В Градостроительном кодексе РФ не так давно появилось определение технического заказчика. Отразится ли это на отношениях между застройщиком и заказчиком и на порядке ведения ими бухгалтерского учета?
Изменения в законодательстве
Поправки в Градостроительный кодекс РФ внесены Федеральным законом от 28 ноября 2011 г. № 337-ФЗ. Вместо названия «заказчик» теперь используется понятие «технический заказчик». Технический заказчик – физическое (действующее на профессиональной основе) или юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и действующее от его имени (полное определение дано в п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ – далее кодекс). Конкретизированы функции техзаказчика. Это:
– заключение договоров об инженерных изысканиях, о подготовке проектной документации, строительстве, реконструкции, капремонте объектов и подготовка задания на их выполнение;
– представление необходимых материалов и документов;
– утверждение проектной документации и подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
– осуществление иных функций, предусмотренных кодексом.
Важно отметить: установлено, что застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно.
Термин «технический заказчик» фигурирует во многих статьях кодекса. Например, в пункте 3 статьи 52 сказано, что лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта, может являться застройщик либо привлекаемое им или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Из чего можно сделать вывод, что иные лица не вправе осуществлять строительство (реконструкцию и т. д.).
В определении технического заказчика сказано, что он действует от имени застройщика. Что это означает? По агентскому договору агент может действовать от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
>|Данные положения установлены в статье 1005 Гражданского кодекса РФ.|<
Теперь в договорах, заключаемых техзаказчиком с третьими лицами в интересах застройщика, должно быть указано, что договор заключен между застройщиком (от имени которого действует техзаказчик) и третьим лицом.
Перейдем к порядку учета.
Ранее общепринятым считалось наличие двух вариантов учета затрат по строительству в зависимости от того, кто ведет данный учет в соответствии с договором на выполнение функций заказчика.
I. Бухучет затрат ведет заказчик. В этом случае заказчик учитывает затраты на строительство по дебету счета 08 и отдельно на счете 19 накапливает НДС, предъявленный сторонними организациями по работам (услугам, материалам и т. д.), включаемым в стоимость строительства. При передаче объекта застройщику заказчик списывает эти суммы:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик»
КРЕДИТ 08
– передан застройщику готовый объект;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик»
КРЕДИТ 19
– передана застройщику сумма «входного» НДС по законченному объекту.
Застройщик в свою очередь делает проводки:
ДЕБЕТ 08
КРЕДИТ 76 субсчет «Заказчик»
– принят от заказчика объект;
ДЕБЕТ 19
КРЕДИТ 76 субсчет «Заказчик»
– принята от заказчика сумма «входного» НДС по законченному объекту.
II. Бухучет затрат ведет застройщик. Работы (услуги), принятые заказчиком за отчетный период, учитывает у себя на балансе застройщик на основании отчетов заказчика.
Заказчик не отражает затраты по строительству объекта у себя на балансе (на счетах 08 и 19), а при получении от поставщиков и подрядчиков соответствующих первичных документов (накладных, актов выполненных работ и т. п.) фиксирует операцию записью:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик»
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
– учтены затраты по строительству объекта (включая НДС).
Застройщик на основании отчетов заказчика записывает:
ДЕБЕТ 08
КРЕДИТ 76 субсчет «Заказчик»
– отражены затраты на строительство;
ДЕБЕТ 19
КРЕДИТ 76 субсчет «Заказчик»
– выделен «входной» НДС по затратам.
Чаще предпочтение отдавалось второму варианту. Поскольку первый вариант, основанный на нормах Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160 (заказчик в нем назван застройщиком), порождал ряд противоречий. В частности, при первом варианте у заказчика на счете учета капитальных вложений (08) формировалась стоимость строительства, которая затем отражалась в его балансе в качестве внеоборотных активов. В то время как на самом деле объект незавершенного строительства принадлежал застройщику, поскольку создавался за счет его средств (то есть имели место агентские отношения). У застройщика же, наоборот, стоимость незавершенного строительства в балансе никак не отражалась. Таким образом, ведение учета по данной схеме приводило к тому, что бухгалтерская отчетность и заказчика, и застройщика оказывалась недостоверной. Внесенные в кодекс дополнения подтверждают, что заказчик (вернее технический заказчик) фактически является агентом. А значит, первый вариант противоречит принципам ведения бухучета и использоваться не должен.
