Сумму НДС, уплаченную упрощенцем при выкупе госпомещения, включают в первоначальную стоимость

Вопрос от читательницы Клерк.Ру Ольги (г. Волхов)

С мая 2009 года предприниматель выкупает у администрации г.Волхов нежилое помещение (под магазин, магазин существует давно в этом помещении). Частично оплатили стоимость, в ноябре получили государственную регистрацию. Платим стоимость помещения + НДС + % за рассрочку.

Как я должна учесть расходы при УСН (доходы минус расходы) покупку помещения. Из чего сложится первоначальная стоимость, проценты учитывать? Закончится выкуп только в апреле 2012 года ?

Налогоплательщик, находящийся на УСН и выбравший объектом обложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», вправе уменьшить  полученные им доходы на расходы, связанные с приобретением основных средств, учитывая порядок,  установленный пп. 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ (пп.1 п.1 ст. 346.16 НК РФ).

В соответствии с указанным порядком расходы на приобретение основных средств в период применения УСН принимаются с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию (пп. 1 п.3 ст. 346.16 НК РФ). При этом основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

В силу  абз. 5 пп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ в течение налогового периода расходы принимаются за отчетные периоды равными долями.
Кроме того, согласно пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходы на приобретение основных средств, учитываемые в порядке, изложенном выше, отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм. При этом основные средства должны использоваться при осуществлении предпринимательской деятельности.

Абзацем 9 п. 3 ст. 346.16 НК РФ предусмотрено, что в случае, если налогоплательщик применяет УСН с момента постановки на учет в налоговых органах, стоимость основных средств принимается по первоначальной стоимости этого имущества, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете.

Согласно  п. 8  ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации).

В рассматриваемой ситуации ИП приобрел объект недвижимости (не закрепленный за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющий муниципальную казну). В этом случае ИП в качестве налогового агента обязан исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых администрации муниципального образования, и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС (абз.2 п. 3 ст. 161 НК РФ). Удержание суммы НДС ИП (налоговый агент) производит в момент перечисления очередного платежа за приобретаемый объект недвижимости (Письмо Минфина России от 16.09.2009 N 03-07-11/228).

Сумму НДС, уплаченную в бюджет, ИП не может принять к вычету, поскольку приобретенное нежилое помещение она не будет использовать в облагаемых НДС операциях (абз. 3 п. 3 ст. 171, п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Следовательно, указанная сумма, наряду со стоимостью самого помещения, подлежит включению в первоначальную стоимость приобретенного объекта основных средств (абз. 3, 8 п. 8 ПБУ 6/01, пп. 3 п. 2 ст. 170, п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 823 ГК РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, то согласно п.2 ст.823 ГК РФ к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа.

В соответствии с п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 14 от 08.10.1998 проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом, являются платой за пользование денежными средствами.

Согласно пп. 9 п. 1 ст. 346.16 НК РФ в составе расходов учитываются проценты, уплачиваемые за предоставление в пользование денежных средств (кредитов, займов).

Таким образом, можно прийти к выводу о том, что к процентам по коммерческому кредиту может быть применен пп. 9 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Напомню, что расходы, указанные в пп. 9 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, принимаются применительно к порядку, предусмотренному для исчисления налога на прибыль организаций ст. 269 НК РФ, то есть нормируются (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

Однако, в данной ситуации также следует учитывать норму о том, что  стоимость основных средств принимается «упрощенцами» по первоначальной стоимости этого имущества, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете.

А из п. 7 Положения по бухгалтерскому учету "Учет расходов по займам и кредитам" (ПБУ 15/2008), утвержденного Приказом Минфина России от 06.10.2008 N 107н) следует, что проценты,  причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), непосредственно связанные с приобретением объекта, отвечающего признакам инвестиционного актива, должны включаться в его стоимость. Причем к процентам,  причитающимся  к оплате кредитору по коммерческому кредиту, указанный порядок также применим (п.1, абз. 2 п. 3 ПБУ 15/2008).

Для целей ПБУ 15/2008 под инвестиционным активом понимается объект имущества, подготовка которого к предполагаемому использованию требует длительного времени и существенных расходов на приобретение, сооружение и (или) изготовление.
Что такое "длительное время" и "существенные расходы" ПБУ 15/2008 не определяет. На мой взгляд, объект недвижимости, приобретенный на условиях рассрочки платежа, должен признаваться инвестиционным активом с включением  процентов за рассрочку в его стоимость.

Также по мнению Минфина России, выраженному в Письме от 02.07.2010 N 03-11-11/182, проценты за рассрочку оплаты ОС включаются у «упрощенцев» в состав расходов на приобретение ОС. То есть они не являются самостоятельным расходом, а формируют первоначальную стоимость таких объектов. Аргументируя свою позицию, финансовое ведомство привело норму п. 23 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, которым установлено, что в состав фактически произведенных затрат на приобретение объекта имущества включаются уплачиваемые проценты по предоставленному при приобретении коммерческому кредиту.

С учетом изложенного и принимая во внимание условие вопроса (стоимость помещения на данный момент частично оплачена, документы на регистрацию права собственности поданы и право собственности зарегистрировано в 4 квартале 2010г.) все перечисленные в вопросе расходы на приобретение нежилого помещения формируют его первоначальную стоимость и могут быть учтены в 4 квартале 2010 г. в размере уплаченных сумм.

Остальная (неоплаченная) часть стоимости помещения будет отнесена на расходы в 1-2 кварталах 2011 г. (последний платеж будет осуществлен в апреле 2011г.)  Так как   проценты  за рассрочку подлежат учету  в составе расходов на приобретение основных средств по пп.1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, а ни как самостоятельный вид расходов, ИП сможет учесть их без учета ограничений, установленных ст. 269 НК РФ (для принятия «упрощенцами» расходов, не указанных в пп. 5, 6, 7, 9 - 21, 34 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, порядок, предусмотренный для исчисления налога на прибыль организаций, в том числе ст.  269 НК РФ,  не применяется).

Получить персональную консультацию Светланы Скобелевой в режиме онлайн очень просто - нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.