Если вы продали жилье
Начнем с продажи имущества. В прошлом году вы продали свою комнату, квартиру или, скажем, дачу. По идее, с полученного дохода нужно заплатить налог и подать декларацию. Причем с 2011 года декларацию 3-НДФЛ заполняют по новой форме, которая утверждена приказом ФНС России от 25 ноября 2010 г. № ММВ-7-3/654 @.Срок за 2010 год — до 3 мая 2011 года. Однако есть условия, при которых платить налог нет необходимости. А в определенных случаях не нужно и отчитываться декларацией.
В каком случае не придется платить НДФЛ и подавать декларацию?
Первое условие: проданное имущество было у вас в собственности три года или дольше. Второе: вы являетесь налоговым резидентом ( п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ ). То есть в течение года вы находились в России не менее 183 календарных дней (необязательно подряд!). Более того, этот период не прерывается, когда вы выезжаете за границу для лечения или учебы меньше чем на шесть месяцев ( ст. 207 Налогового кодекса РФ ).
Итак, жилье было в собственности три года или более этого срока, а вы — налоговый резидент. Значит, вырученная у покупателя сумма НДФЛ не облагается. И декларацию в этом случае вы представлять не обязаны. Это следует из положений подпункта 2 пункта 1 статьи 228 и статьи 229 Налогового кодекса РФ. Конечно, если нет других причин, по которым ее надо подать. Например, есть другие доходы, оговоренные в статье 228 кодекса: в числе прочего это лотерейные выигрыши, доходы от продажи имущества, которое было в собственности менее трех лет и т. д.
Или, к примеру, вы в 2010 году вели предпринимательскую деятельность. Тогда декларацию все равно подать придется. Это следует из положений статей 227 и 229 Налогового кодекса РФ.
На сколько можно уменьшить доходы от продажи квартиры?
Представим, что в 2009 году вы приобрели квартиру, а в 2010 году продали ее. Иначе говоря, были ее собственником меньше трех лет. Значит, подать декларацию необходимо. Прежде всего — рассчитываем налог. Тут вы можете воспользоваться вычетом. То есть уменьшить сумму, на которую станете начислять НДФЛ. Сократить ее можно на сумму, полученную от покупателя, но не более чем на 1 000 000 руб. Это относится не только к квартирам, но и к жилым домам, комнатам, дачам, садовым домикам и земельным участкам. А также и долям в этом имуществе ( подп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ ). Для другого имущества — например, для автомобиля — вычет составит максимум 250 000 руб.
Этот вычет вам полагается, только если вы являетесь налоговым резидентом. В свою очередь нерезиденты уменьшить свой доход не смогут; имущественные, социальные и прочие вычеты здесь не применяются.
Вместо вычета вы можете воспользоваться другим правом. А именно доходы от продажи квартиры уменьшить на сумму, которую в свое время за нее заплатили. Это, конечно, удобно, если вы покупали жилье. И разумеется, ваши затраты должны быть подтверждены документально! Но опять же это право дается лишь резидентам. Чиновники запрещают нерезидентам уменьшать полученную от покупателя сумму на свои расходы. В частности, такое мнение выражено в письмеМинфина России от 11 октября 2010 г. № 03-04-06/6-248 (см. схему на стр. 91).
Пример 1: Уменьшаем доход от продажи квартиры
А. С. Огородников постоянно живет в России. В 2010 году он ездил за границу в отпуск и провел там меньше месяца. Следовательно, он является налоговым резидентом. В 2010 году Огородников продал свою квартиру, которая принадлежала ему менее трех лет.
За это жилье удалось выручить 3 000 000 руб. Максимальный имущественный вычет —1 000 000 руб., поскольку доходы от продажи превышают эту сумму. Значит, НДФЛ от этой сделки составит 260 000 руб. (2 000 000 руб. × 13%).
Другой вариант. Допустим, когда-то Ого- родников купил эту квартиру за 3 000 000 руб., о чем свидетельствуют документы. Тогда лучше уменьшить доход от продажи жилья на стоимость его приобретения: платить НДФЛ вообще не придется.
Как считать вычет, если проданы две квартиры?
Если вы продали две квартиры (или же, к примеру, квартиру и дом), то максимальный размер вычета составит все равно 1 000 000 руб. То есть он не увеличится. Однако можно поступить следующим образом. Заявите вычет по одному объекту, а по другому — уменьшите доход на сумму своих затрат. С этим согласились чиновники в письме Минфина России от 13 января 2011 г. № 03-04-05/7-3 .
Пример 2: Уменьшаем доходы от продажи двух жилищных объектов
В 2010 году М. В. Арудов продал дом за 2 000 000 руб. и квартиру за 900 000 руб. И то и другое жилье находилось в его собственности меньше трех лет. По документам дом был в свое время куплен за 2 000 000 руб. Квартира же досталась Арудову бесплатно, так как он ее приватизировал.
Арудову выгоднее уменьшить на имущественный вычет, равный 900 000 руб., доходы от продажи квартиры. А из вырученного за дом вычесть сумму, когда-то за него заплаченную. Всего за дом и квартиру Арудов получил 2 900 000 руб. (2 000 000 + + 900 000). Имущественный вычет по квартире (900 000 руб.) плюс прошлые расходы на покупку дома (2 000 000 руб.) также равны этой сумме. В результате НДФЛ в связи с продажей жилья платить Арудову не нужно. Но декларацию по НДФЛ за 2010 год представить придется.
Если вы приобрели жилье
Теперь — о покупке жилья. Если вы приобрели квартиру или дом, а потом заявили свое право на вычет, то государство может еще оказаться в долгу перед вами. Впрочем, здесь тоже есть свои нюансы.