>|Агент не вправе отражать на своем балансе имущество принципала. Это следует из положений пунктов 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ, а также из положений пункта 6 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации».|<
Казалось бы, остается второй вариант, если бы не фраза «от имени застройщика» в определении технического заказчика. Дело в том, что данный вариант предполагает заключение заказчиком договоров с третьими лицами от своего имени, но за счет застройщика (на сегодняшний день эта схема отношений между заказчиком и застройщиком наиболее популярна и используется на практике в подавляющем большинстве случаев). А Градостроительный кодекс РФ после внесения в него рассматриваемых поправок такой возможности не предусматривает.
Представляется, что необходимы официальные разъяснения, не нарушает ли это прав застройщика, действительно ли заказчик с момента вступления в силу изменений больше не вправе заключать договоры с третьими лицами в интересах застройщика от своего имени.
И если это так, то как должны поступить заказчик и застройщик в случае, если действующий между ними договор на выполнение функций заказчика предусматривает заключение заказчиком договоров с третьими лицами от своего имени? А таких случаев, повторим, большинство. И что грозит заказчику и застройщику, если они не последуют вновь введенным нормам?
С формальной точки зрения до 29 ноября 2011 года (начала действия закона № 337-ФЗ, за исключением отдельных его положений) нужно было внести соответствующие изменения в договор на выполнение функций заказчика. И с этого момента техзаказчику следовало заключать договоры с третьими лицами от имени застройщика.
Какой должна быть модель учета у застройщика и у технического заказчика? Для определенности отметим, что агенты вправе самостоятельно рассчитываться с поставщиками товаров, работ, услуг. Из этого и будем исходить.
Чтобы не нарушать требования о своевременном отражении в учете хозяйственных операций (п. 5 ст. 8 закона № 129-ФЗ), застройщик и технический заказчик должны так организовать свои взаимоотношения, чтобы первый имел возможность своевременно отражать в учете возникающие у него права и обязанности.
Иными словами, техзаказчик должен вовремя представлять застройщику все необходимые для этого документы.
Можно порекомендовать составление соответствующего отчета с приложением к нему оригиналов документов, полученных от третьих лиц (договоров, актов выполненных работ, накладных, счетов-фактур и т. п.), а также заверенных копий документов, подтверждающих произведенную оплату. Делать это техзаказчик должен не реже чем один раз в месяц.
Здесь следует учитывать, что права и обязанности по сделкам, совершенным техническим заказчиком в интересах застройщика, возникают у последнего не на основании отчетов техзаказчика, а на основании подписанных им от имени застройщика договоров, актов и т. д. А также на основании документов, подтверждающих произведенную оплату.
В данном случае перечисление техзаказчиком денег третьим лицам следует рассматривать как исполнение поручения застройщика по расчетам с указанными лицами.
Покажем, как отразить операции в случае, когда технический заказчик заключает договоры с третьими лицами от имени застройщика и при этом самостоятельно производит с ними расчеты.
Пример.
Застройщик перечислил техническому заказчику для расчетов со сторонними организациями 1 000 000 руб.
Техзаказчик заплатил аванс ООО «Подряд-1» в сумме 600 000 руб. и принял работы от ООО «Подряд-2» на сумму 500 000 руб. (в том числе НДС – 76 271,19 руб.). Учетные записи будут следующие.
У застройщика:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Заказчик»
КРЕДИТ 51
– 1 000 000 руб. – перечислены денежные средства техническому заказчику для расчетов с третьими лицами;
ДЕБЕТ 60 (76) субсчет «Подряд-1»
КРЕДИТ 76 субсчет «Заказчик»
– 600 000 руб. – отражена произведенная техзаказчиком оплата;
ДЕБЕТ 08
КРЕДИТ 60 (76) субсчет «Подряд-2»
– 423 728,81 руб. (500 000 – 76 271,19) – учтена стоимость выполненных работ;
ДЕБЕТ 19
КРЕДИТ 60 (76) субсчет «Подряд-2»
– 76 271,19 руб. – выделен «входной» налог на добавленную стоимость по выполненным работам.
У технического заказчика:
ДЕБЕТ 51
КРЕДИТ 76 субсчет «Застройщик»
– 1 000 000 руб. – получены от застройщика денежные средства для расчетов с третьими лицами;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Подряд-1»
КРЕДИТ 51
– 600 000 руб. – произведена оплата в адрес ООО «Подряд-1»;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик»
КРЕДИТ 76 «Подряд-1»
– 600 000 руб. – отражено исполнение поручения застройщика по расчетам с третьими лицами.
Важно запомнить
Статья напечатана в журнале "Учет в строительстве" №4, апрель 2012 г.
Начать дискуссию