Закон защищает участника долевого строительства от неисполнения застройщиком взятых на себя обязательств, в том числе связанных со своевременной передачей построенных объектов инвесторам. На что может рассчитывать дольщик при задержке сдачи дома в эксплуатацию? Какие меры ответственности предусмотрены для нарушителей? Ответы на эти и другие вопросы - в нашей статье. (Отношения сторон по договору участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.)
Ответственность застройщика
В период кризиса соблюсти указанные в договоре сроки удается далеко не всегда. Но при этом строительной компании (застройщику) следует учитывать, что размер санкций может быть значительным, а исключать или устанавливать в договоре ответственность за нарушение обязательств в меньшем размере, чем это предусмотрено законом № 214-ФЗ, стороны не вправе.
Рассмотрим возможные виды ответственности подробнее.
Рассмотрим возможные виды ответственности подробнее.
УПЛАТА НЕУСТОЙКИ
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства соответствующий объект не позднее срока, предусмотренного договором. При этом для всех участников долевого строительства срок должен быть единым. Такие правила установлены в пункте 1 статьи 6 закона № 214-ФЗ. Согласно пункту 2 той же статьи, в случае нарушения обусловленного договором срока передачи дольщику готового объекта застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается в двойном размере.
Таким образом, указанная санкция носит характер законной неустойки. Статьей 332 Гражданского кодекса РФ установлено, что кредитор вправе требовать ее уплаты независимо от того, предусмотрена данная обязанность соглашением сторон или нет. Заметим: размер законной неустойки может быть изменен соглашением сторон лишь в сторону увеличения (но не уменьшения).
Исходя из сказанного, участник вправе потребовать от застройщика уплаты неустойки за все время просрочки передачи ему объекта долевого строительства, даже в том случае, когда договор этого не предусматривает. Если застройщик требование не удовлетворит, то спор подлежит рассмотрению в суде.
Обратите внимание: при таком способе разрешения спора размер взыскиваемой неустойки может быть уменьшен судом. То есть несмотря на то, что застройщик понесет дополнительные расходы (в виде уплаты госпошлины, оплаты услуг представителя и т. д.), судебное решение может оказаться для него более выгодным вариантом.
Как указано в статье 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. Признание неустойки несоразмерной является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.
Здесь необходимо иметь в виду, что сумма неустойки может быть уменьшена, только если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 42 постановления Пленума Верховного суда РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8). При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (сумма договора и т. п.).
Таким образом, указанная санкция носит характер законной неустойки. Статьей 332 Гражданского кодекса РФ установлено, что кредитор вправе требовать ее уплаты независимо от того, предусмотрена данная обязанность соглашением сторон или нет. Заметим: размер законной неустойки может быть изменен соглашением сторон лишь в сторону увеличения (но не уменьшения).
Исходя из сказанного, участник вправе потребовать от застройщика уплаты неустойки за все время просрочки передачи ему объекта долевого строительства, даже в том случае, когда договор этого не предусматривает. Если застройщик требование не удовлетворит, то спор подлежит рассмотрению в суде.
Обратите внимание: при таком способе разрешения спора размер взыскиваемой неустойки может быть уменьшен судом. То есть несмотря на то, что застройщик понесет дополнительные расходы (в виде уплаты госпошлины, оплаты услуг представителя и т. д.), судебное решение может оказаться для него более выгодным вариантом.
Как указано в статье 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. Признание неустойки несоразмерной является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.
Здесь необходимо иметь в виду, что сумма неустойки может быть уменьшена, только если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 42 постановления Пленума Верховного суда РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8). При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (сумма договора и т. п.).
КРИТЕРИИ НЕСОРАЗМЕРНОСТИ
Для установления несоразмерности могут быть использованы следующие критерии: значительное превышение размера неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательств и другие обстоятельства.
Уменьшение размера неустойки является правом суда, а не его обязанностью.
Так, например, по одному из дел, рассмотренных в Арбитражном суде г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области, заявленные требования о взыскании свыше 82 млн руб. неустойки за просрочку исполнения обязательства по предоставлению объекта в соответствии с договором участия в долевом строительстве были удовлетворены в размере 5 млн руб.
Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 17 июня 2009 г. по делу № А56-25545/2008 решение оставлено без изменений. Судьи посчитали возможным уменьшить размер заявленной суммы до 5 млн руб., применив положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ, хотя застройщик настаивал на уменьшении суммы до 300 тыс. руб.
Для установления несоразмерности могут быть использованы следующие критерии: значительное превышение размера неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательств и другие обстоятельства.
Уменьшение размера неустойки является правом суда, а не его обязанностью.
