Материальная выгода у дольщика возможна?

Когда возникает доход в виде выгоды

Доход в виде материальной выгоды может быть получен либо при приобретении квартир по заниженным ценам, либо при экономии на процентах за пользование заемными средствами. Рассмотрим оба этих случая.

РАЗНИЦА В ЦЕНАХ

Для решения вопроса о материальной выгоде значимыми являются факт приобретения квартиры и статус взаимозависимости сторон договора долевого строительства: дольщика (приобретателя в данном случае) и организации-застройщика.

На основании подпункта 2 пункта 1 и пункта 3 статьи 212 Налогового кодекса РФ облагаемым НДФЛ доходом является материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) у взаимозависимых по отношению к налогоплательщику лиц. Налоговая база у налогоплательщика, получившего доход в виде материальной выгоды, определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров, работ, услуг, реализуемых в обычных условиях, над ценами реализации, используемыми при сделках между взаимозависимыми лицами.

Применимы ли данные нормы к договору долевого участия? Ведь передача имущества, если она носит инвестиционный характер, реализацией товаров, работ или услуг не признается (подп. 4 п. 3 ст. 39 Налогового кодекса РФ). Давайте разбираться.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать, в частности, срок передачи застройщиком построенного объекта участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты (подп. 2, 3 п. 4 ст. 4, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). То есть в договоре указывается цена (размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства (создания) объекта долевого строительства).

Из чего можно сделать вывод о том, что возникновение и исполнение обязательств по данному договору (для решаемого нами вопроса) можно рассматривать как разновидность отношений, возникающих по договору купли-продажи. Где одна сторона обязуется передать вещь (в данном случае - имущество) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ).

В указанной ситуации отношения между дольщиком и застройщиком носят возмездный характер, а по результатам исполнения договора право собственности на квартиру переходит к дольщику. Поэтому факт приобретения права собственности на квартиру по договору участия в долевом строительстве можно рассматривать в рамках главы 23 Налогового кодекса РФ как факт приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором.

Статус взаимозависимости для возникновения материальной выгоды у дольщика как у стороны договора долевого строительства определяется в случаях, предусмотренных статьей 20 Налогового кодекса РФ.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 12 закона № 214-ФЗ).

Получается, что факт передачи застройщиком квартиры дольщику еще не означает окончательного исполнения договора долевого строительства. То есть этот факт не является достаточным, чтобы считать обязательства сторон исполненными, и, следовательно, достаточным для перехода права собственности на квартиру к дольщику. Необходимо, чтобы денежные средства застройщику были уплачены в полном объеме.

Если по окончании договора квартира передана дольщику, являющемуся взаимозависимым лицом по отношению к застройщику, по цене более низкой, чем при передаче идентичных квартир другим дольщикам (не являющимся по отношению к застройщику взаимозависимыми лицами), у «зависимого» дольщика возникает доход в виде материальной выгоды в размере разницы между применяемыми ценами. И этот доход облагается НДФЛ.

Если между сторонами договора долевого строительства отношения взаимозависимости отсутствуют, то дохода в виде материальной выгоды не образуется.

КАКОВЫ УСЛОВИЯ ВЗАИМОЗАВИСИМОСТИ?

Взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности. Перечисленные в пункте 1 статьи 20 Налогового кодекса РФ условия взаимозависимости в приведенной ситуации напрямую не возникают, поскольку одной стороной сделки является юридическое лицо, а другой - физическое. Однако суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным названным пунктом, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).

ЭКОНОМИЯ НА ПРОЦЕНТАХ

В приведенной ситуации возможен еще один аспект взаимоотношения сторон.

Например, между гражданином (дольщиком) и организацией (застройщиком) заключен договор долевого участия в строительстве. По условиям данного договора участнику предоставлена беспроцентная рассрочка оплаты стоимости квартиры. Возникает ли в этом случае материальная выгода, облагаемая НДФЛ в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 212 Налогового кодекса РФ?

Налоговая база при получении материальной выгоды от экономии на процентах определяется как превышение суммы процентов за пользование заемными (кредитными) средствами на дату фактического получения налогоплательщиком дохода над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора.

Определение налоговой базы и исчисление налога осуществляются налоговым агентом в порядке, установленном в подпункте 1 пункта 2 статьи 212 Налогового кодекса РФ.

Минфин России в письме от 28 июня 2005 г. № 03-04-11/138 указал, что при реализации долей в квартирах сотрудникам организации в рассрочку материальной выгоды, от экономии на процентах за пользование заемными средствами, полученными от организаций, не возникает, если продажа указанных долей в рассрочку оформляется договором купли-продажи.

Очевидно, что сделанные в данном письме выводы применимы и в ситуации, когда гражданин оплачивает в рассрочку квартиру не только по договору купли-продажи, но и по договору долевого участия в строительстве.

Подтверждение тому находим в судебной практике. Так, в постановлениях ФАС Центрального округа от 14 ноября 2008 г. № А62-2389/2008 и от 31 июля 2008 г. № А62-813/2008 отмечено, что материальная выгода у физического лица возникает только в случаях передачи ему в заем денежных средств или иных вещей. Ведь по договору займа одна сторона(заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества (п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса РФ). При этом договор займа является реальной сделкой, поэтому считается заключенным с момента передачи денег. Нормы о договоре займа неприменимы к договорам по передаче индивидуально-определенных вещей, даже если в них предусмотрено условие о рассрочке платежа.

Таким образом, в случае предоставления гражданину беспроцентной рассрочки оплаты стоимости квартиры по договору долевого участия в строительстве материальной выгоды, с которой необходимо уплатить НДФЛ, не возникает. 

Ответственность дольщика

Что может предпринять организация при неисполнении дольщиком своих обязательств? Исходя из конкретных условий договора, меры могут быть следующими.

Во-первых, застройщик может расторгнуть договор. Так как систематическое нарушение участником сроков внесения платежей является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Во-вторых, компания вправе потребовать уплаты неустойки (пеней) за просрочку платежей в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, если договором не установлено иное (п. 5, 6 ст. 5 закона № 214-ФЗ).

Кроме того, ответственность за нарушение обязательств по договору установлена в статье 10 закона № 214-ФЗ. В ней сказано, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств сторона, не исполнившая своих обязательств, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом № 214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
 

Статья напечатана в журнале "Учет в строительстве" №1, январь 2009 г.