«Цены на недвижимость не упадут, пока чиновников не отгонят от этой кормушки»

В УК "ФИНАМ Менеджмент" ее управляющий директор Сергей Хестанов, по его же словам, числится штатным скептиком. А значит, и розовой краски в палитре его прогнозов немного. Отчего в России, сильнее других пострадавшей от кризиса, недвижимость как стоила в несколько раз дороже, чем в Европе, так и стоит? Лопнет ли этот пузырь, и будем ли мы рады, когда он лопнет? На эти и другие вопросы г-н Хестанов ответил Сергею Васильеву, корреспонденту ИА «Клерк.Ру». 

Сергей, почему цены на недвижимость в России не поддаются никаким кризисам? Объемы строительства могут упасть, но цены – никогда, вопреки всем законам экономики.

Стоимость любого актива зависит от трех вещей: прогнозируемых экономических факторов, психологии участников рынка, а также действий властей или крупнейшего бизнеса. Вот для российской недвижимости (особенно в крупных городах) последняя группа факторов наиболее значима. Можно сказать еще конкретнее: основным бенефициаром рынка недвижимости у нас являются муниципальные власти. Парадокс, но федеральная власть в действия на этом уровне практически не вмешивается. И эти местные чиновники по полной программе пользуются своей, обтекаемо выражаясь, административной рентой.

Среди клиентов нашей компании есть два, которые занимаются строительством и девелопментом. Один с юга России, второй – с Урала. Так вот, по их словам, себестоимость квадратного метра хорошей панели составляет 250-350 долларов, и в эту цифру уже заложена прибыль собственно подрядчика. Казалось бы, после этого надо возмущаться аппетитами девелопера, но дело в том, что ему из «вилки» между ценой продажи и этими 250-350 долларами достается максимум процентов 15. Остальное идет чиновникам.

Причем административную ренту нужно уплатить еще до начала строительства, и ее высокий уровень создает барьер на входе. Если бы в России все, кто имеет возможность и желание строить, могли это делать, то у нас темпы строительства были бы от 2 до 10 раз выше. Но увы и ах: в наиболее интересных для строительства регионах даже уплата административной ренты не есть достаточное условие для получения возможности строить. Во многих местах этот рынок банально монополизирован. Многие региональные компании с удовольствием строили бы в Москве и Санкт-Петербурге. Некоторым даже везет: на уровне бригады их привлекают к выполнению субподрядных работ. Но полноценно реализовать какой-то проект им почти невозможно - а все для того, чтобы не девальвировалась административная рента.

По этой причине в России почти весь рынок недвижимости – и жилой, и коммерческой - сильно переоценен. К примеру, в Германии, в западной ее части, недвижимость эконом-класса можно приобрести по 700-800 евро за квадратный метр. В восточногерманском Лейпциге, где с работой похуже – по 350 евро. У нас, как вы знаете,  даже в городах-миллионниках, не говоря уж о Москве с Питером, жилье стоит дороже.

Завышены и арендные ставки. Франкфурт, финансовая столица Германии, престижный центр города с банками, небоскребы – аренда квадратного метра стоит 14-18 долларов в месяц. Тоже центр, но чуть скромнее – 6-8 долларов. Серединный район, не окраина, но и не центр – от 2 долларов. Россиянам, а тем более москвичам эти цифры кажутся фантастикой. 

А почему в Европе удалось обуздать аппетиты чиновников, а нам никак не удается?

Дело в том, что наш нынешний строй – очень интересное образование. В свое время Карл Маркс, описывая свой взгляд на мироустройство, «замолчал» еще одну формацию, потому что она не укладывалась в его систему. Это так называемый азиатский способ производства. Такая формация не зависит от формального строя, в ней господствующим классом является не пролетариат и не буржуазия, а бюрократия. Исторически самый яркий пример – это Китай. И при императорах, и при коммунистах, и при нынешней власти там правит бюрократия. Правда, она не сильно мешает тактическому управлению, осознавая, что это тормозит экономический рост.

Так вот, у нас типичный азиатский способ производства. Настоящего института частной собственности, на которой построен классический капитализм, у нас нет, как нет и равенства людей перед законом. Это и порождает гримасы нашей экономики.

Медведев говорит абсолютно правильные слова, но надежды на их воплощение у меня нет абсолютно. Бюрократия – главный бенефициар нашей экономики - не заинтересована ни в каких изменениях. А в сфере недвижимости это проявляется, может быть, сильнее всего.

Падение цен на недвижимость, разумеется, невыгодно и самим застройщикам. Большая часть объектов недвижимости, как известно, в последние годы возводилась на кредитные деньги. Иногда это кредитование было запредельным. Собственно, пока темпы роста цен на недвижимость превосходят уровень кредитных ставок, это нормально.  Схема не нова, со второй половины 1920-х годов по ней работает весь мир в разных отраслях. Но девелоперы, которые играли в эти игры, забыли о том, что нужно вовремя остановиться, и большинство из них развернуть построенную пирамиду в обратную сторону не успели. Буквально на днях в ВТБ была образована новая структура, которая, возможно, станет самым крупным девелопером России. Туда вошла вся недвижимость, доставшаяся банку за долги. На падающем рынке это, конечно, ненужное приобретение, но лучше так, чем не получить по кредиту вовсе ничего. 

Неужели аппетиты наших чиновников навсегда останутся единственным мерилом для цен на недвижимость?

