Проблема ТСЖ - проблема жильцов

Помните фразу из нашего любимого фильма "Управдом - друг человека"? Тогда это было смешно и немного абсурдно, нам казалось, придет “развитой капитализм” и все поставит на места по принципу эффективности. Веря в эту идею, мы безоговорочно подписались на управление наших жилых домов управляющими компаниями. В результате мы получаем счета с удивительными цифрами, больше похожими на счета за обслуживание пирамиды Хеопса. Настало время вспомнить, а так ли был абсурден тот самый управдом и может ли один человек в настоящий момент управлять жилым домом.

Законодатель четко разделил компании, занимающиеся обслуживанием многоквартирных домов (далее МКД), на коммерческие и некоммерческие.

Управляющая компания - это коммерческая организация, нацеленная на оказание услуг по обслуживанию дома и извлечение прибыли из этой деятельности. Они заинтересованы в повышение тарифов для жильцов, чтобы сохранять их рентабельность. Более того, жилец в данном случае не может влиять на уровень зарплаты директора и требовать детального раскрытия информации, в котором организация еще и не заинтересована.

Товарищество собственников жилья (далее ТСЖ) - это объединение жильцов МКД, нацеленное на удовлетворение совместных потребностей по управлению домом. В данном случае у организации нет целей извлечения прибыли, так как это не является ее уставной деятельностью. Также нет заинтересованности в росте тарифов, так как потребители сами являются участниками организации, а так же есть возможность в любой момент снять директора ТСЖ за некачественное управление домом.

Налогообложение управляющей компании понятно, как и любой коммерческой деятельности. Как же быть с налогообложением ТСЖ, ведь оно не ставит своей целью извлечение прибыли? Рассмотрим мнения, как должна облагаться налогами деятельность данной организации.

Мнение 1: Логика и здравый смысл

Как мы видим, деятельность ТСЖ не нацелена на получение прибыли, следовательно, это некоммерческая организация, цель которой не прибыль, а достижение целей собственников жилья - обслуживание многоквартирного дома. В связи с этим следует разделить поступающие платежи на следующие типы:

• платежи от физических лиц, связанные с обслуживанием дома (те общие расходы, которые несет каждый жилец; они утверждены на общем собрании жильцов), - являются членскими взносами (целевыми) на покрытие согласованных обязательных расходов;
• платежи от физических лиц, связанные с индивидуальными нуждами жильца - это платежи, которые не согласовываются с другими жильцами и направлены на нужды конкретного жильца; следовательно, эти платежи - доходы ТСЖ, они должны оформляться отдельным договором, являются доходом от основной деятельности и подлежат налогообложению;
• платежи от юридических лиц - все организации при необходимости могут самостоятельно заключать договора на обслуживание с коммунальными службами (в отличие от физических лиц), поэтому их взаимоотношения с ТСЖ являются добровольными и оформляются договором оказания услуг и, следовательно, попадают под налогообложение.

Это все логично, не так ли?

Мнение 2: Налоговых органов и Минфина.

Минфин и ФНС смотрят на это по другому. Их логика “железная”: надо платить. В доказательство своей правоты они приводят следующие доводы:

1. Все поступления - это доходы.

ФНС в своих письмах рассуждает о том, что ТСЖ получает доходы в виде платежей, соответственно, ее расходы - это расходы по ведению деятельности (Письмо ФНС России от 22.04.2011 № КЕ-4-3/6526). Вроде бы все логично, но если заглянуть глубже, то получается, что доходы = расходам (как и должно быть в любой нормальной организации), и организация не должна платить налог. Но если компания находится на УСН (доходы - расходы), а это самый популярный налоговый режим, то она будет платить минимальный налог. Это означает, что жильцы должны дополнительно прибавить к каждым 100 рублям, оплаченным за проживание в своем доме, еще 1 рубль в виде налога.

2. Часть коммунальных расходов не являются доходом, а часть - являются, так как, по мнению Минфина, это оказание услуг жильцам.

