Передача общего имущества в пользование

Передача общего имущества в пользование

Поправки вступили в силу 29.09.2009. О том, что изменилось для управляющей организации, ТСЖ, собственников помещений, а также претендентов на право пользования общим имуществом, читайте в данной статье.

Вначале перечислим нововведения.

Начиная с 29.09.2009 пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ изложен так: к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, в отдельную позицию (пп. 3.1) в уже упомянутом п. 2 ст. 44 ЖК РФ вынесено принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

Также изменения внесены в п. 1 ст. 46 ЖК РФ. Их суть сводится к тому, что принятие двух указанных категорий решений общего собрания возможно только квалифицированным большинством голосов собственников помещений в многоквартирном доме (не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников).
Из пункта 2 ст. 145 ЖК РФ исключен пп. 12, согласно которому принятие решений о сдаче в аренду общего имущества в многоквартирном доме или передаче иных прав на него относилось к компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Поправки, введенные в Закон о рекламе, корреспондируют изменениям в ЖК РФ. Так, в п. 5 ст. 19, касающийся требований к договору на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, внесено дополнение о необходимости получить согласие собственников помещений в многоквартирном доме, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество. Причем договор заключает лицо, уполномоченное на это общим собранием собственников помещений.

К заявлению, представляемому в орган местного самоуправления для получения разрешения на размещение рекламной конструкции, с 29.09.2009 следует приложить протокол общего собрания собственников, если для установки конструкции предполагается использование общего имущества многоквартирного дома. Соответствующее дополнение внесено в пп. 2 п. 11 ст. 19 Закона о рекламе.

Теперь перейдем к анализу изменений.

Использование общего имущества

Уточнение формулировки пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что исполь-зование общего имущества самими собственниками помещений не требует принятия решения квалифицированным большинством голосов собственников. Имеются в виду ситуации, когда один из собственников помещений (например, организация, владеющая нежилым помещением) использует общее имущество, например, для размещения рекламы (подробнее см. статью «Использование общего имущества собственником нежилого помещения», № 3, 2009). Так, теперь четко написано, что решение об использовании общего имущества иными лицами (всеми, кроме собственников помещений) принимается общим собранием собственников помещений. Полагаем, что к иным лицам также следует отнести и арендаторов нежилых помещений.

Ранее в пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ речь шла о передаче в пользование общего имущества. Это позволяло отождествлять договор о передаче имущества в пользование с договором аренды (согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование). Теперь собрание принимает решение о пользовании общим имуществом, то есть о порядке, условиях, платности пользования. Это понятие охватывает не только правоотношения, регулируемые договором аренды, но и пользование общим имуществом, осуществляемое на основании иных договоров, пусть и не предусмотренных законодательством. Это справедливо, поскольку передача имущества в аренду сопряжена с выбытием данного имущества из владения и пользования собственниками помещений, тогда как на практике такого выбытия не происходит. Например, размещение рекламной конструкции на крыше или фасаде не означает, что собственники помещений перестают использовать крышу или фасад как конструктивный элемент многоквартирного дома. На это указал еще Президиум ВАС в п. 1 Информационного письма от 11.01.2002 № 66. Подобный договор не является договором аренды. Поэтому такой предмет договора, как передача в аренду части фасада многоквартирного дома площадью N метров, не имеет никаких правовых оснований.

Решение принимают собственники

Согласно новому пп. 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ на общем собрании собственников квали-фицированным большинством голосов должно быть также принято решение, во первых, об условиях пользования общим имуществом, которые должны найти отражение в договоре, и, во вторых, об определении лиц, которые уполномочены от имени собственников заключать такие договоры. Безусловно, эти требования следуют из общих норм Жилищного кодекса. Так, и до принятия изменений суд признавал правомерным отказ в выдаче разрешения на установку рекламной конструкции (брандмауэра на стене многоквартирного дома) без дого-вора, заключенного с собственниками помещений многоквартирного дома (Постановление ФАС ПО от 20.08.2009 № А65-20008/2008).

Однако на практике приходилось сталкиваться со множеством злоупотреблений. Например, очень часто органы местного самоуправления предписывали потенциальным рекламодателям заключать договоры на установку рекламных конструкций именно с ними, без какого бы то ни было участия собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно, плата поступала в бюджет. Напомним, что именно так зачастую происходило и с передачей в аренду нежилых помещений в многоквартирном доме (подвалов, чердаков и т. д.). Однако если в отношении нежилых помещений суть спора состоит в определении их статуса (являются они самостоятельным объектом или включаются в состав общего имущества), то по поводу крыши и фасада дома споры такого рода вряд ли уместны. Точно так же в домах, находящихся в управлении управляющих организаций, последние самовольно брали на себя полномочия заключать договоры о размещении рекламы в лифтах.Собственников помещений даже не уведомляли о порядке размещения рекламы, размере получаемого дохода и порядке его использования.

Если найдутся заинтересованные лица, которые обратятся в суд с требованием о признании договора о размещении рекламы, заключенного органом местного самоуправления или управляющей организацией, ничтожным, суд удовлетворит такой иск, ведь именно общее собрание собственников помещений должно дать согласие на использование общего имущества тем или иным образом. Однако, если решением этого вопроса никто не занимается, доходы от использования общего имущества проходят мимо его собственников.
Нужно признать, что изменения и дополнения, внесенные комментируемым законом, позволят предотвратить злоупотребления и нарушение прав собственников помещений только при размещении рекламных конструкций. Ведь орган местного самоуправления может выдать разрешение на установку рекламной конструкции лишь при наличии протокола общего собрания собственников. А договор на установку и эксплуатацию рекламной конст-рукции заключается только с лицом, уполномоченным на это общим собранием собственни-ков помещений в многоквартирном доме.