Так, например, по одному из дел, рассмотренных в Арбитражном суде г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области, заявленные требования о взыскании свыше 82 млн руб. неустойки за просрочку исполнения обязательства по предоставлению объекта в соответствии с договором участия в долевом строительстве были удовлетворены в размере 5 млн руб.
Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 17 июня 2009 г. по делу № А56-25545/2008 решение оставлено без изменений. Судьи посчитали возможным уменьшить размер заявленной суммы до 5 млн руб., применив положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ, хотя застройщик настаивал на уменьшении суммы до 300 тыс. руб.
ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ
Кроме уплаты неустойки, застройщик обязан возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки (ст. 10 закона № 214-ФЗ). Они определяются в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ и могут включать в себя:
- расходы, которые лицо (пострадавшая сторона) произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права;
- утрату или повреждение имущества;
- неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Размер убытков участник долевого строительства должен подтвердить документально. Например, в качестве убытков дольщика - физического лица могут рассматриваться затраты, которые он был вынужден нести в связи с невозможностью в срок получить от застройщика жилое помещение (квартиру) и, соответственно, использовать его для проживания. К ним могут относиться расходы по найму жилого помещения на срок просрочки исполнения обязательств застройщиком, которые подтверждают договором найма и документами об оплате (квитанцией, распиской и пр.).
Для коммерческой организации - участника долевого строительства - убытком может являться упущенная выгода, то есть неполученные доходы (прибыль), которые она получила бы от использования имущества, если бы объект был передан застройщиком в срок. Например, прибыль от сдачи приобретенного по договору долевого участия нежилого помещения (части здания) в аренду.
Расчет подобных убытков должен включать обычную для данного вида деятельности долю прибыли.
Она определяется по данным самого дольщика (при наличии у него такой деятельности) либо по информации, полученной от других организаций, которые осуществляют подобную деятельность, а кроме того, из официальных источников (управлений статистики, соответствующих отделов ценообразования местных органов власти и т. д.).
Обратите внимание: так как неустойка не носит зачетный характер, ее размер не будет уменьшать сумму рассчитанных и подтвержденных убытков.
- расходы, которые лицо (пострадавшая сторона) произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права;
- утрату или повреждение имущества;
- неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Размер убытков участник долевого строительства должен подтвердить документально. Например, в качестве убытков дольщика - физического лица могут рассматриваться затраты, которые он был вынужден нести в связи с невозможностью в срок получить от застройщика жилое помещение (квартиру) и, соответственно, использовать его для проживания. К ним могут относиться расходы по найму жилого помещения на срок просрочки исполнения обязательств застройщиком, которые подтверждают договором найма и документами об оплате (квитанцией, распиской и пр.).
Для коммерческой организации - участника долевого строительства - убытком может являться упущенная выгода, то есть неполученные доходы (прибыль), которые она получила бы от использования имущества, если бы объект был передан застройщиком в срок. Например, прибыль от сдачи приобретенного по договору долевого участия нежилого помещения (части здания) в аренду.
Расчет подобных убытков должен включать обычную для данного вида деятельности долю прибыли.
Она определяется по данным самого дольщика (при наличии у него такой деятельности) либо по информации, полученной от других организаций, которые осуществляют подобную деятельность, а кроме того, из официальных источников (управлений статистики, соответствующих отделов ценообразования местных органов власти и т. д.).
Обратите внимание: так как неустойка не носит зачетный характер, ее размер не будет уменьшать сумму рассчитанных и подтвержденных убытков.
КОМПЕНСАЦИЯ МОРАЛЬНОГО ВРЕДА
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителя в части, не урегулированной законом № 214-ФЗ (п. 9 ст. 4 закона № 214-ФЗ).
Поэтому если участником долевого строительства является обычный человек, который приобретает объект для личных нужд (например, квартиру для проживания), то он может дополнительно воспользоваться правами, предусмотренными законом от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей». Согласно статье 15 этого закона, моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем его прав, подлежит компенсации (при наличии вины исполнителя).
Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера неустойки и возмещаемых убытков. Как правило, суды удовлетворяют требования о возмещении морального вреда в сумме, значительно меньшей, чем та, которую просит взыскать потребитель.
Кроме требований о возмещении морального вреда, дольщик как потребитель может потребовать взыскания еще и штрафа в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом. Такой штраф взыскивается с исполнителя за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя (п. 6 ст. 13 закона № 2300-1). Однако утверждать с уверенностью, что сумма штрафа будет обязательно взыскана, нельзя.
Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность, обязательств перед гражданами, распространив ее в том числе и на отношения участия в долевом строительстве многоквартирных домов. И тем самым предоставил гражданам право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств.
Итак, нарушение сроков грозит застройщику дополнительными затратами. Их сумма, как мы выяснили, складывается из пеней, доказанных убытков, компенсации морального вреда (физическому лицу).
