Обязательна ли государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды, если сам (основной) договор аренды заключен в 1994 году (т.е. до вступления в силу первой и второй частей ГК РФ и Закона о государственной прав на недвижимое имущество и сделок с ним), а дополнительное соглашение к нему подписано в 2008 году (когда все указанные выше нормативные акты уже действовали)?
Да, обязательна! Это правовая позиция ВАС от 16.03.2013 (дата публикации на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда), сформулированная в Постановлении Президиума ВАС РФ №11241/12 от 05.02.2013.
Между Департаментом имущества города Москвы и ООО «ИНЖТЕХКОМ» 12.10.1994 (т.е. до введения в действие частей первой и второй ГК РФ) заключен договор аренды нежилого помещения для использования под склад сроком действия до 06.04.2009.
В соответствии с требованиями законодательства, действовавшими на момент заключения указанного договора аренды, обязанность произвести его государственную регистрацию отсутствовала. Стороны также вовсе не были обязаны производить его государственную регистрацию и в любой момент в будущем, т.е. после того, как вступили в силу вторая часть ГК РФ и Закон о государственной прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Закон о госрегистрации). Вводный закон к части второй ГК РФ установил (см. п.6), что нормы о государственной регистрации договоров не применяются к договорам, по которым оферта была направлена до введения в действие второй части ГК РФ. Поэтому стороны не производили государственную регистрацию договора аренды от 12.10.1994.
Впоследствии 29.05.2008 между сторонами договора аренды было заключено дополнительное соглашение к вышеназванному договору аренды, соответствующими пунктами которого было установлено право арендодателя в ряде случаев досрочно расторгнуть указанный договор в одностороннем порядке (в частности, в случае использования объекта аренды не по целевому назначению, либо в случае проведения арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения или его части без согласования с арендодателем и без соответствующего решения межведомственной комиссии). На государственную регистрацию это дополнительное соглашение (далее – «Спорное дополнительное соглашение») не подавалось.
Обязательно ли надо было производить государственную регистрацию указанного выше дополнительного соглашения от 29.05.2008 к договору аренды от 12.10.1994? Забегая вперед, поясним, что согласно правовой позиции ВАС, указанное допсоглашение в обязательном порядке подлежало госрегистрации, поскольку оно было подписано в период действия Закона о госрегистрации и изменяло права и обязанности сторон.
Однако ряд нижестоящих судов ошибочно посчитал, что данное допсоглашение не подлежало госрегистрации в обязательном порядке, поскольку обязательной госрегистрации не подлежал и сам (основной) договор аренды.
06.04.2009 закончился срок действия договора аренды, но т.к. арендатор продолжил пользование имуществом при отсутствии возражений арендодателя, то договор аренды с этого момента считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
14.01.2010 между сторонами было заключено еще одно дополнительное соглашение (т.е. второе допсоглашение) к договору аренды, устанавливающее срок его действия до 31.12.2014. Это второе дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию. Опять же, забегая вперед, сразу же поясним, что, по мнению ВАС, госрегистрация этого второго допсоглашения автоматически означает, что и договор аренды со всеми дополнительными соглашениями к нему (включая и первое допсоглашение) также при этом прошел госрегистрацию, т.е. госрегистрация второго допсоглашения автоматически повлекла и госрегистрацию первого допсоглашения, которое в нарушение правовой позиции ВАС госрегистрацию своевременно не проходило.
В 2011 году между сторонами договора аренды возник спор, который был передан на разрешение суда. Суть спора была в следующем. Арендатор нарушил условия, установленные Спорным дополнительным соглашением (допсоглашением от 29.05.2008), на основании чего арендодатель заявил о своем одностороннем отказе от договора аренды (право такого отказа также было предусмотрено этим же Спорным дополнительным соглашением). В частности, арендатор использовал нежилое помещение под гостиницу (хотя в договоре аренды предусматривалось, что помещение будет использоваться арендатором только под склад). К тому же, арендатор в нарушение договора произвел перепланировку и переоборудование помещения без согласования с арендодателем. Право одностороннего отказа арендодателя от договора аренды в обоих указанных выше случаях было предусмотрено именно Спорным дополнительным соглашением.
Соответственно, суду пришлось оценивать «заключенность» этого Спорного дополнительного соглашения. Возникли ли у сторон договора аренды соответствующие права и обязанности, прописанные в таком дополнительном соглашении? Ведь требования государственной регистрации этого дополнительного соглашения соблюдены не были.
Департамент имущества города Москвы ссылался на то, что 19.05.2011 Департаментом был составлен соответствующий акт о выявленных нарушениях (нецелевом использовании и перепланировке), а 26.05.2011 в адрес арендатора Департаментом также было направлено уведомление № 05-11/001452 об отказе от исполнения договора аренды. Поскольку арендатор добровольно не съехал из занимаемого им помещения, Департамент обратился в суд с иском о выселении из нежилого помещения и передаче данного помещения в освобожденном виде Департаменту.
По ошибочному мнению ряда судов нижестоящих инстанций, Спорное дополнительное соглашение от 29.05.2008 не подлежало государственной регистрации.
Аргументация подобной неправильной позиции ряда нижестоящих судов состояла в следующем.
Поскольку из положений пункта 2 статьи 6, пункта 2 статьи 13, статьи 33 Закона о госрегистрации следует, что государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды необходима лишь при наличии государственной регистрации самого договора аренды. При этом в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», нормы части второй Кодекса о порядке заключения и форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации применяются к договорам, предложения заключить которые направлены после введения в действие части второй Кодекса. При этом права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в действие Закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Государственная регистрация этих прав проводится по желанию их обладателей.
Правовая позиция ВАС была сформулирована следующим образом.
Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Статьями 131, 609, 651 Кодекса установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статье 26 Закона о госрегистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
В силу пункта 6 статьи 33 Закона о госрегистрации Закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В отношении правоотношений, возникших до введения Закона в действие, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.
Следовательно, дополнительное соглашение от 29.05.2008 к договору аренды, подписанное в период действия Закона о регистрации и изменяющее права и обязанности сторон, подлежит обязательной государственной регистрации.
Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
В соответствии с Законом о регистрации и приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» участники сделки представляют на государственную регистрацию пакет документов, в том числе документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права. Регистрация дополнительного соглашения от 14.01.2010 к договору аренды в установленном Законом о регистрации порядке означает, что и договор аренды со всеми дополнительными соглашениями в этом случае прошел регистрацию.
Поскольку нарушения условий договора аренды судами установлены, договорные отношения между сторонами спора прекращены по основаниям, предусмотренным законодательством.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.
Начать дискуссию