № 04-2-02/280@). Аналогичную позицию занимают и финансисты (Письмо от 28.03.2005 № 03‑05‑01-07/6).

Собственный вексель в счет оплаты стоимости жилья в качестве документального подтверждения произведенных расходов учесть не удастся (Письмо Минфина России от 28.03.2005 № 03‑05‑01-07/6).

В случае если сторонами сделки выступают физические лица, документом, подтверждающим произведенные расходы, может быть расписка продавца, удостоверяющая передачу ему покупателем денежных средств (письма Минфина России от 28.09.2006 № 03‑05‑01-05/215, УФНС по г. Москве от 05.07.2006 № 28-08/59551@). Причем заверять расписку у нотариуса не нужно. Более того, если все элементы расписки содержатся в договоре купли-продажи жилья, то документом, подтверждающим фактические расходы, будет являться такой договор.

3. В случае строительства или приобретения жилого дома, в том числе не оконченного строительством, или доли (долей) в нем для заявления имущественного налогового вычета предъявляют документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем.

Если речь идет о приобретении квартиры (комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме), в налоговую инспекцию необходимо представить договор о приобретении квартиры, а также акт о передаче жилья или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них.

При отсутствии документа, подтверждающего право собственности, но при наличии документа, подтверждающего передачу квартиры в пользование, имущественный налоговый вычет на покупку квартиры может быть предоставлен.

Таким образом, для получения имущественного вычета не обязательно дожидаться момента, когда будет выдано свидетельство о праве собственности на объект жилья, однако необходимо, чтобы на руках был акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них (Письмо Минфина России от 25.12.2007 № 03‑04‑05-01/428).

Кстати, судебное решение о признании права собственности на квартиру также является документом, на основании которого налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет (Письмо Минфина России от 19.01.2009 № 03-04-05-01/11).

4. Кроме того, если возмещение налога производит сама налоговая инспекция, а не работодатель, налогоплательщику необходимо представить налоговую декларацию по форме № 3‑НДФЛ. Столичные налоговики, расширяя указанный перечень документов, вменяют в обязанность налогоплательщиков представить оригиналы справок о доходах по форме № 2‑НДФЛ (Письмо от 29.12.2007 № 28-10/125911).

Имущественный вычет по процентам

Здесь получение вычета производится так же, как и по основным расходам. При этом в Письме УФНС по г. Москве от 29.12.2007 № 28-10/125911 приводится следующий перечень документов:

– копия кредитного (ипотечного) договора;

– копия графика погашения кредита и уплаты процентов по кредитному (ипотечному) договору;

– справка организации, выдавшей кредит, об уплаченных в отчетном налоговом периоде процентах за пользование кредитом.

Нюансы распределения вычета

Общая долевая собственность

В силу абз. 18 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФразмер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности (см. письма Минфина России от 24.11.2008 № 03‑04‑05-01/439, от 13.02.2007 № 03‑04‑05-01/37).

Передать такой вычет одним совладельцем другому нельзя (письма Минфина России от 30.10.2007 № 03‑04‑05-01/350, ФНС России от 25.09.2007 № 04-2-03/002429).

Пример 5.

Супругами Степановыми в 2008 г. приобретена в долевую собственность квартира за 2 400 000 руб. У каждого из них по 1/2 доли квартиры в собственности.

Имущественный налоговый вычет каждому супругу может быть предоставлен в размере 1 000 000 руб. (2 000 000 руб. x
1/2 доли).

Аналогичный подход наблюдается и относительно процентов по целевым займам и кредитам, уплачиваемым созаемщиками, приобретшими квартиру в долевую собственность за счет средств такого кредита (Письмо ФНС России от 08.09.2008 № 3-5-04/491@).

При приобретении жилого объекта в собственность одного физического лица размер фактически предоставляемого вычета по расходам на приобретение квартиры не подлежит какому‑либо распределению или корректировке, несмотря на то что целевой заем (кредит) может быть привлечен не только этим налогоплательщиком, но и другими лицами (солидарными заемщиками). Право на получение имущественного налогового вычета в сумме уплаченных процентов по целевым займам имеет только созаемщик – собственник квартиры при условии, что именно на него оформляются документы по оплате таких процентов (Письмо ФНС России от 29.10.2008 № 3-5-03/655@).

Долевая собственность с несовершеннолетними детьми

Родители, имеющие несовершеннолетних детей и расходующие собственные средства на приобретение объектов недвижимости в общую с детьми долевую собственность, вправе применить имущественный вычет (в пределах общего размера) в соответствии с фактически произведенными расходами без распределения по долям (то есть в полном объеме). Такой вывод сделал Конституционный суд в Постановлении от 13.03.2008 № 5‑П (см. также письма ФНС России от 25.09.2008 № 3-5-04/542@, УФНС по г. Москве от 07.07.2008 № 28-10/064223@).