Поскольку использование общего имущества иным образом (размещение рекламы без использования рекламных конструкций, передача в пользование части холлов и т. д.) регулируется соглашением сторон и не контролируется уполномоченными органами, ситуация останется прежней – при заключении договора без санкции общего собрания собственники будут вынуждены отстаивать права в судебном порядке.

Новости для ТСЖ

Исключение из числа полномочий общего собрания членов ТСЖ принятия решения о сдаче в аренду общего имущества в многоквартирном доме или передаче иных прав на него (пп. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ) устранило коллизию, когда принимать решение о передаче общего имущества в пользование должно было и общее собрание собственников, и общее собрание членов ТСЖ (подробнее см. статью «Кого пригласить на собрание в многоквартирном доме?», № 4, 2008, стр. 44). Члены ТСЖ не вправе включать в компетенцию того или иного органа управления товариществом принятие решения о передаче общего имущества собственников в пользование. Это будет противоречить ЖК РФ.

До настоящего времени преобладала точка зрения, согласно которой, если в доме создано ТСЖ, именно оно должно заключать договор о передаче общего имущества в пользование (Постановление ФАС МО от 14.03.2008 № КА-А40/1701-08). После вступления в силу рассматриваемых поправок собственники помещений самостоятельно выбирают лицо, которое будет заключать договор, и наделяют его соответствующими полномочиями, что отражается в протоколе общего собрания собственников помещений. Вовсе не обязательно, что это будет ТСЖ в лице его председателя. Например, собственники вправе выбрать одного из собственников – граждан. Право ТСЖ предоставлять в пользование часть общего имущества в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников, закреплено в пп. 1 п. 2 ст. 137 ЖК РФ. Полагаем, это право может быть реализовано, если собственники помещений решат большинством голосов (2/3) наделить полномочиями по заключению договора товарищество.

Остается один важный вопрос. Федеральный закон от 27.09.2009 № 228 ФЗ не затро-нул положения ст. 152 ЖК РФ. Напомним, что пп. 3 п. 2 этой статьи относит сдачу в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме к одному из видов хозяйственной деятельности ТСЖ. Причем доход от такой хозяйственной деятельности расходуется по решению общего собрания членов ТСЖ на уставные цели (п. 3 ст. 152 ЖК РФ). Теперь общее имущество может быть передано в пользование третьим лицам и без участия ТСЖ (если на заключение договора уполномочено другое лицо, не товарищество).

Полагаем, что независимо от того, кто именно будет выступать уполномоченным лицом, собственник доходов от использования общего имущества должен определяться одинаково. Исходя из ст. 248 ГК РФ доходы от использования общего имущества принадлежат его собственникам соразмерно их долям в праве общей долевой собственности на общее имущество (иное распределение может быть установлено соглашением между собственниками). Поэтому неправильно считать, что при заключении товариществом договора о пользовании общим имуществом доход будет возникать у ТСЖ, а при заключении договора уполномоченным лицом – у собственников помещений. Лицо, определенное общим собранием собственников, наделяется лишь полномочиями по заключению договора на условиях, установленных решением общего собрания. Доходы от использования имущества не поступают в собственность этого уполномоченного лица.

Условия договора о пользовании общим имуществом

В соответствии с пп. 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников принимает решение об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества на условиях, установленных общим собранием. На наш взгляд, читать эту норму следует так: часть собственников (участ-вующая в собрании и обладающая минимум 2/3 голосов) от имени всех собственников передает полномочия одному лицу. Эти полномочия сводятся исключительно к заключению договора. Условия договора также устанавлива-ются указанной частью собственников. Они касаются, в частности, следующих моментов:
– объекта общего имущества, режим пользования которым устанавливается;
– пользователя;
– порядка использования;
– размера вознаграждения, выплачиваемого пользователем;
– порядка расчетов (каким образом и в какие сроки вносится плата).

Кроме того, общее собрание вправе установить, от чьего имени выступает уполномоченное лицо – от своего или от имени собственников. Выше мы пришли к выводу, что доходы от использования общего имущества в любом случае принадлежат собственникам помещений, поэтому, полагаем, уполномоченному лицу нецелесообразно выступать в договоре с контрагентом от своего имени. Тем более что договор заключается на основании протокола общего собрания, в котором указываются данные собственников, как присутствовавших на собрании, так и всех остальных (ведь следует указать, от имени каких собственников лицо наделено полномочиями по заключению договора).

Выбор уполномоченного лица связан исключительно с удобством подписания договора. Как указано в пояснительной записке к законопроекту № 166060-5 (который впоследствии стал Федеральным законом от 27.09.2009 № 228 ФЗ), подписание договора каждым собственником общего имущества, проголосовавшим за его заключение, в ряде случаев затруднительно. Добавим, что в п. 7 Постановления от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» Пленум ВАС отметил, что стороной договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. Полагаем, что сказанное полностью справедливо и по отношению к сособственникам общего имущества в многоквартирном доме.

Принадлежность дохода от пользования общим имуществом собственникам помещений и заключение договора от их имени означают, что пользователь (контрагент по договору) приобретает обязанности налогового агента по НДФЛ (подробнее см. статью «Аренда общего имущества: избавляемся от ЕНВД», № 8, 2009).
Подводя итоги рассмотрению нового закона, следует отметить его положительный характер для собственников помещений в многоквартирном доме. Поправки направлены на защиту прав собственников общего имущества, устранили имевшуюся в Жилищном кодексе коллизию. Как они будут применяться на практике, покажет время.