Нужно ли "вмененщику" платить НДФЛ при продаже помещения, находившегося в собственности менее 3-х лет?

Вопрос от читательницы Клерк.Ру Надежды (г. Йошкар-Ола)

Предприниматель на ЕНВД, продает нежилое помещение, находившееся в собственности менее 3х лет. Здание использовалось в предпринимательской деятельности (обл. ЕНВД). Нужно ли платить НДФЛ, если да, то можно ли использовать имущественный вычет?

Как известно, уплата ИП единого налога на вмененный доход, предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом) (абз. 2 п. 4 ст. 346.26 Налогового кодекса РФ)

Кроме  того, ИП, производящие уплату ЕНВД,  не признаются налогоплательщиками НДС  (в отношении операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с гл. 21 НК РФ, осуществляемых в рамках предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом) (абз. 3 п. 4 ст. 346.26 НК РФ).

Разовая сделка по продаже объекта недвижимости не относится к деятельности ИП, облагаемой ЕНВД. Напомню при этом, что перечень видов деятельности, по которым может применяться   "вмененка" является закрытым и перечислен  в п. 2 ст. 346.26 НК РФ. Поэтому в подобном случае ИП обязан исчислить и уплатить налоги в соответствии с иными режимами налогообложения.

На это указывает абз. 4 п. 4 ст. ст. 346.26 НК  РФ. Поскольку из вопроса не следует, что ИП применяет УСН, то полученный им доход от продажи недвижимости  в соответствии с общим режимом налогообложения  облагается НДФЛ (пп. 5 п. 1 ст. 208, ст. 209  НК РФ). .

Применительно к случаю продажи нежилого помещения в соответствии с п. 1 ст. 220 НК РФ может быть применен имущественный налоговый вычет, который предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей 125 000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг (абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Однако, как установлено абз. 4 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, положения данного подпункта не распространяются на доходы, получаемые ИП от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Поскольку здание приобретено и использовалось ИПдля осуществленияпредпринимательской деятельности, то в данном случае имущественным вычетом ИП воспользоваться не сможет. Аналогичное мнение имеют Минфин РФ (Письма Минфина России от 18.08.2008 N 03-04-05-01/303, от 03.12.2007 N 03-04-05-01/397, от 21.09.2007 N 03-04-05-01/309) и отдельные арбитражные суды (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 04.07.2008 N А42-6341/2007, от 17.03.2008 N А05-7915/2007, ФАС Западно-Сибирского округа от 30.08.2007 N Ф04-5835/2007(37565-А27-7), от 01.11.2007 N Ф04-7666/2007(39833-А27-19), ФАС Волго-Вятского округа от 30.07.2007 N А29-5493/2006а).

В то же время к доходу от сделки, связанной с предпринимательской деятельностью ИП,  может быть применен профессиональный вычет (п. 1 ст. 221 НК РФ). А это значит, что ИП вправе уменьшить доход от продажи недвижимости на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов. При этом состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется ИП в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному гл. 25 НК РФ "Налог на прибыль организаций".

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ  при реализации амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 257 НК РФ остаточная стоимость основных средств определяется как разница между их первоначальной стоимостью и суммой начисленной за период эксплуатации амортизации.

В свою очередь под  амортизируемым имуществом для целей гл. 25 НК РФ признается имущество, которое находятся у налогоплательщика на праве собственности, используются им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации.

Возникает вопрос, является ли для ИП, применяющего  "вмененку", используемое в его деятельности  здание, амортизируемым имуществом? Поскольку в период эксплуатации этого здания ИП не начислял по нему амортизацию, то на вопрос отвечу отрицательно. Возможно, что такая точка зрения не найдет понимания у контролирующих органов.

Например, из  Письма УФНС России по г. Москве от 04.06.2008 N 18-11/053647@ можно сделать вывод о том,  плательщик ЕНВД в случае продажи основного средства должен начислить амортизацию за весь период использования основного средства во "вмененной" деятельности в порядке, установленном в гл. 25 НК. Правда, данное письмо адресовано организации, а не ИП.

По моему же мнению, для ИП такое здание является прочим имуществом,  при реализации которого облагаемый доход может быть уменьшен  на цену приобретения (создания) этого имущества (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ), а также на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией (в частности на расходы по оценке здания) (абз. 6 пп.3 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Как было указано выше, при совершении рассматриваемой операции «вмененщик» не освобожден от уплаты НДС. На основании п. 3 ст. 154 НК РФ в данном случае налоговая база по НДС определяется как разница между ценой реализуемого имущества (с учетом НДС) и стоимостью реализуемого имущества.

Получить персональную консультацию Светланы Скобелевой в режиме онлайн очень просто - нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.