Физлицо намерено приобрести помещение для последующей сдачи в аренду: стоит ли регистрировать ИП и какую систему налогообложения выбрать?

Вопрос от читательницы Клерк.Ру Елены (г. Санкт-Петербург)

Собираюсь приобрести ком.помещение для сдачи в аренду юр.лицу. Хочу учесть ремонт в статье расходов. Какую форму налогообложения мне выбрать и в каком качестве ИП или частное лицо приобретать?

Для того, чтобы определить, какая система налогообложения для Вас будет наиболее благоприятна, необходимо, как минимум, представлять, сколько стоит помещение, какова предполагаемая сумма расходов на его ремонт, а также знать приблизительный размер арендной платы.

Не имея указанных выше сведений, проанализируем Ваши налоговые обязательства при разных системах налогообложения:

1. сдавая в аренду помещение как физическое лицо, Вы будете уплачивать с доходов, полученных в виде арендной платы, налог на доходы физических лиц по ставке 13% (п. 1 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК). При этом никакие расходы ни на приобретение помещения, ни на ремонт при расчете налога не учитываются;
2. в качестве индивидуального предпринимателя на упрощенной системе налогообложения Вы будете платить единый налог. При этом возможны 2 варианта исчисления единого налога:
3. с суммы доходов по ставке 6% (п. 1 ст. 346.20 НК)
4. с доходов, уменьшенных на сумму понесенных расходов, по ставке 10% (в Санкт-Петербурге) (ст. 1 Закона Санкт-Петербурга от 05.05.2009 г. №185-36).

Рассмотрим порядок исчисления единого налога при упрощенной системе налогообложения при разных объектах налогообложения:
- при объекте налогообложения «доходы»: уплачивается единый налог (6% от поступившей арендной платы), страховые взносы в Пенсионный фонд – 10392 рублей в год (в 2010 году) на основании п.п. 1 и 3 ст. 33 Федерального закона РФ от 15.12.2001 г. №167-ФЗ (пропорционально количеству месяцев, в течение которых Вы являетесь ИП). При этом при исчислении единого налога расходы на приобретение и ремонт помещения не учитываются.

Налог может быть уменьшен только на сумму уплаченных страховых взносов в ПФ, но не более чес на 50% (п. 3 ст. 346.21 НК);
- при объекте «доходы минус расходы» уплачивается единый налог (10% от налоговой базы), при этом расходы на приобретение (если помещение Вы будете приобретать уже как индивидуальный предприниматель) и ремонт помещения учитываются при определении налоговой базы (пп.пп. 1, 3 п. 1 ст. 346.16 НК).

Кроме того, Вы также будете являться плательщиком взносов в Пенсионный фонд (10392 рублей в 2010 году), сумма указанных взносов включается в состав расходов, уменьшающих полученные доходы. Сумма полученного убытка за год может быть перенесена на следующие годы; при этом сумма налога, уплачиваемого за год, не может быть меньше 1% от суммы полученных доходов.

Таким образом, пока вся сумма понесенных расходов на приобретение и ремонт помещения не будет Вами «использована» при исчислении единого налога, Вам выгоднее находиться на упрощенной системе налогообложения с объектом налогообложения «доходы – минус расходы», а впоследствии перейти на УСН с объектом налогообложения «доходы». Изменить объект налогообложения можно с начала следующего года (п. 2 ст. 346.14 НК).   

Получить персональную консультацию Ольги Зиборовой в режиме онлайн очень просто - нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.