Вопрос от читательницы Клерк.Ру Татьяны (г. Нижний Новгород)
Организация, видом деятельности которой является оптово-розничная торговля, покупает земельный участок для строительства офисного центра. В дальнейшем организация будет выступать как инвестор (частично) и как заказчик-застройщик, при строительстве планируется привлечение средств дольщиков (юр. и физ. лиц), строительство будет осуществляться с привлечением подрядных организаций.
Насколько необходимо вносить в ЕГРЮЛ новый вид деятельности, и что еще необходимо будет сделать? Возможно ли применение УСН по данному виду деятельности? В случае применения ТСНО НДС и налог на прибыль платим только с суммы вознаграждения застройщика или со всей суммы полученной от дольщиков? Можете ли вы прокомментировать изменения по НДС у застройщиков с октября месяца этого года?
Из разъяснений ФНС России (Письмо от 26.09.2005 N ВЕ-6-09/795@) следует, что законодательством о государственной регистрации не предусмотрена обязанность в отношении юридических лиц, ИП и крестьянских (фермерских) хозяйств представлять в регистрирующий орган сведения о видах экономической деятельности (код по ОКВЭД, наименование вида деятельности) в случае их отсутствия в ЕГРЮЛ и ЕГРИП. Поэтому указание в свидетельстве о государственной регистрации какого-либо вида деятельности (н-р, оптово-розничная торговля) не лишает организацию права заниматься иной не запрещенной законом деятельностью в соответствии с законодательством РФ.
Деятельность заказчика-застройщика не указана в гл. 26.2 НК РФ, как препятствующая применению им УСН (см. п. 3 ст. 346.12 НК РФ).
В целях налогообложения прибыли средства дольщиков и (или) инвесторов, аккумулированные на счетах организации-застройщика, не учитываются в целях налогообложения прибыли в составе доходов (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). При этом налогоплательщики, получившие эти средства, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.
При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. При фактическом использовании полученных средств не по целевому назначению они также включаются во внереализационные доходы на дату нецелевого использования (пп. 14 п. 1 ст. 251, п. 14 ст. 250, пп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ). На основании данных норм в состав доходов организации-застройщика после завершения строительства включается только разница между суммой, полученной от участников долевого строительства, и суммой затрат на строительство (см. также Письма Минфина России от 25.03.2008 N 03-07-10/02, от 08.02.2007 N 03-11-04/2/29).
Согласно п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения по НДС является реализация товаров (работ, услуг).
На основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ налогообложению НДС подлежат полученные налогоплательщиком денежные средства, связанные с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг).
Поэтому денежные средства, получаемые застройщиком от дольщиков в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства, не подлежат включению в налоговую базу по НДС у застройщика при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика (см., н-р, Письмо Минфина РФ от 25.03.2008 N 03-07-10/02).
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. После окончания строительства и сдачи объекта долевого строительства инвесторам у застройщика возникает выручка от реализации услуг (в сумме превышения общей суммы средств, полученных от дольщиков, над затратами по строительству объекта), оказанных на основании договора участия в долевом строительстве, подлежащая обложению НДС (см., н-р, Постановление ФАС Уральского округа от 29.01.2010 N Ф09-11382/09-С2 по делу N А60-20097/2009-С10.
Таким образом, в случае применения организацией ТСНО и выполнения функций застройщика офисного центра, в налогооблагаемую базу по НДС и налогу на прибыль следует включать только сумму вознаграждения застройщика.
Согласно пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, введенному в гл. 21 НК РФ Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", начиная с IV квартала 2010 года услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения) не будут облагаться НДС. То есть после вступления в силу данной поправки застройщики смогут не облагать НДС деньги, полученные от дольщиков в качестве своего вознаграждения.
Обязательным условием для этого является заключение застройщиком договора участия в долевом строительстве, предусмотренного Федеральным законом N 214-ФЗ. То есть в случае оформления взаимоотношений с соинвесторами строительства офисного центра другими договорами (н-р, инвестиционным договором, возможность заключения которого предусмотрена ГК РФ и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") право на льготу у Вас не будет.
Скорее всего, по замыслу законодателя, введение данной льготы, должно подтолкнуть застройщиков уйти от применения не соответствующих Закону о долевом строительстве схем продажи недвижимости.
Следует также отметить, что застройщик, применяющий льготу, теряет право на вычет входного НДС по товарам, работам и услугам, которые использованы для оказания его услуг. При наличии у него также облагаемых НДС операций, перед застройщиком встанет вопрос о необходимости ведения раздельного учета. Вместе с тем у застройщика есть право отказаться от льготы в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 149 НК РФ.
Получить персональную консультацию Светланы Скобелевой в режиме онлайн очень просто - нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.
Начать дискуссию