Кто может воспользоваться вычетом при покупке жилья?
Во-первых, тот, кто потратил собственные деньги на строительство либо приобретение в России жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них. Во-вторых, кто приобрел земельный участок, на котором расположен жилой дом (доля в нем), или же под его постройку. Однако этим вычетом вы также можете воспользоваться только будучи налоговым резидентом. Да и то при условии, что раньше вы его не заявляли. Повторно вычет при приобретении жилья не предоставляется (в отличие от вычета при продаже имущества).
Вычета не будет, если расходы оплачены за счет чужих средств (например, работодателя). И если жилье куплено вами у человека, с которым вы можете быть признаны взаимозависимыми.
Сколько можно вычесть?
Вычет равен сумме, которую вы выплатили продавцу квартиры. Правда, есть ограничение в 2 000 000 руб. Зато из своих доходов вы дополнительно можете исключить проценты, которые уплатили по кредитам и займам. Условие первое: кредиты и займы целевые — на строительство либо приобретение жилья на территории России. Либо на покупку земельного участка, на котором расположен жилой дом, или же под его постройку. Условие второе: кредиты и займы получены от российских организаций или индивидуальных предпринимателей. Также вы можете вычитать проценты по кредитам, которые банки дают для рефинансирования вашего долга.
Пример 3: Рассчитываем вычетпри приобретении квартиры
В 2010 году И. В. Огурцов взял в российском банке жилищный кредит — 1 800 000 руб. И купил квартиру за 2 500 000 руб. Общий размер вычета будет равен 2 000 000 руб. Плюс проценты, которые Огурцов уплатит за кредит в течение всего срока, пока им пользуется.
Как использовать право на вычет, когда жилье купили в совместную собственность?
Муж и жена приобрели квартиру в совместную собственность. В этом случае вычет надо распределить между ними. Как именно — супруги указывают в заявлении. Пропорция может быть абсолютно любой. Даже такой: один получает 100 процентов вычета, а другой 0 процентов. Но и при нулевом проценте считается, что совладелец заявил свое право на имущественный вычет. Больше он им воспользоваться не сможет ( письмо Минфина России от 25 мая 2010 г. № 03-04-05/9-288 ).
Как распределять вычет, если квартира куплена в долевую собственность?
Вычет нужно распределять между совладельцами в соответствии с их долями. При этом расходы на погашение процентов по кредиту распределяют также пропорционально долям ( письмо Минфина России от 1 сентября 2010 г. № 03-04-05/6-512 ).
Можно ли заявить сразу два вычета: при приобретении и при продаже жилья?
Да, вы вправе так поступить. Либо получаете два вычета, либо уменьшаете доходы от продажи на сумму своих затрат и одновременно заявляете вычет при приобретении другого жилья. Подчеркнем, что все это можно сделать в одном налоговом периоде (письмо Минфина России от 21 мая 2010 г. № 03-04-05/9-279 ).
Пример 4: Рассчитываем два вычета —при покупке и при продаже
В 2009 году Н.Н. Маресьев приватизировал квартиру. В 2010 году он ее продал за 3 000 000 руб. В том же году мужчина купил квартиру побольше — за 5 000 000 руб., при этом заемными средствами он не пользовался.
Маресьев решил заявить два вычета — один при продаже, а другой при приобретении жилья. В сумме они также составили 3 000 000 руб. (2 000 000 + 1 000 000). А значит, доплачивать НДФЛ не придется.
Как получить вычетпри приобретении жилья?
Есть два варианта. Первый — не дожидаясь конца года обратитесь к своему работодателю. Для этого все равно придется сначала зайти в инспекцию за уведомлением по форме, которая утверждена приказом ФНС России от 25 декабря 2009 г. № ММ-7-3/714 @ .Тогда с вас будут удерживать меньше НДФЛ. Второй способ — по итогам года подать в инспекцию декларацию, где и заявить вычет. За 2010 год сделать это можно и после 3 мая 2011 года. Штрафа не будет, если нет причин, по которым вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ.
Если в текущем налоговом периоде вычет невозможно использовать полностью, то его остаток можно перенести на последующие годы. То есть до полного использования этого вычета.
Какие затраты на приобретение или строительство жилья можно включить в расходы
Когда квартиру покупали дороже, чем продаете
Комментирует Кирилл КОТОВ, советник ФНС России
— Предположим, вы приобрели квартиру за два с половиной миллиона рублей, а продать вынуждены всего за два. Этот убыток — пятьсот тысяч — не уменьшает другие ваши доходы. Кроме того, применить имущественные вычеты может только налоговый резидент. Что касается нерезидентов, то имущественные вычеты им не предоставляются. Это следует из статьи 210 Налогового кодекса РФ .И уменьшить доходы, полученные от продажи имущества, на документально подтвержденные расходы они тоже не вправе. У нерезидентов налоговая база равна доходам, которые облагаются НДФЛ. Является налогоплательщик резидентом или нет, нужно определять по итогам года, в котором продали квартиру. Так как налоговым периодом по НДФЛ является календарный год.
| Если вы приобретаете квартиру, комнату или доли в них | Если вы строите либо покупаете жилой дом или доли в нем |
| Стоимость квартиры, комнаты, доли (долей) в них | Стоимость жилого дома, в том числе недостроенного |
| Плата за права на квартиру, комнату в строящемся доме | Плата за разработку проектно-сметной документации |
| Расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ | Расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание их автономных источников |
| Затраты на отделочные работы | Суммы за строительные и отделочные материалы |
| Расходы на отделочные материалы | Плата за работы, услуги по строительству, достройке и отделке дома |
Статья напечатана в журнале "Главбух" № 9, 2011
Начать дискуссию