Вопрос от читательницы Клерк.Ру Дарьи (г. Осинники)
Предприятие приобрело муниципальное имущество в рассрочку. В договоре купли-продажи указана рыночная стоимость. НДС уплачиваем как налоговый агент расчетным методом. Тем не менее, КУМИ города ссылаются на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 17.03.2011г. №13661/10, в котором сказано, что договора купли-продажи недвижимого имущества регулируются нормами гражданского законодательства и к условиям такого договора не применяется налоговое законодательство. Как быть?
В силу прямого указания п. 3 ст. 161 НК РФ в обязанность покупателям (юридическим лицам) имущества, не закрепленного за соответствующими государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями, вменяется выполнение функций налогового агента - исчисление налоговой базы по операциям по реализации имущества, определение суммы налога, ее удержание из доходов продавца и уплата в бюджет.
Официальная позиция на этот счет такова. Согласно ст. 3 Закона о выкупе арендуемого имущества субъекты малого и среднего предпринимательства наделены преимущественным правом приобретения арендуемого ими государственного и муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. Таким образом, при заключении подобных сделок купли-продажи применению подлежит рыночная стоимость объекта, которая отражается в отчете о его оценке. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Таким образом, при определении налоговой базы по НДС в отношении имущества, отчуждаемого по вышеуказанным договорам и основаниям, реализуемого по выкупной цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает НДС (Заключение Правительства РФ от 01.12.2009 N 5676п-П13, Письма Минфина России от 13.10.2010 N 03-07-11/410, от 19.10.2009 N 03-07-15/147). Как неоднократно высказывались чиновники, такой порядок исчисления и уплаты налога не приводит ни к увеличению рыночной стоимости имущества (на соответствующую сумму налога), ни к увеличению налоговой нагрузки на покупателей имущества, то есть не ущемляет интересы субъектов малого и среднего предпринимательства.
Как показывает практика, в большинстве договоров о выкупе государственного и муниципального имущества его стоимость (со ссылкой на соответствующий отчет оценщика, согласно которому рыночная стоимость объекта рассчитывалась без учета налога) указывается без налога, а условия об уплате налога сформулированы следующим образом: "НДС не входит в цену продажи объекта и уплачивается покупателем самостоятельно в порядке и в сроки, установленные действующим законодательством, на расчетный счет отделения Федерального казначейства по месту регистрации покупателя".
Попытки покупателей оспорить данный факт уже после заключения договора, со ссылкой на приведенные выше разъяснения чиновников, как правило, не приводили к положительному результату (Постановления ФАС СЗО от 26.11.2010 по делу N А05-2419/2010, от 25.10.2010 по делу N А21-264/2010, ФАС СКО от 02.09.2010 по делу N А53-27635/2009, ФАС ПО от 25.08.2010 по делу N А72-426/2010). Суды излагали свою позицию следующим образом. Если в своем отчете независимый оценщик прямо указал, что рассчитанная им рыночная стоимость недвижимости приведена без учета НДС, то нет оснований изменять договор купли-продажи этого объекта в части стоимостных характеристик и удерживать НДС из денежных средств, фактически выплачиваемых продавцу недвижимости. Налоговому агенту в этом случае следует рассчитать налог по ставке 18% сверх рыночной цены, согласованной в договоре без НДС.
Окончательный вердикт по такого рода спорам вынес Президиум ВАС РФ в Постановлении Президиум ВАС РФ от 17.03.2011 №. N 13661/10.
Так как содержание договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого в порядке, предусмотренном статьями 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, регулируется нормами гражданского законодательства, к условиям такого договора не применяются налоговое законодательство и рекомендации федеральных органов исполнительной власти по применению норм налогового законодательства.
Гражданское законодательство не предусматривает возможность уменьшения на сумму налога на добавленную стоимость ранее согласованной сторонами договорной цены имущества, определенной независимым оценщиком, в которую сумма налога не включалась.
Содержащееся в указанном Постановлении Президиума ВАС РФ толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Таким образом, принятие решения о том, должен ли покупатель муниципального имущества удерживать сумму налога из доходов продавца и перечислять ему денежные средства за вычетом налога, или же самостоятельно "накрутить" НДС сверх стоимости недвижимости по договору, начислить и уплатить ее в бюджет, зависит от того, как сформулировано положение договора в части условия о стоимости предмета договора (с НДС или без НДС).
Получить персональную консультацию Светланы Скобелевой в режиме онлайн очень просто - нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.
Начать дискуссию