Федеральный закон от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ внес ряд изменений в Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Одним из принципиальных нововведений стало установление специфики банкротства организаций-застройщиков. Это обусловлено необходимостью решения крайне актуальной проблемы обманутых дольщиков.
Глава IX закона № 127-ФЗ, определяющая особенности банкротства отдельных категорий должников – юридических лиц, дополнена параграфом 7 «Банкротство застройщиков».
В этом параграфе даны определения основных понятий (в целях применения данного закона) и подробно изложен порядок осуществления процедуры банкротства.
Итак, под застройщиком (лицом, привлекающим денежные средства и (или) имущество участников строительства) понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Участник строительства – физическое или юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Требование о передаче жилого помещения предполагает требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника не введен в эксплуатацию.
Денежное требование – это требование участника строительства:
– о возврате уплаченных по договору денежных средств или стоимости переданного имущества;
– о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение;
– о возврате уплаченных денежных средств (стоимости переданного имущества) по договору, признанному судом недействительным или незаключенным.
Отметим: правила, установленные новым параграфом, применяются независимо от того, владеет ли застройщик земельным участком на праве собственности, аренды или субаренды. А также независимо от того, обладает ли он правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче ему жилого помещения или денежного требования не только на основании заключенного договора участия в долевом строительстве или договора купли-продажи (в том числе предварительных договоров данных видов).
Указанные требования могут быть признаны и в других случаях, предусматривающих передачу жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность:
– при заключении договора займа;
– при внесении денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества);
– при заключении договора простого товарищества в целях осуществления строительства;
– при выдаче векселя;
– при внесении денежных средств в жилищно-строительный кооператив;
– при заключении иных сделок, связанных с передачей средств в целях строительства многоквартирного дома.
По сути, в данном перечне указаны все наиболее распространенные способы получения денежных средств в обход Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».
>|Данное утверждение не касается внесения денежных средств в жилищно-строительный кооператив. Такой способ является законным, он прямо предусмотрен подпунктом 3 пункта 2 статьи 1 закона № 214-ФЗ.|<
Так что можно говорить о появлении новой серьезной гарантии для участников, заключивших с застройщиками договоры, отличные от тех, которые предусмотрены этим законом. А значит, и о повышении шансов на судебную защиту многочисленных вынужденных приобретателей квартир по разного рода «обходным» схемам.
Появились и иные дополнительные возможности для отстаивания своих прав участниками строительства.
Законом № 127-ФЗ (п. 1 ст. 201.2) предусматривается привлечение к участию в деле о банкротстве застройщика исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства.
Распоряжение земельными участками. Арбитражные суды по ходатайству заявителя вправе применять следующие меры по обеспечению законных требований кредиторов:
– запрет на заключение арендодателем договора аренды участка с другим лицом, помимо застройщика;
– запрет на государственную регистрацию такого договора;
– запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
Их назначение – помешать застройщику и арендодателю (зачастую являющимся аффилированными лицами) вывести земельный участок из процедуры банкротства.
Объединение требований. Вместо массы разрозненных требований граждан и юридических лиц все требования предлагается объединить в рамках одного процесса и в компетенции одного арбитражного суда.
Таким путем законодатель намерен затруднить для недобросовестных застройщиков возможность удовлетворять требования «нужных» заявителей в противовес интересам остальных участников строительства.
Подробно регламентирована процедура банкротства застройщика.
Денежные требования. Определено, что открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора. При установлении размера денежного требования учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика (разница между стоимостью помещения на дату расторжения договора и суммой уплаченных средств). Если стоимость жилья окажется меньше уплаченной суммы, снижение размера денежного требования не производится.
>|Стоимость переданного застройщику имущества, а также стоимость жилого помещения, которое должно быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим (п. 2 ст. 201.5 закона № 127-ФЗ).|<
Требования о передаче жилых помещений. При признании таких требований судом они включаются арбитражным управляющим в соответствующий реестр. Следует отметить, что правила ведения реестра требований о передаче жилых помещений должны быть определены подзаконным нормативным правовым актом.