Участник долевого строительства может отказаться полностью или частично от своих прав по взысканию названной суммы, в том числе заключив с застройщиком мировое соглашение. Как показывает практика, его заключение более вероятно в рамках судебного разбирательства.
Поэтому если участником долевого строительства является обычный человек, который приобретает объект для личных нужд (например, квартиру для проживания), то он может дополнительно воспользоваться правами, предусмотренными законом от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей». Согласно статье 15 этого закона, моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем его прав, подлежит компенсации (при наличии вины исполнителя).
Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера неустойки и возмещаемых убытков. Как правило, суды удовлетворяют требования о возмещении морального вреда в сумме, значительно меньшей, чем та, которую просит взыскать потребитель.
Кроме требований о возмещении морального вреда, дольщик как потребитель может потребовать взыскания еще и штрафа в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом. Такой штраф взыскивается с исполнителя за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя (п. 6 ст. 13 закона № 2300-1). Однако утверждать с уверенностью, что сумма штрафа будет обязательно взыскана, нельзя.
Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность, обязательств перед гражданами, распространив ее в том числе и на отношения участия в долевом строительстве многоквартирных домов. И тем самым предоставил гражданам право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств.
Итак, нарушение сроков грозит застройщику дополнительными затратами. Их сумма, как мы выяснили, складывается из пеней, доказанных убытков, компенсации морального вреда (физическому лицу).
Участник долевого строительства может отказаться полностью или частично от своих прав по взысканию названной суммы, в том числе заключив с застройщиком мировое соглашение. Как показывает практика, его заключение более вероятно в рамках судебного разбирательства.
ФОРС-МАЖОР
В гражданском законодательстве даны лишь квалифицирующие признаки понятия непреодолимой силы, к числу которых относятся чрезвычайность и непредотвратимость в наступлении обстоятельств, делающих невозможным исполнение обязательства. Конкретный перечень не приводится. В пункте 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ указан лишь примерный перечень обстоятельств, которые непреодолимыми считаться не могут.
Следовательно, обстоятельства непреодолимой силы - это чрезвычайные, непреодолимые, не зависящие от воли и действий участников экономического соглашения обстоятельства, в связи с которыми принятые ими обязательства выполнены быть не могут. Их возникновение освобождает участника - исполнителя договора от ответственности.
Учитывая, что в законодательстве нет четкого перечня указанных обстоятельств, при заключении договора в нем можно подробно указать, какие именно события стороны считают обстоятельствами непреодолимой силы, освобождающими от ответственности. Такие рекомендации, в частности, даны в письме УФНС России по г. Москве от 4 декабря 2008 г. № 19-12/112985.2.
Однако следует учитывать, что даже если стороны определят в договоре перечень обстоятельств, то решение вопроса о том, можно ли отнести такие события к обстоятельствам непреодолимой силы, будет зависеть от того, насколько то или иное из них отвечает установленным законодательством признакам. Так, если непредотвратимость определенных событий доказать несложно, то их чрезвычайность, или, иными словами, непредвиденность возникновения, может быть подвергнута сомнению. При наступлении события, хотя и носящего непредотвратимый характер, но предвидимого в момент возникновения обязательства, должник будет нести ответственность за его неисполнение.
В гражданском законодательстве даны лишь квалифицирующие признаки понятия непреодолимой силы, к числу которых относятся чрезвычайность и непредотвратимость в наступлении обстоятельств, делающих невозможным исполнение обязательства. Конкретный перечень не приводится. В пункте 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ указан лишь примерный перечень обстоятельств, которые непреодолимыми считаться не могут.
Следовательно, обстоятельства непреодолимой силы - это чрезвычайные, непреодолимые, не зависящие от воли и действий участников экономического соглашения обстоятельства, в связи с которыми принятые ими обязательства выполнены быть не могут. Их возникновение освобождает участника - исполнителя договора от ответственности.
Учитывая, что в законодательстве нет четкого перечня указанных обстоятельств, при заключении договора в нем можно подробно указать, какие именно события стороны считают обстоятельствами непреодолимой силы, освобождающими от ответственности. Такие рекомендации, в частности, даны в письме УФНС России по г. Москве от 4 декабря 2008 г. № 19-12/112985.2.
Однако следует учитывать, что даже если стороны определят в договоре перечень обстоятельств, то решение вопроса о том, можно ли отнести такие события к обстоятельствам непреодолимой силы, будет зависеть от того, насколько то или иное из них отвечает установленным законодательством признакам. Так, если непредотвратимость определенных событий доказать несложно, то их чрезвычайность, или, иными словами, непредвиденность возникновения, может быть подвергнута сомнению. При наступлении события, хотя и носящего непредотвратимый характер, но предвидимого в момент возникновения обязательства, должник будет нести ответственность за его неисполнение.
