Вопрос от читательницы Клерк.Ру Ирины (г. Ликино-Дулево)
Бабушка умерла в апреле 2012. Квартира принадлежала по 1/2 ей и ее внучке. На свою 1/2 доли, бабушка написала завещание своей дочери (моей маме). Мама вступила в наследство как положено, через 6 месяцев. Квартира продается за 2 000 000 рублей. Внучка, собственница более 3-х лет, мама, еще нет года. Нужно ли им платить налог с продажи, если да, то в каком размере каждому. Заранее, спасибо!
В Вашем случае необходимо понимать, выделены ли доли в квартире в натуре или нет. Дело в том, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
Согласно абзацу 3 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с указанным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. Таким образом, при продаже квартиры как единого объекта права собственности, находившейся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества. Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, приходящегося каждому совладельцу, подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов. Однако, если доли будут выделены в натуре, то при продаже квартиры, положение абзаца 3 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового Кодекса действовать не будет, и Ваша мама получит налоговый вычет в размере 1000000 рублей за свою половину.
Изложенное основано на следующем: При продаже квартиры, находящейся в общей долевой собственности (доли выделены в натуре) каждый совладелец квартиры при ее реализации вправе претендовать на имущественный вычет в размере 1 млн руб., предусмотренный абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Правило абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, согласно которому при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами имущества пропорционально их доле, в рассматриваемом случае неприменимо.
Дело в том, что такое распределение имеет место, только когда квартира продается как единый объект права общей долевой собственности, а доли каждого совладельца не выделены в натуре. Если же квартира продается по одному договору, предусматривающему реализацию собственниками своих долей в квартире, выделенных в натуре, имущественный вычет не распределяется, ведь каждый продаваемый объект может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта индивидуального права собственности. На это указал, в частности, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 13.03.2008 N 5-П. Контролирующие органы поддерживают эту позицию (Письма ФНС России от 18.08.2009 N 3-5-03/1282@, УФНС России по г. Москве от 04.02.2010 N 20-14/011120@ и др.).
Следует учитывать, что в случае выдела доли в натуре записи об объектах, образованных в результате подобных действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами (п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). При этом отношения общей долевой собственности прекращаются.
Главным подтверждением того, что доля имущества выделена в натуре, является запись в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, сделанная в соответствии с Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором приводится описание объекта недвижимости. Именно этими сведениями будет руководствоваться налоговый орган при решении вопроса о предоставлении имущественного налогового вычета (Письма ФНС России от 18.08.2009 N 3-5-03/1282@ и от 16.01.2008 N ВЕ-9-04/2).
Кроме того, подтверждением выделения доли в натуре, по мнению ФНС России, могут служить копия выписки из лицевого счета по коммунальным платежам, оформленного персонально на владельца доли в квартире, договор купли-продажи и иные документы, представляемые налогоплательщиком в налоговый орган (Письма ФНС России от 18.08.2009 N 3-5-03/1282@ и от 20.03.2009 N 3-5-04/277@). Заметим, что имущественный вычет предоставляется именно в отношении имущества, указанного в свидетельстве о государственной регистрации права собственности (Письмо Минфина России от 07.03.2008 N 03-04-05-01/60).
Следует иметь в виду, что имущественный вычет не предоставляется при продаже имущества, в том числе недвижимого, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Доходы от его продажи освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц. Значит, и декларировать эти доходы не нужно (п. 17.1 ст. 217, пп. 2 п. 1 ст. 228, абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ, Письма Минфина России от 29.10.2010 N 03-04-05/9-656, от 11.08.2010 N 03-04-05/7-445, УФНС России по г. Москве от 13.07.2010 N 20-14/4/073794 и от 05.07.2010 N 20-14/4/069824@). Срок владения объектом недвижимости исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на него (п. 1 ст. 130 и п. 2 ст. 223 ГК РФ). Эта дата отражается при регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подтверждается свидетельством о государственной регистрации такого права (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 12, п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Получить персональную консультацию Веры Баранцевич в режиме онлайн очень просто - нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.
Начать дискуссию