Есть одна вещь, которую пресса, как ни странно, почти не заметила. Недавно министр финансов Алексей Кудрин (единственный из представителей власти, к чьим прогнозам я отношусь без юмора) заявил, что сегодня 40% доходов бюджета России  и 25% ее ВВП создаются нефтегазовой отраслью. Цифры правильные, даже слегка заниженные. Но Кудрин сказал и другое: по прогнозам Минфина, к 2020 году  доля нефтегазового сектора в ВВП сократится  до 15%. 

Может, это потому, что благодаря модернизация к 2020 году сильно разовьются другие, высокотехнологичные сектора промышленности?

В модернизацию по свистку у меня нет ни малейшей веры. Любая инновация в истории – продукт разума одной отдельно взятой личности. Никогда не было, чтобы изобретение сделал большой коллектив. Довести его до практической реализации – это другая песня. Но придумать инновацию – это искра Божья, и ни по какой отмашке господина Чубайса это сделать невозможно. Что государство может сделать – так это обеспечить ученым нужные условия. Советское государство это и делало - с 1940-х годов до второй половины 1980-х.

Напомню, что до того, как Советский Союз заинтересовался атомной тематикой, зарплата научных работников была невысокой – сопоставимой по покупательной способности с зарплатой квалифицированных рабочих. А потом товарищ Сталин решил эту проблему совершенно по-марксистски. Он одним росчерком пера увеличил зарплаты в научных учреждений от 6 до 15 раз.  И стало понятно, что если у человека есть мозги и трудолюбие, то он может хорошо заработать. Действительный член Академии Наук, напомню, только за научное звание получал 1700 рублей в месяц. И действительно, периодически случались какие-то прорывы.

А в Сколково я не верю – это освоение бюджетных средств, не больше. Построят красивые здания, и этим все кончится. Чтобы возродилась любая из загубленных научных школ, нужно лет 10-15. У государства не хватит терпения ждать плодов. 

Так что там Кудрин напророчил такого тревожного?

Если верить его прогнозу, то сокращение вклада нефтегазовой отрасли в ВВП с 25% до 15% означает, что сократится ВВП в целом. И после этого падения цены на недвижимость сильно скорректируются вниз. До каких уровней, сказать трудно, хотя погадать на кофейной гуще могу.  

А почему добыча нефти и газа должна сократиться? Меньше за рубежом их будут покупать?

Дело в том, что основные действующие месторождения  введены были в 1975-1985 годы. Они попросту стареют. У того же Газпрома, по официальным данным, добыча падает на 3% в год. А в разработку новых месторождений добывающие компании не слишком вкладываются. 

Геологоразведка – сама по себе вещь не такая уж и затратная, а вот прокладка трубопроводов к скважинам, установка оборудования  - куда дороже. И в большинстве компаний топ–менеджеры исходят из того, что бонусы-то все равно дадут по годовому результату, а не по тому, что будет с компанией через 10 лет. Есть к тому же штука, которая в свое время и по СССР ударила. Если нефть из скважины в погоне за объемом выкачивать слишком интенсивно, то скважину начинает забивать вскипающий газ. И добыча, наоборот, очень сильно падает. Это все относится к будущим рискам.

Кроме того, как известно, даже внутри ОПЕК согласия нет. А в мире есть страны, для которых нефть – это почти единственный источник средств. Венесуэла, Ангола, Нигерия. И мировые цены на нефть могут легко колебаться. У нас сейчас положительное внешнеторговое сальдо, но стоит ему измениться, неважно, по какой причине – начнется обвал цен на недвижимость.

А это, судя по словам Кудрина, вполне реальный вариант. Кстати, со сменой мировой конъюнктуры изменится и социальный фон. У меня есть знакомые во внутренних войсках, судя по тому, как изменилось их материальное обеспечение, явно идет подготовка к подавлению социального протеста.

На фондовом рынке есть классическая графическая модель – голова и плечи.

Я бы ее применил и к рынку недвижимости, где она, по данным сайта irn.ru, как раз вырисовывается. Хотя и предвижу волну критики. Временно затишье сменится новым падением, и весь вопрос, насколько глубоко упадет рынок.

Кстати, переоцененность недвижимости видна и по тому, что уровень дохода от сдачи квартиры внаем в Москве отстает от темпов инфляции. Моя родственница лет 15 сдает однушку у метро Коломенская в 12-этажной «свечке».  Если 10 лет назад ее аренда стоила 300 долларов, то сейчас – 800. Но инфляция за этот период была еще выше.

Чтобы рынок недвижимости стал интересен для инвестиций, надо, чтобы цены на нем упали до 4 раз (в зависимости от региона), и арендная доходность перекрывала инфляцию. Но по причинам, описанным в начале моего рассказа, надежд на это мало. 

А как насчет программы строительства доступного жилья, о которой так много говорится?

Я не верю в ее осуществление, думаю, она будет успешно саботирована. В противном случае будет нанесен удар по тем, кто снимает сливки с нынешней ситуации. Если доступное жилье и появится, то с многочисленными обременениями по продаже – чтобы не поступало на вторичный рынок и не портило чиновникам малину. 

Недавно АИЖК представило проект по поддержке банков, которые берутся кредитовать организованную застройку коттеджных поселков эконом-класса. Как по-вашему, это повлияет как-то на рынок?

Никак не повлияет. В местах, где есть платежеспособный спрос, физически невозможно построить такие поселки. Разве что в небольших городах. И потенциальному потребителю такого жилья проще купить участок и построить дом самостоятельно – это все равно обойдется дешевле.

Не нужны никакие изыски с домиками – нужна хорошая типовая панель по нормальным ценам. А для этого не нужны никакие ипотеки – надо просто подрезать крылья тем, кто владеет административной рентой. Для чего одно лицо должно поднять трубку и сказать несколько грозных слов другим лицам. Жаль, что слова эти так и не говорятся.