Федеральный закон от 28.12.2010 N 395-ФЗ
Некоторые арендаторы государственной (муниципальной) недвижимости после 1 апреля смогут выкупить ее без перечисления НДС в бюджет в качестве налогового агента <1>. Посмотрим, каких организаций и предпринимателей коснутся эти изменения и насколько они им выгодны.
Условия, при которых выкуп казенной недвижимости не будет объектом по НДС
Чтобы реализация государственной (муниципальной) недвижимости, которую вы арендуете, не облагалась НДС, должны соблюдаться такие условия <2>:
- ваша организация (или вы как предприниматель) должна быть субъектом малого или среднего предпринимательства;
Субъекты малого и среднего бизнеса - это те, кто соответствует условиям, закрепленным в ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
- предметом сделки должна быть недвижимость, не закрепленная за государственными или муниципальными предприятиями, учреждениями и входящая в государственную казну РФ, казну субъекта РФ или муниципального образования (далее - казенная недвижимость);
- договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен с вами в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества... субъектами малого и среднего предпринимательства...";
- переход права собственности на недвижимость должен быть зарегистрирован не ранее 1 апреля 2011 г. <3>
Как сейчас платят НДС при выкупе казенной недвижимости
Необходимость перечисления в бюджет НДС при покупке недвижимости, входящей в состав казны <4>, введена с 2009 г. Только выкуп земельных участков не облагается НДС <5>.
Поэтому если сейчас вы выкупите недвижимость (кроме земельного участка), то вам по-прежнему надо будет исполнять обязанности налогового агента <6>:
- расчетным методом определить сумму НДС;
- удержать ее из выплачиваемых продавцу доходов;
- уплатить в бюджет;
- выписать самим счет-фактуру от имени продавца <7>.
(+) Преимущества старого, пока еще действующего, порядка в том, что этот входной НДС плательщики налога (те, кто применяет общую систему налогообложения) могут принять к вычету <8>.
То есть таким организациям и предпринимателям может оказаться выгоднее ускорить сделку. Поскольку при покупке казенной недвижимости до 1 апреля 2011 г. они смогут из ее цены по договору вычленить НДС и принять его к вычету, тем самым фактически уменьшив для себя расходы на покупку.
(-) Ну а существенный минус старого порядка в том, что иногда в договорах о выкупе казенного имущества указывают, что цена не включает в себя НДС. И органы власти требуют (и, в общем-то, они правы), чтобы покупатель перечислил им всю сумму полностью - без всяких налоговых изъятий.
Минфин, конечно, разъяснял, что поскольку в таких договорах указывается рыночная цена выкупаемого имущества, то она уже включает в себя НДС <9>.
Однако если в договоре и отчете оценщика указано, что цена не включает в себя НДС, то даже суд может посчитать, что покупатель должен заплатить в бюджет НДС из собственных средств (сверх цены договора). А продавцу покупатель должен перечислить всю сумму, указанную в договоре <10>. Правда, однажды организация выиграла спор - суд признал недействительным распоряжение местной администрации о приватизации недвижимости в части указания его рыночной стоимости без ссылки на то, что в нее включен НДС <11>.
(-) Неплательщикам НДС старый порядок - лишние хлопоты. К примеру, организации и предприниматели, применяющие упрощенку или находящиеся на ЕНВД, перечислить в бюджет налог должны, а вот к вычету его принять они не могут <12>. НДС им нужно учесть в стоимости приобретенного имущества <13>.
Причем за неудержание и неперечисление агентского НДС налоговая может оштрафовать <14>.
