Организацию могут обязать через суд установить на своем земельном участке сервитут. Правда, за это ей полагается соразмерная плата. О том, как ее рассчитать и учесть при налогообложении, читайте далее.
Согласие на сервитут необходимо зарегистрировать
Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком (п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ). Это означает, что собственник может быть ограничен в правах пользования своим земельным участком в пользу другого субъекта в случае:
– обеспечения прохода и проезда через земельный участок;
– прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов;
– обеспечения водоснабжения и мелиорации;
– обеспечения других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и распоряжения.
Сервитуты бывают двух видов:
– частные – установлены в интересах конкретных граждан или юридических лиц;
– публичные – установлены в интересах государства, муниципальных образований или всего местного населения в целом.
На основании пункта 4 статьи 23 Земельного кодекса РФ сервитуты могут быть срочными или постоянными.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка. В случае если собственник земли возражает против сервитута или если стороны не достигли соглашения, то данный вопрос решает суд. Для этого лицо, требующее установления сервитута, может подать соответствующий иск.
Соглашение об установлении сервитута необходимо зарегистрировать. Порядок такой же, как при регистрации прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса РФ). Собственник должен подать заявление об установлении сервитута, на основании которого в Едином реестре прав делается запись (ст. 27 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Также порядок государственной регистрации сервитутов на земельные участки регламентируется Методическими рекомендациями, утвержденными приказом Минюста России от 26 июля 2004 г. № 132. Если на одном земельном участке устанавливают несколько сервитутов, то в отношении каждого из них в Едином государственном реестре делают отдельную запись.
Собственник земельного участка вправе потребовать от лиц, в интересах которых устанавливается сервитут, плату за пользование участком (п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса РФ).
Она должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка, обремененного сервитутом.
Для расчета платы за сервитут можно руководствоваться Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденными Росземкадастром 17 марта 2004 г. (далее – Методические рекомендации). Пунктом 2.2 Методических рекомендаций определено, что величина соразмерной платы за сервитут складывается из следующих составляющих:
– размера реального ущерба;
– размера упущенной выгоды;
– размера убытков.
Данная величина определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета сервитута и рыночной стоимостью земельного участка с учетом установленного сервитута (п. 3.1 Методических рекомендаций).
Под упущенной выгодой понимается неполученный доход, который собственник земельного участка получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были ограничены. Размер упущенной выгоды рассчитывается путем дисконтирования будущих неполученных доходов, которые собственник земельного участка получил бы при обычных условиях ведения деятельности на этом участке, если бы его права не были нарушены (п. 4 Методических рекомендаций). Дисконтирование – это приведение всех будущих доходов к дате проведения расчета убытков по соответствующей ставке дисконтирования. При определении ставки дисконтирования следует учитывать:
– величину премии за риск, связанный с осуществлением на земельном участке предпринимательской деятельности его собственником;
– доходность капитала в других отраслях предпринимательской деятельности со сравнимыми показателями предпринимательских рисков;
– безрисковую доходность капитала, то есть доходность при наименее рискованном варианте его использования, например при осуществлении депозита в банке, и пр.
Под убытками от установленного сервитута подразумеваются убытки, которые понес собственник земельного участка, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением его обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута. При этом убыток складывается из следующих составляющих (п. 5.1 Методических рекомендаций):
– сумм расходов, которые понес или должен понести собственник в соответствии с условиями договоров с третьими лицами (пени, штраф, неустойка);
– сумм недополученных доходов собственника, которые он мог бы получить по договору с третьими лицами.
Следует отметить, что применять Методические рекомендации не обязательно, так как данный документ не прошел регистрацию в Минюсте России и не был опубликован в установленном порядке. Такие разъяснения приведены в письме Минэкономразвития России от 21 октября 2009 г. № Д23-3470.
Согласно мнению, озвученному в этом письме, плата за пользование земельным участком должна соответствовать тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута. При этом размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Соразмерная плата за сервитут может иметь как единовременный, так и периодический характер выплат. Величина соразмерной платы за сервитут при единовременной выплате должна быть эквивалентна величине соразмерной платы за сервитут при условии ее периодической выплаты.
В бухгалтерском учете плату за сервитут можно учесть как операционный доход (п. 7 ПБУ 9/99).
Помимо соразмерной платы собственник может потребовать от лиц, в чьих интересах установлен сервитут, возмещения расходов на содержание земельного участка.
Такое возмещение также является платой за сервитут, что, по сути, можно сопоставить с арендной платой.
С точки зрения налогообложения доход в виде платы за сервитут признается внереализационным. Если организация применяет общую систему налогообложения, внереализационные доходы учитываются в соответствии с пунктом 4 статьи 271 Налогового кодекса РФ.
Датой получения доходов в виде арендных и иных аналогичных платежей признается (подп. 3 п. 4 ст. 271 Налогового кодекса РФ):
– дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
– дата предъявления документов, служащих основанием для осуществления расчетов;
– последний день отчетного (налогового) периода.
Плата за сервитут, полученная собственником обремененного земельного участка, облагается и налогом на добавленную стоимость, и налогом на прибыль организаций.
Если организация уплачивает единый сельскохозяйственный налог, то доходы следует учитывать по кассовому методу, то есть в день фактического поступления денежных средств на расчетный счет. Об этом сказано в подпункте 1 пункта 5 статьи 346.5 Налогового кодекса РФ.
Плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (ст. 388, 389 Налогового кодекса РФ).
В письме Минфина России от 23 апреля 2009 г. № 03-05-05-02/23 приводятся в том числе разъяснения в отношении порядка исчисления и уплаты земельного налога, когда земельный участок обременен сервитутом.
Со ссылкой на определение Верховного суда РФ от 12 июля 2006 г. № 5-Г06-57 в письме указано, что объектом налогообложения по земельному налогу вправе выступать лишь сформированный земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет.
Учитывая, что главой 31 Налогового кодекса РФ не определены особенности налогообложения земельных участков, частично обремененных сервитутом, собственник такого земельного участка признается плательщиком земельного налога в отношении всего земельного участка, в том числе часть которого обременена сервитутом.
Суды поддерживают позицию Минфина России: постановления ФАС Уральского округа от 23 июля 2009 г. № Ф09-5262/09-С3, от 13 апреля 2009 г. № Ф09-5772/08-С3, от 19 августа 2008 г. № Ф09-5794/08-С3.
Важно запомнить
Статья напечатана в журнале "Учет в сельском хозяйстве" №1, январь 2012 г.
Начать дискуссию