Строительная организация приобрела земельные участки, не предназначенные для жилищного строительства. В связи с этим производилось изменение их целевого назначения.
С какого момента организация вправе применять пониженную ставку земельного налога? Когда прекращается обязанность застройщика по уплате земельного налога?
Порядок определения налоговой базы
В соответствии со статьей 391 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Согласно разъяснениям чиновников, приведенным в письме Минфина России от 5 мая 2009 г. № 03-05-05-02/25, налоговая база, размер которой зависит от стоимостной оценки земельного участка (кадастровой стоимости), определяется на конкретную дату (1 января года, являющегося налоговым периодом).
Она не может изменяться для целей налогообложения в течение налогового периода, в том числе в зависимости от изменения вида разрешенного использования земельного участка. Исключением являются случаи исправления технических ошибок, судебного решения и т. п. Они вносятся обратным числом на указанную дату.
Таким образом, изменение вида разрешенного использования земельного участка, влияющее на величину кадастровой стоимости земельного участка и происшедшее в течение налогового периода, учитывается при определении налоговой базы, которая будет применяться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде.
Пунктом 1 статьи 394 Налогового кодекса РФ установлена пониженная ставка земельного налога в размере 0,3 процента в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса. В то же время в отношении участка, приобретенного для жилищного строительства, исчисление суммы земельного налога производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства.
При этом трехлетний срок строительства, в течение которого применяется повышающий коэффициент 2, должен исчисляться начиная с месяца выдачи свидетельства о госрегистрации права на земельный участок с измененным видом разрешенного использования «под строительство жилого дома» (см. письмо Минфина России от 12 февраля 2009 г. № 03-05-05-02/05).
ПРИМЕР
Организацией 4 марта 2008 года приобретен земельный участок с назначением «под строительство торгово-развлекательного комплекса» площадью 1700 кв. м. Кадастровая стоимость участка -
1 500 000 руб., установленная ставка земельного налога - 1,5 процента. В декабре 2008 года изменено назначение участка «под строительство жилого дома» и уменьшена его кадастровая стоимость до 1 100 000 руб., а также получено новое свидетельство о госрегистрации права на земельный участок.
В 2008 году налогообложение производится исходя из вида разрешенного использования «под строительство торгово-развлекательного комплекса». Учитывая, что возникновение права собственности на земельный участок произошло 4 марта, то есть в течение налогового периода, сумма налога исчисляется с учетом коэффициента. Он определяется как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный земельный участок находился в собственности, к числу календарных месяцев в налоговом периоде. Так как право собственности на участок приобретено до 15-го числа соответствующего месяца включительно, то месяц возникновения прав принимается за полный месяц.
В 2008 году сумма земельного налога составит:
1 500 000 руб. х 1,5% 5 10 мес. : 12 мес. = 18 750 руб.
В 2009 году земельный налог будет равен:
1 100 000 руб. х 0,3% х 2 = 6600 руб.
При этом трехлетний срок строительства, в течение которого применяется повышающий коэффициент 2, исчисляется с декабря 2008 года.
ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ВЗИМАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА
В соответствии со статьей 388 Налогового кодекса РФ плательщиками земельного налога признаются организации, обладающие земельными участками на праве собственности или постоянного (бессрочного) пользования. Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат госрегистрации в Едином государственном реестре. Следовательно, основанием для взимания земельного налога является правоустанавливающий документ на земельный участок. К таким документам относится свидетельство о государственной регистрации прав.
Исполнение обязательств застройщиком
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Этот срок должен быть единым для дольщиков, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома или блок-секции дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
При этом обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ).
ПРИМЕНЕНИЕ ПОВЫШАЮЩИХ КОЭФФИЦИЕНТОВ ПРЕКРАЩАЕТСЯ
Право собственности дольщика на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации на основании документов, подтверждающих факт его постройки (разрешение на ввод в эксплуатацию), и передаточного акта или иного документа о передаче объекта. Исходя из этих норм, финансисты сделали вывод (см. письмо от 5 мая 2009 г. № 03-05-05-02/25), что обязанность организации-застройщика по применению повышающих коэффициентов прекращается «с момента исполнения этой организацией обязательств перед всеми участниками долевого строительства в порядке, установленном статьей 12 Федерального закона № 214-ФЗ».
С КАКОГО МОМЕНТА МОЖНО НЕ ПЛАТИТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ?
Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).
При этом, как отметили судьи в постановлении ФАС Уральского округа от 17 октября 2007 г. по делу № Ф09-8428/07-С1, «публичная обязанность по оформлению правоустанавливающих документов на земельный участок, находящийся под многоквартирным домом, у отдельного собственника жилого помещения в названном доме отсутствует».
Таким образом, основанием для госрегистрации перехода прав на земельный участок будет являться совместное заявление застройщика и собственников помещений в многоквартирном доме или их представителей (п. 6 Инструкции, утвержденной приказом Минюста России от 14 февраля 2007 г. № 29). В частности, представителями собственников могут являться председатель или иной член правления товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Следовательно, обязанность организации-застройщика по уплате земельного налога прекращается с момента государственной регистрации собственниками (ТСЖ) прав общей долевой собственности на объекты недвижимости.
КТО СТАНОВИТСЯ СОБСТВЕННИКОМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, и др.
При этом следует учитывать, что до определения границ и площади земельного участка, а также его кадастрового учета этот участок не может быть передан в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме (постановление ФАС Уральского округа от 21 апреля 2009 г. № Ф09-2332/09-С3).
Начать дискуссию