Примечание. Правда, плательщикам ЕНВД старый порядок может быть выгоден при дальнейшей перепродаже выкупленного имущества. Ведь, по мнению контролирующих органов (с которым можно, конечно, спорить, но сейчас не об этом), продажа недвижимости не относится к деятельности, облагаемой ЕНВД <15>. А значит, во избежание споров вмененщик должен начислить и заплатить НДС при продаже недвижимости <16>. Но если имущество было учтено вместе с входным НДС, то при его продаже в налоговую базу по НДС надо включить не всю продажную цену (без НДС), а только разницу между ценой реализуемой недвижимости (с учетом НДС) и остаточной стоимостью этого имущества с учетом переоценок <17>.
Плюсы и минусы нового порядка "безНДСного" выкупа казенной недвижимости
(+) Как вы, наверное, уже поняли, плюсы нового порядка - зеркальное отражение недостатков старого порядка. Освобождение сделки по выкупу государственной и муниципальной недвижимости от НДС снимает споры с властями (местными или более высокого уровня) по поводу цены договора. Поскольку НДС расчетным путем вычленять уже будет не нужно, вам надо будет просто перечислить продавцу сумму, указанную в договоре.
ПРЕДУПРЕДИ ЮРИСТА
Плательщикам НДС выгоднее выкупить арендованное казенное имущество до 1 апреля 2011 г. Поэтому если у вас такой выкуп стоит на повестке дня, то лучше поторопиться. Но проследите, чтобы в договоре было указано, что цена включает в себя НДС. Иначе никакой выгоды для вас не будет.
(+) И не будет никаких счетов-фактур, а также претензий налоговой к вам по поводу "агентского" НДС. Это особенно удобно неплательщикам НДС (применяющим упрощенку, платящим ЕНВД и т.д.).
(-) Новый порядок может привести к увеличению расходов тех, кто применяет общую систему налогообложения. Ведь оценщики должны определять цену недвижимости по данным рынка. А рыночная цена должна включать в себя НДС. Да вот только этот НДС не будет выделен и к вычету вы его не сможете принять.
Не изменились правила уплаты НДС при выкупе госимущества, у которого есть балансодержатель
Учтите, что если вы выкупаете государственную (муниципальную) недвижимость, закрепленную за государственным (муниципальным) предприятием или учреждением, то обязанностей налогового агента у вас сейчас нет <18>. Не будет их и после 1 апреля 2011 г. Причем независимо от того, относитесь ли вы к субъектам малого и среднего бизнеса или нет. В этих случаях НДС в бюджет заплатить должен продавец недвижимости. И он же должен выставить вам счет-фактуру.
* * *
Поправки сняли споры о том, должен ли в договорной цене быть НДС или нет. А значит, бухгалтерии хлопот будет меньше, не надо ломать голову: перечисляем продавцу полную сумму, указанную в договоре, - и все. И с этой точки зрения можно порадоваться поправкам.
-------------------------------
<1> п. 3 ст. 161 НК РФ; п. 2 ст. 1 Федерального закона от 28.12.2010 N 395-ФЗ
<2> подп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ (в ред. Федерального закона от 28.12.2010 N 395-ФЗ)
<3> статьи 39, 146 НК РФ; ст. 131 ГК РФ
<4> п. 3 ст. 161 НК РФ
<5> подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ
<6> ст. 24, п. 3 ст. 161 НК РФ
<7> абз. 2 п. 3 ст. 168 НК РФ
<8> п. 3 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ
<9> ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; Письмо Минфина России от 19.10.2009 N 03-07-15/147
<10> Постановление ФАС СЗО от 26.11.2010 N А05-2419/2010
<11> Постановление ФАС ВСО от 22.11.2010 N А33-4791/2010
<12> п. 3 ст. 161, пп. 2, 5 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ
<13> подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ
<14> ст. 123 НК РФ
<15> п. 2 ст. 346.26 НК РФ
<16> Письма Минфина России от 02.04.2010 N 03-11-06/3/50, от 12.02.2008 N 03-11-04/3/59
<17> п. 3 ст. 154 НК РФ
<18> п. 3 ст. 161 НК РФ
Впервые опубликовано в журнале "Главная книга" N03, 2011
Начать дискуссию