Однако при этом не уточняется, сможет ли ребенок в будущем воспользоваться имущественным налоговым вычетом, если его родитель уже воспользовался его вычетом. Данный вопрос в настоящее время законодательством не урегулирован. В связи с этим Минфин готов рассмотреть возможности внесения соответствующих изменений в Налоговый кодекс (Письмо от 20.11.2008 № 03‑04‑05-01/348).

Общая совместная собственность

Имущество, приобретенное супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). При этом не имеет значения, кто фактически нес расходы по покупке имущества, а также на кого оно оформлено. Так, если имущество приобретено одним из супругов в период брака, то второй супруг тоже может получить вычет (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.11.2007 № 8184/07).

Режим общей совместной собственности применяется, если супруги не заключили между собой брачный договор, предусматривающий раздельный или долевой режим собственности на имущество (Письмо Минфина России от 11.03.2008 № 03‑04‑05-01/65).

Следовательно, оба супруга имеют право на вычет (в том числе и по расходам, связанным с уплатой процентов на погашение кредита при покупке жилья), а также право на его распределение (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.11.2007 № 8184/07, письма Минфина России от 11.06.2008 № 03‑04‑05-01/202, от 27.02.2008 № 03‑04‑05-01/51).

При этом размер вычета распределяется в согласованных собственниками размерах и в соответствии с их письменным заявлением (абз. 18 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Например, налогоплательщик имеет возможность распределить вычет в пропорции 100% к 0% (письма Минфина России от 21.04.2008 № 03‑04‑05-01/122, от 26.11.2007 № 03‑04‑05-01/378, УФНС по г. Москве от 19.05.2006 № 09-17/42422). Однако при таком раскладе (при распределении одному из собственников имущественного вычета в размере 0%) считается, что собственник свое право на вычет использовал, и повторно он ему предоставлен быть не может.

Не удастся перераспределить между собственниками и неиспользованный остаток имущественного вычета, поскольку Налоговым кодексом данная процедура не предусмотрена (Письмо Минфина России от 12.02.2008 № 03‑04‑05-01/37).

А как быть в ситуации, если один из супругов право на вычет уже использовал?

В этом случае вычет может быть предоставлен только другому супругу и лишь в размере половины понесенных расходов на приобретение жилого помещения, но не более максимально возможного предела. Распределять вычет по соглашению между супругами в иной пропорции нельзя (письма Минфина России от 14.07.2008 № 03‑04‑05-01/243 (п. 1), от 30.05.2008 № 03‑04‑05-01/182).

Справедливости ради отметим, что Налоговый кодекс не содержит ограничений на распределение налогового вычета участниками общей совместной собственности, если один супруг свое право на вычет использовал. Такой супруг не вправе лишь повторно его заявить.

[1] Так, пенсионеры, имеющие не облагаемый НДФЛ в силу п. 2 ст. 217 НК РФ доход в виде пенсии (Письмо Минфина России от 03.10.2008 № 03-04-05-01/373), индивидуальные предприниматели, применяющие специальные налоговые режимы, а значит, освобожденные от уплаты НДФЛ (письма Минфина России от 30.06.2008 № 03-11-05/159, от 22.05.2007 № 03-11-05/111), не могут получить при приобретении жилья имущественный налоговый вычет.

[2] См, например, Письмо Минфина России от 02.09.2008 № 03-04-05-01/327.

[3] При предоставлении субсидии из бюджета на покупку жилья до 01.01.2008 указанная сумма должна включаться в доходы физического лица в общем порядке с одновременным его правом на получение имущественного вычета. В то же время она (сумма) освобождается от обложения НДФЛ в случае, если лица, получившие субсидии с 01.01.2005 из бюджетных средств, до 01.01.2008 не уплатили налог и не воспользовались имущественным налоговым вычетом на приобретение жилья (Письмо ФНС России от 11.11.2008 № 3-5-04/678@). При получении субсидии после 01.01.2008 налогоплательщик не включает указанную сумму в облагаемую базу и одновременно теряет право на соответствующий имущественный вычет в размере предоставленной субсидии (письма Минфина России от 17.03.2008 № 03-04-05-01/70, ФНС России от 21.09.2008 № ШТ-6-3/670@).

[4] До 01.01.2008 вычет мог быть предоставлен таким лицам в случае, если отношения между ними не оказывали влияния на условия и экономические результаты сделки (см., например, Письмо ФНС России от 21.09.2005 № 04-2-02/378@). После указанной даты, как отметило главное налоговое ведомство страны, имущественный налоговый вычет лицам, состоящим в браке, родственникам (и другой перечисленной в ст. 20 НК РФ категории граждан) не предоставляется независимо от условий и экономических результатов заключенной между ними сделки (Письмо от 04.09.2008 № 3-5-03/477@).

[5] Конституционный суд в Определении от 20.10.2005 № 387‑О подтвердил невозможность распространения имущественного налогового вычета, связанного с приобретением жилья, на налоговые периоды, предшествовавшие моменту его приобретения.