Вопрос от читательницы Клерк.Ру Татьяны (г. Иркутск)
Организация применяет налоговые режимы: ЕНВД (оказание услуги по перевозке грузов) и УСН ( 15%). Чтобы как-то взять с предприятия-должника долги за грузоперевозки, заключило с ним договор долевого участия в строительстве (покупка квартиры). В настоящее время квартира по акту не передана . Мы оплатили полностью стоимость квартиры : часть денежных средств перевели взаимозачетом Д 76 К 62/а , а часть перечислили на расчетный счет организации Д76 К 51 .
Подскажите, пожалуйста, каким будет бухгалтерский и налоговый учет у организации:
1. Если квартира перейдет к нам в собственность и будет поставлена на баланс, а затем реализована физ. лицу, верно ли, что придется платить налог УСН с разницы между купленной и проданной квартирой в размере 15%?
2. Если квартира не будет оформлена в собственность, а мы реализуем физ. лицу по договору цессии (уступка требования долга), верно ли, что обязательств по уплате УСН у нас не будет? Ведь аванс по квартире сложился из задолженности, полученной при деятельности облагаемой ЕНВД и внесенной нами денежной суммы?
По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами (ст. 409 ГК РФ).
В данном случае в оплату за оказанные услуги по перевозке грузов организация, применяющая УСН ("доходы минус расходы"), получила от заказчика имущественное право на квартиру в строящемся доме по договору уступки права требования. Часть стоимости полученного права была оплачена денежными средствами.
Квартира переходит в собственность организации
В рассматриваемой ситуации организация, хотя и приобрела имущественное право на квартиру, продает уже не имущественное право, а законченную строительством квартиру как объект недвижимости. Для организации эта квартира является товаром, учитываемым в бухгалтерском учете по счету 41 "Товары".
Поэтому при продаже квартиры (товара) выручку от продажи следует учесть в доходах (п. 1 ст. 346.15, п. 2 ст. 249, п. 1 ст. 346.17 НК РФ), а в расходы по оплате стоимости квартиры, приобретенной для дальнейшей реализации включить в затраты (пп. 23 п. 1 ст. 346.16, пп. 2 п. 2 ст. 346.17, п. 2 ст. 346.18 НК РФ). Полученную разницу следует обложить налогом (15%).
Квартира не переходит в собственность организации
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.
Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. п. 1, 2 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
На основании п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации (в соответствии со ст. 249 НК РФ).
Согласно положениям п. 1 ст. 249 НК РФ выручка от реализации имущественных прав признается доходом от реализации. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п.2 ст. 249 НК РФ).
Таким образом, поскольку денежные средства, полученные по договору уступки прав требования третьему лицу на участие в долевом строительстве жилого дома, являются доходом от реализации имущественных прав, организация должна учитывать такие доходы при определении налоговой базы. Иными словами, плата, полученная организацией, применяющей УСН, по договору уступки права на долю в строящемся жилом доме, является доходом, облагаемым единым налогом, уплачиваемым в связи с применением данной системы налогообложения.
Моментом признания такого дохода является дата поступления оплаты переданных имущественных прав на банковские счета (в кассу) или день погашения задолженности иным способом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ, Письма Минфина России от 27.02.2009 N 03-11-06/2/30, от 09.12.2008 N 03-11-05/295, от 12.05.2008 N 03-11-04/2/83).
Расходы, которые может учесть для целей налогообложения организация, применяющая УСН, перечислены в п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Данный перечень является закрытым, и в нем нет расходов, связанных с приобретением имущественных прав по договору долевого участия в строительстве.
Таким образом, денежные средства, полученные по договору уступки права на квартиру в строящемся доме, должны учитываться в доходах организации. При этом затраты на приобретение права организация не вправе учитывать в расходах, так как такой вид расходов не предусмотрен п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Такова позиция Минфина России (Письма от 12.05.2008 N 03-11-04/2/83, от 31.07.2007 N 03-11-04/2/191).
Однако некоторые суды не соглашаются с этим. Их точка зрения основана на том, что договор о долевом участии в строительстве является инвестиционным. В связи с этим уступка права на долю в строящемся доме, по мнению суда, тоже носит инвестиционный характер, а значит, не признается реализацией имущественного права (пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Поэтому доход от такой уступки при расчете налога при УСН не учитывается. К такому выводу пришли, в частности, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 08.09.2006 N А56-23768/2005, ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 05.08. 2010 г. N А32-48079/2009-19/863.
Получить персональную консультацию Светланы Скобелевой в режиме онлайн очень просто - нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.
Начать дискуссию