Если денег инвестора не хватило
Рассмотрим практическую ситуацию.
Между компаниями заключен инвестиционный договор на сумму 100 млн руб. Фактическая стоимость объекта - 130 млн руб., в том числе НДС - 20 млн руб. По окончании строительства заказчик-застройщик передает инвестору затраты и НДС в сумме 100 млн руб. Можно ли учесть убыток в налоговом учете? Вправе ли заказчик-застройщик возместить разницу по НДС, не переданному инвестору, за счет бюджета?
В данном случае мы имеем дело с ситуацией, когда затраты на строительство превысили сумму финансирования данного объекта. Если застройщик передаст инвестору построенный объект с затратами на сумму 100 млн руб., то, действительно, возникает вопрос: куда девать разницу? Ведь это не просто какая-то математическая разница (например, убыток от продажи). Это затраты на строительство объекта, которые должны быть включены в его первоначальную стоимость. От этого, в том числе, зависит сумма начисления налога на имущество. Значит, данная разница должна быть либо передана инвестору для включения ее в первоначальную стоимость построенного объекта, либо включена в стоимость строительства доли, оставшейся у застройщика. Последнее трудно обосновать экономически. Следовательно, остается только одно: передать инвестору все фактические затраты по строительству (130 млн руб.), приходящиеся на его долю, включая НДС, уплаченный при строительстве. Причем у инвестора в данном случае, по мнению автора, возникает доход. С него следует начислить налог на прибыль (подп. 8 п. 1 ст. 250 Налогового кодекса РФ).
Вопрос, за чей счет должно быть профинансировано строительство, если денег инвестора не хватит, должен решаться между застройщиком и инвестором. Если условиями договора предусмотрено, что все риски увеличения стоимости строительства берет на себя застройщик, значит, он и должен за свой счет нести эти расходы. Причем для него это не убытки. Поскольку убытками признается отрицательная разница между полученными доходами и понесенными расходами. Источники финансирования строительства, полученные от инвесторов, не учитываются как доходы, являются для целей налогообложения целевым финансированием. Значит, недостаток средств не может быть признан убытком и для целей налогообложения прибыли не учитывается. Эти средства застройщик списывает в бухгалтерском учете как прочие расходы.
Возмещение НДС проблематично
Что касается уплаченного при строительстве НДС, относящегося к сумме разницы, то застройщик не имеет права принять его к налоговому вычету. Ведь имущество, возникшее в результате строительства, не будет в дальнейшем использовано у него для целей осуществления операций, облагаемых НДС. Если этот налог предъявит к вычету инвестор, то проблемы у него возникнут относительно той части, которую он не оплачивал, а получил безвозмездно от застройщика. То есть нельзя сказать, что суммы этого налога были предъявлены налогоплательщику (инвестору), так как в этой части он строительство не финансировал. А именно суммы предъявленного плательщику НДС подлежат налоговому вычету в соответствии со статьей 171 Налогового кодекса РФ. Значит, сумму НДС со стоимости строительства, не оплаченной инвестором, следует включить в первоначальную стоимость объекта.
КАКИЕ СРЕДСТВА ОТНОСЯТСЯ К ЦЕЛЕВОМУ ФИНАНСИРОВАНИЮ?
Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ, к средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) - источником целевого финансирования или федеральными законами: в виде инвестиций иностранных инвесторов на финансирование капитальных вложений производственного назначения, при условии использования их в течение одного календарного года с момента получения; в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.
Статья напечатана в журнале "Учет в строительстве" №1, январь 2009 г.
Начать дискуссию