Освобождение от ответственности
Основанием для освобождения застройщика от ответственности перед участником долевого строительства может стать либо так называемый форс-мажор, либо неисполнение обязательств дольщиком.
ОТСУТСТВИЕ ВИНЫ ЗАСТРОЙЩИКА
Согласно пункту 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ, лицо не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своего обязательства при осуществлении предпринимательской деятельности, если докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. При этом установлено, что к таким обстоятельствам ни в каком случае не относятся:
- нарушение обязанностей контрагентами должника;
- отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров;
- отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Поэтому застройщик может быть освобожден от ответственности за несвоевременную передачу объекта дольщику, если докажет, что нарушение произошло именно по причине возникновения обстоятельств непреодолимой силы (пожар, наводнение, землетрясение и т. д.).
- нарушение обязанностей контрагентами должника;
- отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров;
- отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Поэтому застройщик может быть освобожден от ответственности за несвоевременную передачу объекта дольщику, если докажет, что нарушение произошло именно по причине возникновения обстоятельств непреодолимой силы (пожар, наводнение, землетрясение и т. д.).
ВИНА УЧАСТНИКА
Другим основанием для освобождения застройщика от ответственности может быть неисполнение самим дольщиком своих обязательств перед застройщиком. Например, при неуплате в срок установленной цены договора (если предусмотрена единовременная ее уплата). Либо систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей в случае, если уплата цены договора должна производиться в определенный договором период. То есть нарушение срока внесения платежа более трех раз в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более трех месяцев является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (п. 5 ст. 5 закона № 214-ФЗ).
УСЛОВИЕ О ЗАЛОГЕ НЕЗАКОННО
При заключении договора долевого участия строительной компании следует учесть такой момент. В качестве последствия, наступающего в случае просрочки дольщиком внесения платежей, законодательство предусматривает такие меры, как отказ застройщика от исполнения договора в одностороннем порядке, а также требование к дольщику об уплате неустойки. Обязанность участника долевого строительства по передаче застройщику в залог объекта долевого строительства законом № 214-ФЗ не предусмотрена. А возложение на одну из сторон договора дополнительной обязанности, не предусмотренной указанным законом и другими нормативными актами, ущемляет ее права. Таким образом, условие договора о переходе объекта долевого строительства в залог к застройщику до исполнения дольщиком обязательств по оплате объекта не соответствует закону.
За включение указанного условия в договор организация (застройщик) может быть оштрафована на сумму от 10 000 до 20 000 рублей, а ее должностные лица - на сумму от 1000 до 2000 рублей на основании пункта 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Причем нарушением является сам факт включения в договор условий, ущемляющих установленные законом права дольщика. Недействительность либо ничтожность этого условия - не основание для освобождения от ответственности. Данный вывод подтверждается судебной практикой (постановление ФАС Северо-Западного округа от 12 февраля 2009 г. № А26-5884/2008).
При заключении договора долевого участия строительной компании следует учесть такой момент. В качестве последствия, наступающего в случае просрочки дольщиком внесения платежей, законодательство предусматривает такие меры, как отказ застройщика от исполнения договора в одностороннем порядке, а также требование к дольщику об уплате неустойки. Обязанность участника долевого строительства по передаче застройщику в залог объекта долевого строительства законом № 214-ФЗ не предусмотрена. А возложение на одну из сторон договора дополнительной обязанности, не предусмотренной указанным законом и другими нормативными актами, ущемляет ее права. Таким образом, условие договора о переходе объекта долевого строительства в залог к застройщику до исполнения дольщиком обязательств по оплате объекта не соответствует закону.
За включение указанного условия в договор организация (застройщик) может быть оштрафована на сумму от 10 000 до 20 000 рублей, а ее должностные лица - на сумму от 1000 до 2000 рублей на основании пункта 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Причем нарушением является сам факт включения в договор условий, ущемляющих установленные законом права дольщика. Недействительность либо ничтожность этого условия - не основание для освобождения от ответственности. Данный вывод подтверждается судебной практикой (постановление ФАС Северо-Западного округа от 12 февраля 2009 г. № А26-5884/2008).
Статья напечатана в журнале "Учет в строительстве" №5, май 2010 г.
Комментарии
1Всё это хорошо, если б не было так грустно(((... Все неустойки, убытки и моральный вред следует предьявлять Застройщику тока в том случае, если дом построен, сдан, а у Вас на руках уже есть свидетельство о праве собственности. Тока в этом случае есть резон судиться. если же дом ещё не сдан, или ещё хуже не достроен, то такого рода действия сос стороны нескольких дольщиков могут легко натолкнуть Застройщика на мысли о банкротстве и тогда "хваленый" 214-ФЗ из вашего защитника превратиться в вашего "могильщика"...