Строительство объектов, как правило, ведется за счет кредитов или с привлечением средств инвесторов. Какие особенности следует учитывать, если финансирование осуществляет иностранный инвестор? Давайте разбираться.
Стройку финансирует иностранец
Рассмотрим такую практическую ситуацию. Филиал иностранной компании выступает в роли инвестора при строительстве офисного здания. Договор с техническим заказчиком, осуществляющим надзор за строительством, и с генподрядчиком тоже заключает инвестор. Участок земли арендован на 49 лет российским юридическим лицом, которое в процессе строительства не участвует вообще, только получает разрешения.
По окончании строительства часть здания будет принадлежать инвестору, а часть - арендатору земельного участка. При такой схеме строительства сразу возникает ряд вопросов. Легальна ли она? Возможна ли организация строительства в указанном порядке и имеет ли право инвестор получать возмещение НДС по сданным генподрядчиком строительно-монтажным работам, не дожидаясь ввода здания в эксплуатацию? Как в налоговом учете учитывать инвестору текущие затраты: аренду офиса, зарплату управленческого персонала и т. д. - как расходы текущего периода или включать в стоимость инвестиционного актива?
Юридические аспекты
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ лицо, имеющее на праве собственности или аренды участок земли, на котором будет осуществляться строительство, является застройщиком. Как следует из ситуации, арендатором земельного участка является российское юридическое лицо (далее - застройщик). Именно застройщик уполномочен привлекать специализированных заказчиков для организации строительства, построения взаимоотношений с проектировщиками и подрядчиками, осуществления строительного контроля, что также следует из процедур, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.
При заключении договоров строительного подряда следует руководствоваться главой 37 Гражданского кодекса РФ. Заказчиком по договору строительного подряда может быть лицо, имеющее разрешение на строительство, права на строительную площадку, а также утвержденную техническую документацию. Техдокументацию и строительную площадку заказчик должен передать подрядчику для выполнения работ (ст. 743, 747 Гражданского кодекса РФ). Иными словами, чтобы привлечь подрядчика, нужно являться застройщиком или специализированным заказчиком, которому застройщик поручает привлечение подрядной строительной организации.
Таким образом, инвестор, не являющийся застройщиком, не имеет законодательных полномочий по привлечению заказчика или подрядчика. Следовательно, организация строительства в порядке, изложенном в ситуации, не соответствует требованиям градостроительных процедур и Гражданскому кодексу РФ.
Особенности учета и налогообложения
Что касается возмещения НДС инвестором в процессе строительства, то риски в отказе возмещения налога со стороны налоговых органов оценить невозможно из-за несоответствия фактического построения взаимоотношений между участниками строительства требованиям действующего законодательства. Экономически инвестор имеет право на такие вычеты. Насколько формальная сторона вопроса может повлиять на отказ в вычете, сказать трудно.
Текущие расходы инвестора, связанные со строительством объекта, могут быть учтены в составе инвестиционного актива. В процессе строительства инвестор может учитывать их по дебету счета 08 и включить их в первоначальную стоимость основного средства вместе с расходами по выполненным строительным работам. Учесть их как текущие расходы в налоговом учете достаточно проблематично, поскольку они могут не соответствовать критериям пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ (экономическая обоснованность и связь с деятельностью, направленной на получение доходов).
Начать дискуссию