Учет в строительстве

Передача организацией-застройщиком квартир дольщикам: особенности учета

Организация- застройщик работает в рамках 214-ФЗ с привлечением средств от физлиц по договорам долевого участия. Вопрос по порядку определения финансового результата (экономии) на момент передачи квартир дольщикам: по каждому дольщику или по всему объекту в целом?
Передача организацией-застройщиком квартир дольщикам: особенности учета
На фото Светлана Скобелева

Вопрос от читательницы Клерк.Ру Галины (г. Москва)

Организация- застройщик работает в рамках 214-ФЗ с привлечением средств от физ.лиц по дог. дол. участия. Вопрос по порядку определения финансового результата (экономии) на момент передачи квартир дольщикам: по каждому дольщику или по всему объекту в целом? Если недостаток финансирования по конкретной квартире, то для налогообложения данный убыток принимается или нет? Можете ли Вы дать ссылку на какой-либо нормативный акт, подтверждающий Вашу точку зрения?

Частью 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, объектом строительства в рамках Закона N 214-ФЗ является многоквартирный  дом, а не отдельная квартира.

Согласно пункту 2.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. письмом Минфина РФ от 30.12.1993 N 160) учет долгосрочных инвестиций ведется по фактическим расходам в целом по строительству и по отдельным объектам (зданию, сооружению и другим), входящим в него.

Поэтому рекомендую в приказе об учетной политике предприятия закрепить порядок ведения раздельного учета доходов и расходов и, соответственно,  определения финансового результата, по каждому объекту строительства (многоквартирному дому).

В соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, относится в том числе имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

При этом указанным пунктом установлено, что налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

Также  согласно п. 14 ст. 250 НК РФ в составе внереализационных доходов учитываются доходы в виде использованного не по целевому назначению имущества, которое получено в рамках целевого финансирования.

В силу  ч. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ  денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:

1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);

2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;

4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;

5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;

6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;

7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Таким образом, из норм Закона N 214-ФЗ  не следует, что полученные от участника долевого строительства денежные средства должны расходоваться лишь на строительство соответствующего объекта долевого строительства (квартиры). А  НК РФ не содержит требования о том, что раздельный учет целевых поступлений и расходов, производимых за счет таких поступлений, должен производиться застройщиком по каждому дольщику - источнику целевого финансирования.

С учетом сказанного я считаю, что по окончании строительства многоквартирного дома Вам следует определить финансовый результат (экономию) от строительства всего дома в целом. Он определяется как разница между суммой средств целевого финансирования (суммой средств полученных от дольщиков) и суммой расходов на строительство многоквартирного дома с учетом требований ч 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ. Согласно положениям п. 14 ст. 250 НК РФ полученную экономию следует включить в состав внереализационных доходов, подлежащих налогообложению налогом на прибыль.

Получить персональную консультацию Светланы Скобелевой в режиме онлайн очень просто - нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.

Начать дискуссию