ВОЗНИКНОВЕНИЕ ОБЯЗАННОСТИ ПО УПЛАТЕ НАЛОГА СВЯЗАНО С ПЕРЕДАЧЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Для целей налогообложения прибыли продавец недвижимости обязан отразить доход от ее реализации, не дожидаясь, пока право собственности будет зарегистрировано на покупателя. Сумму, вырученную за имущество, необходимо включить в налоговую базу сразу, как только окажутся выполнены два условия. Первое - недвижимость передана покупателю. Второе - поданы документы на государственную регистрацию права собственности. На этом настаивает Минфин России.
Главное финансовое ведомство не впервые высказало такую позицию (письмо Минфина России от 03.07.06 № 03-03-04/1/554), но в опубликованном письме впервые привело ее обоснование. Согласно статье 425 Гражданского кодекса РФ, договор купли-продажи недвижимости вступает в силу с момента его заключения. Что касается обязательной государственной регистрации перехода права собственности на имущество (п. 2 ст. 223 ГК РФ), то из-за ее отсутствия данный договор не может быть признан недействительным. При этом специалисты Минфина России сослались на статью 551 ГК РФ. Из нее следует, что такая регистрация может быть проведена, даже если одна из сторон договора уклоняется от нее*.
* Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимости уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на имущество, регистрация может быть проведена в судебном порядке (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Суд может вынести соответствующее решение по требованию другой стороны или судебного пристава-исполнителя.
Напомним, что передача недвижимости оформляется передаточным актом (ст. 556 ГК РФ). После того как его подпишут обе стороны сделки, обязательство продавца передать покупателю имущество считается исполненным. Заметим, что в договоре купли-продажи может быть установлен и иной порядок.
ПРИМЕР 1
ООО «РиК» продало офисное помещение. Оно было передано покупателю по акту приема-передачи от 26 мая 2009 года. Документы поданы на регистрацию перехода права собственности 10 июня 2009 года. Свидетельство о праве собственности на помещение, выданное покупателю, датировано 14 августа 2009 года.
Если следовать позиции Минфина России, то для целей налогообложения прибыли общество должно отразить выручку от реализации недвижимости в налоговой базе полугодия 2009 года.
АЛЬТЕРНАТИВНЫЙ ВАРИАНТ
Компания может проигнорировать мнение Минфина России. Налоговый кодекс не содержит четкого указания, когда признавать доход от реализации недвижимого имущества. Поэтому, если для продавца предпочтительнее учесть его позже, он может дождаться перехода права собственности на недвижимость к покупателю. Заметим, что в письмах от 28.09.06 № 07-05-06/241, от 26.10.04 № 03-03-01-04/1/85 Минфин России предлагал отражать доход после государственной регистрации перехода права.
В статье 271 НК РФ сказано, что доход считается полученным в день реализации, который определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ. Согласно данной норме, реализация - это передача права собственности на имущество. Следовательно, до тех пор, пока такое право не зарегистрировано за покупателем недвижимости, у продавца нет оснований отражать доход от ее реализации.
ПРИМЕР 2
Воспользуемся условиями примера 1.
ООО «РиК» в разрез с позицией Минфина России признало выручку от реализации офисного помещения после того, как право собственности на него было перерегистрировано на покупателя, то есть 14 августа 2009 года. Таким образом, доход был включен в налоговую базу за 9 месяцев 2009 года.
Приведенный вариант может вызвать претензии у налоговиков. Это подтверждает и судебная практика, в которой есть примеры споров, возникших из-за подобных претензий. В частности, именно по таким спорам вынесены постановления ФАС Западно-Сибирского от 05.09.07 № Ф04-5962/2007(37734-А45-40), Московского от 05.07.05 № КА-А40/5017-05 округов. В них судьи поддержали компанию и согласились, что продавец должен учитывать сумму, вырученную за недвижимость, после госрегистрации прав.
Если налогоплательщику придется отстаивать выбранный способ признания дохода в суде, в качестве аргумента он может сослаться на пункт 7 статьи 3 НК РФ. То, что по рассматриваемому вопросу в законодательстве существует неясность, подтверждают не только письма Минфина России с разными мнениями, но и арбитражная практика.
Например, причиной спора, дошедшего до ФАС Центрального округа, стало то, что компания признала доход на дату подписания акта о приеме-передаче недвижимости (постановление от 30.01.07 № А62-2878/06). Инспекция же, напротив, считала, что моментом признания дохода является дата госрегистрации права собственности.
Суд поддержал компанию. При этом он указал, что переход объекта до государственной регистрации права собственности является хозяйственной операцией, которая подлежит отражению на счетах бухгалтерского учета без каких-либо пропусков и изъятий (Федеральный закон от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»).
Налоговый кодекс не соотносит порядок исчисления налога с выполнением требований гражданского законодательства. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом направлена на цели, не связанные с налогообложением.
юрисконсульт группы компаний «ВИНко»,
член Палаты налоговых консультантов (г. Санкт-Петербург)
Статья напечатана в журнале "Документы и комментарии" №21, ноябрь 2009 г.
Начать дискуссию