Вопрос от читательницы Клерк.Ру Елены Чернышовой (г. Екатеринбург)
Организация сдает в аренду офисы (ОСНО) и помещения автостоянки (ЕНВД). Приобретено еще одно помещение автостоянки, право собственности пока не зарегистрировано, по договору купли-продажи переход права собственности в момент регистрации договора. В аренду автостоянка так же не сдается.
Учитывается ли данное помещение в расчете ЕНВД, или же до момента регистрации права собственности и последующей сдачи в аренду учитывать как непроизводственные средства ОСНО, используемые для собственных нужд?
Согласно пп. 4 п. 2 ст. 346.26 НК РФ, в соответствии с решением муниципального образования, под уплату ЕНВД могут подпадать услуги по предоставлению во временное владение (в пользование) мест для стоянки автотранспортных средств.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Статья 223 ГК РФ предусматривает, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1).
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).
Пункт 2 ст. 551 ГК РФ предусматривает, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 7214/10 № А65-3833/2009-СГЗ-25 сказано до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю по договору купли-продажи собственником объекта недвижимости продолжает оставаться его продавец. Следовательно, последующая сделка, совершенная продавцом с тем же самым недвижимым имуществом до утраты им титула собственника, не может быть признана недействительной только на том основании, что это имущество являлось объектом купли-продажи по ранее заключенному гражданско-правовому договору.
В Постановлении ФАС ВВО от 23.06.2011 № А43-21254/2010 сказано, что до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю формально (для третьих лиц) собственником имущества остается продавец, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на это имущество.
Из вышеприведенных норм и разъяснений следует, что покупатель автостоянки до регистрации перехода права собственности на нее не вправе сдавать ее в аренду. Следовательно, до регистрации права собственности на автостоянку, покупатель не учитывает ее при исчислении ЕНВД.
Если после регистрации права собственности на автостоянку покупатель не сдает ее в аренду, то вопрос о том, нужно начинать учитывать автостоянку при исчислении ЕНВД зависит от того, по какой причине объект не сдается в аренду.
Если это связано с тем, что на автостоянке проводятся работы, направленные на доведение ее до состояния, пригодного для эксплуатации, например, реконструкция, капитальный или текущий ремонт, покраска и т.п., то за период проведения этих работ, ЕНВД начислять не нужно.
Если же не сдача в аренду автостоянки связана с тем, что организация не нашла клиентов или по иным подобным причинам, то необходимо учитывать следующий подход контролирующих органов.
Например, в Письме Минфина РФ от 14.09.2009 N 03-11-06/3/233: сказано, что обязанность налогоплательщика по уплате ЕНВД возникает независимо от фактически полученного дохода от осуществления предпринимательской деятельности или ее приостановления.
Таким образом, сам по себе факт неиспользования объекта в предпринимательской деятельности по причине отсутствия клиентов, незаключения договоров, и т.п., по мнению контролирующих органов не играет роли при исчислении ЕНВД – налог должен исчисляться, как если бы объект эксплуатировался.
Поэтому если после регистрации права собственности на автостоянку, она не сдается в аренду в связи с отсутствием клиентов или иным подобным причинам, то во избежание налоговых рисков имеет смысл эту автостоянку учитывать при исчислении ЕНВД (учитывать после регистрации права собственности на нее).
Получить персональную консультацию Владимира Никитина в режиме онлайн очень просто - нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.
Начать дискуссию