Вопрос от читательницы Клерк.Ру Ирины Николаевны (г. Тюмень)
У лизинговой компании из-за банкротства лизингополучателя возникла дебиторская задолженность, которую выкупает третья (сторонняя) организация, рассчитываясь при этом долей в строящемся доме.
На каком счете бухгалтерского учета будет числиться доля? Может ли лизинговая компания перепродать доли в строящемся доме своим сотрудникам или сторонним физическим лицам по стоимости ниже приобретения? Какие налоги возникают у физических лиц и у лизинговой компании?
Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса РФ). В рассматриваемой ситуации организация (цедент) уступила новому кредитору (цессионарию) требование по оплате оказанных должнику услуг, возникшее из договора лизинга.
В качестве оплаты цессионарий передает лизинговой компании право требования участника долевого строительства на квартиры в строящемся доме.
Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Право на объект долевого строительства может быть учтено или в составе финансовых вложений на счете 58 или на счете 76. Все зависит от того, намерена ли Ваша организация получать доход в будущем от данного актива или нет. Напомню, что обязательным требованием для принятия актива в состав финансовых вложений организации является их способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем в форме процентов, дивидендов либо прироста их стоимости (в виде разницы между ценой продажи (погашения) финансового вложения и его покупной стоимостью в результате его обмена, использования при погашении обязательств организации, увеличения текущей рыночной стоимости и т.п.) (п. 2 . ПБУ 19/02).
Поэтому, если Ваша организация планирует продажу права требования к застройщику физическим лицам с убытком, то его учет необходимо вести на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору (в данном случае уступка прав лизинговой компании физическим лицам) допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Такая уступка возможна с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. п. 1, 2 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ).
Передача имущественных прав на территории РФ по договору уступки права (требования) признается объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Согласно п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права (с учетом НДС), и расходами на приобретение данных прав. При уступке права с убытком налоговой базы по НДС не возникает.
Для целей налогообложения прибыли доход от реализации прав, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, учитывается в составе доходов от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ).
При реализации имущественных прав налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения данных имущественных прав и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией (пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 268 НК РФ, если цена приобретения имущественных прав с учетом расходов, связанных с их реализацией, превышает выручку от реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения.
Таким образом, убыток от реализации права требования к застройщику Вы сможете учесть в целях налогообложения (см. также Письмо Минфина РФ от 12 июля 2010 г. N 03-03-05/147).
По моему мнению, проверять правильность применения цен по сделкам, предметом которых являются имущественные права, налоговый орган не вправе (ст. 40 НК РФ). Объясняется такая позиция следующим.
Согласно ст. 40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.
Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам в следующих случаях:
- между взаимозависимыми лицами;
- по товарообменным (бартерным) операциям;
- при совершении внешнеторговых сделок;
- при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.
В соответствии с п. 3 ст. 40 НК РФ в случаях, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.
Таким образом, налоговый орган вправе (при определенных обстоятельствах) проверять правильность применения цен по сделкам, предметом которых являются товары, работы, услуги. Согласно п. 3 ст. 38 НК РФ товаром для целей настоящего Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. А в соответствии с п. 2 ст. 38 НК РФ под имуществом в настоящем Кодексе понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ. То есть имущественные права к товарам, работам или услугам не относятся (п. п. 3 - 5 ст. 38 НК РФ). ВАС РФ указал, что применение налогового законодательства по аналогии недопустимо, поскольку это противоречит ст. 3 НК РФ, согласно которой акты законодательства о налогах должны быть сформулированы таким образом, чтобы каждый точно знал, какие налоги, когда и в каком порядке он должен платить. Любые неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства должны толковаться в пользу налогоплательщика (Постановление ВАС РФ от 26.01.2005 N 16141/04).
Следовательно, налоговый орган не вправе проверять правильность применения цен по сделкам, предметом которых являются имущественные права (ст. 40 НК РФ). Данный вывод подтверждает также и арбитражная практика (см., например, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 30.01.2006 N Ф04-3154/2005(19197-А27-35), ФАС Волго-Вятского округа от 19.09.2005 N А79-806/2005, Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 N 09АП-4697/2009-АК по делу N А40-80285/08-114-277 (Постановлением ФАС Московского округа от 03.08.2009 N КА-А40/7224-09 данное постановление оставлено без изменения)).
Налоговые же органы могут на этот счет иметь иное мнение, если, к примеру, примут к сведению точку зрения Минфина РФ, изложенную в Письме от 31 января 2006 г. N 03-05-01-04/14. В данном Письме финансисты указали, что при совершении сделки купли-продажи доли в уставном капитале по цене ниже ее действительной стоимости (то есть речь идет о сделках с имущественными правами) следует учитывать положения ст. 40 НК РФ, предусматривающей, в частности, пп. 4 п. 2 указанной статьи право налоговых органов при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов проверять правильность применения цен по сделкам при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени. Однако в случае возникновения спора с налоговиками вероятность того, что суд разрешит его в пользу налогоплательщика, высока.
Согласно ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.
При определении налоговой базы учитывается материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у организаций, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику (п. 1 ст. 210, пп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ).
Лица признаются взаимозависимыми для целей налогообложения по основаниям, указанным в п. 1 ст. 20 НК РФ, а также по решению суда (п. 2 ст. 20 НК РФ). В случае признания организации и ее работника взаимозависимыми лицами налоговая база по НДФЛ будет определяться в порядке, установленном п. 3 ст. 212 НК РФ, как превышение рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику.
Из процитированных норм следует, что налоговая выгода у работников может возникнуть от приобретения ими товаров (работ, услуг), но не имущественных прав. Кроме того, как было сказано ранее, налоговые органы не вправе контролировать цены по сделкам с имущественными правами. Поэтому, на мой взгляд, налоговых последствий у физических лиц (в том числе и работников) в случае переуступки организацией им прав к застройщику по цене ниже приобретения не возникнет.
Получить персональную консультацию Светланы Скобелевой в режиме онлайн очень просто - нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.
Начать дискуссию