В статье 201.8 закона № 127-ФЗ установлено, что рассмотрение требований других лиц к застройщику или застройщика к другим лица возможно только в рамках дела о банкротстве застройщика.
Очередность удовлетворения требований. Для участников строительства немаловажное значение имеет очередность удовлетворения требований кредиторов. Они исполняются в следующем порядке:
– в первую очередь – расчеты с гражданами за причинение вреда жизни или здоровью;
– во вторую очередь – расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда работников;
– в третью очередь – расчеты по денежным требованиям граждан – участников строительства;
– в четвертую очередь – расчеты с другими кредиторами (к этой категории относятся и участники строительства – юридические лица).
Передача незавершенного объекта. Законодатель допускает возможность погашения требований участников путем передачи им объекта незавершенного строительства. Механизм такой передачи определен в статье 201.10 закона № 127-ФЗ.
Так, при наличии у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий обязан вынести на рассмотрение собрания участников вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников путем передачи прав застройщика на этот объект и земельный участок созданному участниками жилищно-строительному кооперативу (ЖСК) или иному специализированному потребительскому кооперативу.
Напомним, что решения собрания участников строительства принимаются тремя четвертями голосов участников строительства, имеющих право голоса на этом собрании (ст. 201.12 закона № 127-ФЗ). Причем такая передача возможна при условии, что объект незавершенного строительства и земельный участок, на котором он находится, принадлежат застройщику на праве собственности (земельный участок – и на ином имущественном праве).
Таким образом, передача недостроенного объекта дольщикам возможна далеко не всегда.
Если участники собираются передать объект кооперативу, им также нужно учесть, что создаваемый жилищно-строительный или иной специализированный кооператив должен соответствовать ряду требований:
– основные цели деятельности кооператива – это завершение строительства дома и предоставление в нем членам кооператива жилых помещений в соответствии с условиями заключенных договоров;
– членами кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);
– в качестве паевых взносов члены кооператива вносят переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.
Передача готового объекта. Если строительство дома застройщиком было завершено, арбитражный управляющий обязан вынести на рассмотрение собрания участников вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников путем передачи им в собственность жилых помещений в этом доме.
Пунктом 3 статьи 201.11 закона № 127-ФЗ предусмотрено шесть условий, при одновременном соблюдении которых такая передача возможна:
– наличие разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию;
– застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты;
– стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на 5 процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений и др.;
– оставшегося имущества достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, или на депозитный счет арбитражного суда внесены необходимые денежные средства;
– в реестре отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения;
– всем участникам передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, и помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
Как видим, законодатель рассматривает достаточно идеальную ситуацию, которая далеко не всегда возможна на практике, особенно когда речь идет о злоупотреблениях застройщика.
Если решение не принято. Может случиться, что в установленные законом сроки решение о передаче недостроенного или готового дома собранием не принято. Тогда конкурсный управляющий должен направить участникам уведомление о возможности предъявления в суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, денежного требования (с отказом от получения помещения). Подать его участник может в течение месяца с даты получения уведомления. Суд принимает решение о включении таких требований в реестр требований кредиторов.
Особо подчеркивается, что конкурсный управляющий не вправе осуществлять расчеты с кредиторами третьей и четвертой очереди до рассмотрения всех требований участников (как граждан, так и юрлиц) и вынесения соответствующих определений арбитражным судом.
Погашение требований за счет реализации залога. В случае реализации предмета залога – объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (аренды, субаренды и т. п.), вырученные средства перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из них:
– 60 процентов средств направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом объектов или прав должника;
– 25 процентов направляется на погашение денежных требований граждан – участников строительства (при отсутствии требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом, 85 процентов вырученных средств направляется на погашение денежных требований);
– 10 процентов направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди;
– оставшиеся средства направляются на погашение судебных и других организационных издержек.
Не удовлетворенные за счет стоимости реализованного имущества должника денежные требования дольщиков – физических лиц удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди.
Статья напечатана в журнале "Учет в строительстве" №11, ноябрь 2011 г.
Начать дискуссию