Гадание на ромашке: собственник - не собственник или чьи в лесу шишки?

История земельного вопроса России интересна и самобытна. Но в постперестроечные времена стали происходить просто чудеса.

Начало 90-х. Бурным ходом идет приватизация всего, что было государственного. Только операции с землей производились как-то без опоры на земельное законодательство, его по существу и не было до принятия Земельного кодекса. Российские предприниматели, да и простые граждане не придавали особого значения правовым пробелам. Только иностранные компании, наученные рыночным опытом, понимали: существует риск того, что придет другая власть и прикажет уносить постройки и освобождать чужую землю. И не спешили скупать обнищавшие производства.

Однако земля все-таки раздавалась. В то время были популярны следующие схемы.

90-е

Схема 1. Земля сельскохозяйственного назначения распределяется между членами колхозов, а затем паи за бесценок, а то и просто по поддельным документам передаются фирме «Одуванчик» (название условное), «Одуванчик» сворачивает сельскохозяйственную деятельность колхоза и раздает земли в аренду другим фирмам «Одуванчик 1», «Одуванчик 2» и т.п. И уже последующие «одуванчики» сдают землю гражданам под строительство домов. Люди дома строят и радуются. Или вариация на эту же тему: «одуванчики» строят поселки коттеджного типа и в розницу продают всместе с земельными участками.

Однако все течет, все меняется, и бизнес становится более цивилизованным. Меняются хозяева, при них появляются юристы. В начале 2000 годов начался настоящий строительный бум. Строительные компании продавали недвижимость как горячие пирожки. Особенно ценились объекты, построенные в лучших местах: либо в центре, либо в районе лесов и водоемов. На эти участки и стали поступать щедрые заказы. Но там развелись уже какие-то дачники, гаражники. И если населению заплатить за их строения с землей по рыночной стоимости - накладно выйдет. И армия юристов на каждую земельную схему передачи земли разработала анти-схему ее отъема. Как говорится: кто платит, тот и заказывает.

2000-е

Стали популярными коттеджи в пригороде. Свободных участков уже нет. Юристы рапортуют о том, что у бывших хозяев, которые строились по схеме 1, выявлены нарушения (одно из них либо в наборе):

1.1 Произошло нецелевое использование земли. На ней не располагаются сельскохозяйственные угодья.

1.2 Колхозники затребовали землю назад, поскольку никаких договоров о продаже пая не подписывали.

1.3 Фирма «Одуванчик» уже не существует, так же как «Одуванчик 1», «Одуванчик 2».Договор аренды земельного участка продлевать не с кем.

Результат: строения подлежат сносу.

90-е  Схема 2.

Представители лесничества, желая пополнить свои кошельки, часть леса передают по договору садоводческим товариществам. Дачники пилят, выкорчевывают, осушают, завозят плодородную землю, строят домики.

2000-е

А вот на каких основаниях земли передаются застройщикам под строительство коттеджного поселка:

2.1 Лесной фонд не может быть передан под индивидуальное строительство и разведение сельскохозяйственных культур.

2.2 При планировании отдельных земельных участков нарушены нормы отвода земель, нормы пожарной безопасности и т.п.

2.3 При возведении построек нарушены строительные нормы и правила.

Итог: дачные строения сносятся.

2.4 Меняется категория земель.

90-е Схема 3

Местная администрация не может отказать в просьбе уважаемого человека разрешить построить, например, замечательное кафе или магазин на берегу городского водоема. Шашлык, чайки, легкий речной ветерок!

2000-е

Строители замахнулись и решили выстроить на этом месте аква-парк. Юристы тут как тут: даже если имеются все разрешения, проблем для сноса предыдущего строения не будет.

3.1 Уважаемые люди в администрации сменились.

3.2 Уже изменена категория земли теперь это водоохранная зона, в которой строительство возможно с серьезными ограничениями.

Итог: приехали бульдозеры доедай шашлыки.

90- е. Схема 4.

Та же администрация просто обязана была оказать посильную помощь достойным горожанам: судьям, прокурорам, сотрудникам администрации. И поэтому принимались решения о создании гаражных кооперативов, закреплении за ними земли, выдаче разрешений на строительство. Благородная миссия.

2000-е

На месте гаражей небедный застройщик спланировал постройку бизнес-центра. Аргументы для сноса имеются. Гаражи портят облик родного города, да и уважаемые гаражники теперь на пенсии. Однако, гаражники полагают, что право на собственность у них есть, так как право собственности у лиц, которые возвели постройки не самовольно, на отведенном для этих целей участке с соблюдением всех установленных правил возникает вне зависимости от получения Свидетельства, если объекты были возведены до момента ввода в действие Федерального закона О государственной регистрации недвижимости и сделок с ней . Тем более, они желают получить Свидетельства о собственнсти пока в силе так называемая дачная амнистия. Казалось бы, не к чему зацепиться, но не тут-то было. Оказавается:

4.1 Документы об отводе земли местная администрация выдала с превышением своих полномочий.

4.2 Отдел администрации, выдавший разрешение на строительство не был наделен подобными правами.

4.3 Договор аренды земельного участка подлежал пролонгированию каждый год. И в один прекрасный год его отказались пролонгировать.

Поэтому администрация подает в суд иск о сносе гаражей. Решение суда исполняется.

90-е Схема 5. Давным-давно, при царе-горохе, а то и при советских руководителях райкомхозы разрешали строить личные дома с пристройками, сажать сады, огороды. Кстати, некоторые экземпляры домов, построенные еще до Октябрьской революции, особенно в городах, живы и по сей день. Но их беда в том, что они располагаются в историческом центре города.

2000-е

Но ведь на месте исторических зданий вполне могут быть построены прибыльные жилые и нежилые комплексы. Поэтому опять на помощь приходят юристы. Выясняется, что жители домов, проживающие в них с незапамятных времен, допустили роковые ошибки:

5.1 Они не сумели сберечь от обветшалости документы об отводе земли, а в БТИ и архивах их почему-то нет.

5.2 Они не организовали круглосуточное дежурство, в результате чего дома сжигаются неизвестными лицами.

5.3 Они вовремя не «приватизировали» землю, а теперь она нужна более ответственным товарищам, и строить на пепелище погорельцам запрещено.

Но юриспруденция пошла еще дальше. Одним махом теперь можно решить все проблемы. Теперь законодательно закреплена возможность принудительного выкупа государством земли и строений у собственников по рыночной стоимости. Только кто и как эту стоимость будет рассчитывать? Сами понимаете, какие суммы получатся в итоге. Но самое интересное, что все это делается, оказывается, при нашей с вами горячей поддержке. Выясняется, что мы ходим на публичные слушания, одобряем новое зонирование территорий, новые планы застройки и т.п. В этом сомневаться не приходится, поскольку все запротоколировано. А о том, что мы уже не собственники, узнаем из судебных решений.

Так как насчет бегства капитала из России? Отчего он бежит? И почему зарубежные инвесторы, да теперь и наши доморощенные, никак не хотят покорять российские просторы? Все просто: гадая на ромашке: собственник не собственник, инвестор может вытащить несчастливый лепесток. И это гарантировано государством.