В деловой практике весьма важен и актуален вопрос передачи в платное пользование помещений в строящемся здании. Заключение подобного договора до ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности чревато проблемами. Суд вполне может признать, что подобный договор не может быть заключен и не порождает для сторон никаких обязательств. Проблема в том, что в договоре аренды арендодатель должен быть собственником передаваемого в аренду помещения. А в рассматриваемом случае арендодатель собственником не является. Однако в последнее время ситуация с подобными договорами постепенно проясняется.
Подобные договора вызывают споры и среди судей, и среди юристов и консультантов. А наличие споров и различных точек зрения неизбежно влечет лишнюю неопределенность.
Данный вопрос принципиален и очень важен как для владельца будущего здания, так и для будущего арендатора, желающего в период строительства произвести ремонт и приспособить помещение под собственные нужды, чтобы после регистрации права собственности оформить настоящий и полноценный договор аренды.
В жизни часто встречается ситуация, когда хозяин строящегося торгового центра сдает помещения под магазин задолго до того, как торговый центр будет достроен и введен в эксплуатацию. Соответственно, на момент заключения подобного договора право собственности на передаваемые помещения отсутствует, хотя сами помещения уже физически существуют и могут быть использованы для ряда вполне определенных целей. Подобный договор заключается, в том числе и для того, чтобы «арендатор» (например, будущий магазин), пользуясь помещением, мог произвести отделку помещения исходя из собственных потребностей. Обычно подобные договора предусматривают плату за пользование помещением и это совершенно логично.
Если в указанной выше ситуации заключить обычный договор аренды, то возникает следующее противоречие. Согласно требованиям к договору аренды, арендодатель должен быть именно собственником сдаваемого в аренду объекта. Это следует из ст. 608 Гражданского кодекса. Поэтому до момента ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности на построенное здание заключить полноценный договор аренды принципиально невозможно. А если его все-таки подписать, то подобный договор не будет соответствовать требованиям закона со всеми вытекающими последствиями. Так что заключать в указанной ситуации именно договор аренды не стоит.
При этом, казалось бы, вроде можно заключить не договор аренды, а иной договор, хотя прямо и не предусмотренный гражданским кодексом, но и не запрещенный им. К сожалению, на практике последствия могут оказаться непредсказуемыми. Если суд согласится, что заключен именно некий иной договор, то, скорее всего, все будет так, как стороны и ожидали при заключении договора (если, конечно, стороны ожидали, что нормы об аренде к их отношениям применяться не будут, и явным образом прописали в договоре все желаемые условия).
Однако суд может не согласиться и посчитать, что стороны пытались заключить именно договор аренды, но это у них не получилось и никаких обязательств не возникло. Последнее же чревато тем, что суд взыщет в качестве неосновательного обогащения с неудавшегося арендодателя денежную сумму, уплаченную за пользование помещением. С точки зрения хозяина торгового центра это совершенно несправедливо – ведь помещения были переданы в пользование, в них велись отделочные работы, производился ремонт
Таким образом, получалось, что стороны честно договаривались о том, что пока права собственности нет, помещение за плату передается для произведения ремонтных и отделочных работ, а суд впоследствии признавал, что стороны ни о чем не договорились, а плата за пользование подлежит возврату.
Конечно же, многие юристы считали подобную позицию судов несправедливой и неправильной. Однако переубедить судью очень сложно, а спорить в судебном заседании – тоже далеко не лучший выход.
24 апреля 2013 года был официально опубликован текст Постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации по делу № 9798/12 от 15 января 2013 года.
Теперь этот весомый аргумент поможет убедить судей и избежать многих ненужных и непредсказуемых споров.
Выводы ВАС предельно просты, логичны и справедливы.
1) Если стороны договорились, что хотя здание не введено в эксплуатацию и право собственности не зарегистрировано, но помещение передается во владение за плату, то так оно и есть и это совершенно нормально: полученная плата неосновательным обогащением не является.
2) Приведенное выше условие о владении помещением за плату можно включать в предварительный договор аренды, и оно будет «работать» как задумано.
ВАС сделал указанные выше выводы, рассмотрев спор, связанный с предварительным договором субаренды. При этом совершенно очевидно, что все сделанные выводы будут верны и для предварительного договора аренды.
При этом примечательно, что Высший Арбитражный суд не побоялся указать в своем постановлении, что вступившие в законную силу решения и постановления арбитражных судов по делам со схожими обстоятельствами могут быть пересмотрены в связи с тем, что высшим судом сформулирована новая правовая позиция по данному вопросу.
Остается только порадоваться, что постепенно остается все меньше и меньше пространства для споров в весьма ответственных и дорогостоящих ситуациях деловой практики.
Хочется надеяться, что в будущем подавляющее большинство важных для бизнеса вопросов, которые, к сожалению, пока остаются спорными и противоречивыми, будут в итоге доведены до внимания Президиума ВАС. А судьи не побоятся взять на себя ответственность и сформулировать четкую и недвусмысленную позицию, внеся правовую определенность в жизнь нашего общества.
Начать дискуссию