Меняя не теряй или Как рассчитать налоги при квартирном обмене

На рынке недвижимости совершаются сотни и тысячи сделок по квартирному обмену. В этом нет ничего удивительного. Есть в другом. Порядок уплаты НДФЛ по таким сделкам законодательством не определен. Результат - множество мнений о том как же нужно платить налог, высказываемых различными ведомствами, начиная от региональных налоговых управлений и заканчивая Верховным судом…

Самая прозрачная позиция у Минфина России. Ее финансисты высказывали давно, неоднократно и во множестве писем (см. письма от 26.12.2008 № 03-04-05-01/479, от 24.01.2008№ 03-04-05-01/12, от 19.10.2011 № 03-04-05/7-754). Не мудрствуя лукаво, в министерстве приравнивают мену к двум встречным договорам купли-продажи. Действительно, каждая из сторон мены недвижимости выступает как продавцом, так и покупателем квартиры. Из этого можно сделать простые и однозначные выводы.

Небольшой пример. Обмениваются две квартиры, признанные равноценными, и оцененные в 1 600 000 руб. каждая.

В результате, передавая квартиру, человек как бы выступает ее продавцом. Он получает доход в размере стоимости полученной квартиры (то есть, в сумме 1 600 000 руб.). Этот доход облагают НДФЛ по тем же правилам, что и доходы от продажи недвижимого имущества. То есть, человек вправе либо воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ), либо уменьшить данный доход на сумму расходов по приобретению этой квартиры.

Получая квартиру в обмен, человек выступает в роли как бы покупателя. То есть, он вправе заявить имущественный вычет по расходам на приобретение новой квартиры. Сумма таких расходов будет равна стоимости квартиры переданной взамен.

В стройные логические рассуждения финансистов вмешались столичные налоговики. Разумеется, они не стали оспаривать тот факт, что, обменивая квартиру, человек получает доход, который, соответственно, облагается налогом. Они наступили на самое больное… на расходы.

По мнению мытарей,  меняя старую квартиру на новую, человек не несет никаких расходов по приобретению последней. Ведь, действительно, денег то он никаких не тратит. Стало быть у него нет документов, подтверждающих расходы на получение нового жилья. Почему то в столице считают, что данные расходы должны быть выражены исключительно в денежной форме. Ну, а тот факт, что человек лишается части своего имущества (старой квартиры), которое, вполне возможно, покупалось за большие деньги, во внимание не принимается (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 30.12.2009 № 20-15/4/139525).

Но впереди планеты всей в этом вопросе оказались судьи Верховного суда. Но, в отличие от налоговиков, они прошлись не по расходам, а по доходам в рамках мены. Сразу оговорюсь, их рассуждения посвящены  обмену ценных бумаг. Но логика судей вполне применима и при мене квартир.

Итак, доходы человека могут быть получены:

- в денежной форме;

- в форме материальной выгоды;

- в натуральной форме.

В рамках равноценной мены никаких доходов в денежной форме у сторон нет. Первый вариант отбрасываем.

Материальной выгоды  тоже не возникает. Ведь по сути это получение тех или иных ценностей по ценам ниже рыночных. Если квартирами меняются честные люди, то в договоре как раз прописывается рыночная стоимость недвижимости. Поэтому второй вариант также отбрасываем.

Остается третий - доход в натуральной форме. Но и здесь не все гладко. Подобный доход рассчитывают как разницу между рыночной стоимостью полученных ценностей и суммой «частичной оплаты» за них (разумеется, если таковая была). Из этого судьи делают очень далеко идущий вывод. Приведу его дословно: «... если полученное имущество полностью оплачено встречным предоставлением физическим лицом другого имущества равной рыночной стоимости (что и происходит по договору мены равноценного имущества), налоговая база по результатам сделки равна нулю, и налог в результате отчуждения имущества по договору мены уплачиваться не должен» (Обзор законодательства и судебной практики, утв. постановлением Президиума ВС РФ от 25.11.2009 г.).

Таким образом, по мнению судей, при равноценной мене любого имущества никаких доходов у сторон не возникает. Соответственно, нет и обязанности сдавать декларацию по налогу на доходы.

Какой же вывод из этого можем сделать мы? Право слово не знаю… Как то уж подозрительно легко сделки по обмену квартир полностью освободились от налогообложения, на мой взгляд. А вы что думаете?