Минфин сообщает, что часть взносов в ТСЖ не облагается налогом, так как связана с обслуживание дома (таких платежей мало), а вот остальные “суммы платежей собственников жилья, как являющихся членами ТСЖ, так и не являющихся таковыми, за оказанные жилищно-коммунальные услуги (в том числе за горячую воду и отопление), поступающие на счет организации, являются выручкой от реализации работ (услуг)”  (Письмо Минфина РФ от 10 апреля 2012 г. N 03-11-11/119).

Вывод феноменальный! Получается, что если я хочу жить в ухоженном доме, где подстрижен газон, растут деревья, их поливают, покрашены и отремонтированы, подметены и помыты подъезды, то я сверху должен платить налог. И при этом опять упускается из виду, что в такой ситуации ТСЖ занимается коммерческой деятельностью!

3. У ТСЖ должен быть агентский договор на приобретение коммунальных услуг от имени и для нужд жильцов.

Если есть агентский договор, то имеете право не включать взносы жильцов в доходы, в ином случае - все поступающие платежи и есть доходы, которые облагаются налогом.

Минфин рассуждает, что “суммы платежей собственников жилья, как являющихся членами ТСЖ, так и не являющихся таковыми, за оказанные жилищно- коммунальные услуги (в том числе за горячую воду и отопление) и на содержание жилого дома, поступающие на счет организации, являются выручкой”. и намекает: “При этом следует отметить, что ….. не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту”. (Письмо Минфина РФ от 5 октября 2011 г. N 03-11-06/2/136).

Так же повторяет в следующем письме, что “суммы платежей собственников жилья за оказанные услуги по содержанию общего имущества и мест общего пользования (в том числе за электроэнергию и вывоз мусора), а также за оказанные жилищно-коммунальные услуги (в том числе за отопление) являются выручкой от реализации работ (услуг)”. И далее опять намекает “в случае заключения ТСЖ агентских договоров ….” (Письмо Минфина от 20 декабря 2011 года N 03-11-06/2/180).

По этой логике Минфина жильцы должны заключить с товариществом агентский договор, согласно которому собственники в МКД поручают ТСЖ заключать договоры с поставщиками профильных услуг и работ для своих нужд. Где логика, ведь именно для этих целей и создано ТСЖ, и участниками являются жильцы, получающие услуги.

Получается за то, что я сам себя обслуживаю, я должен платить налог как предприниматель? С такой логикой мы дойдем до того, что подвоз на своей машине своей семьи до магазина будет расцениваться как частный извоз...

Вывод от этих мнений один: Минфин и ФНС хочет обложить налогами наши некоммерческие организации - ТСЖ, и для этого приводит разные доводы, искажая понимание деятельности некоммерческой организации.

Мнение 3: Судьи

ТСЖ не согласившиеся с доводами ФНС и Минфина доказывали свое мнение в суде и получили поддержку. Судьи достаточно точно установили, что поступающие от жильцов платежи являются не доходом, а:

1. членскими взносами (постановление ФАС МО от 08.08.2011 N КА-А41/8467-11);
2. целевыми поступлениями: согласно сметы (постановление ФАС ЦО от 09.08.2011 N А35-12041/2010), характера расходов (постановление ФАС ПО от 31.03.2011 N А65-18505/2010, постановление ФАС ЦО от 12.10.2011 по делу N А35-10708/2010).

Судьи рассуждают не только в соответствии с логикой и здравым смыслом, но и не искажают юридические нормы. Это радует!

Что делать?

Каждое ТСЖ не в силах бороться с ИФНС и пожаловаться в суд, поэтому часть из них согласилась с доводами Минфина и ФНС и заключила агентские договора или платит минимальный налог. Но можно, оставшись в рамках закона о некоммерческой организации, снизить риски столкновений с налоговыми инспекторами иными методами, а именно - перевести оказание услуг на сторонние лица.

Для этого достаточно прочесть мою предыдущую статью о том, как все таки быть выгодно предпринимателем. Если ФНС придирается к расходам, которые осуществляет ТСЖ и говорит о том, что они относятся к предпринимательской деятельности, то тогда проще и дешевле будет передать выполнение этих работ индивидуальным предпринимателям по договору оказания услуг (стрижка газона, ремонт дома, уборка территории и т.д.).

В этом случае: жильцы формируют план расходов по коммунальным услугам, а ТСЖ оформляет договоры с организациями, оказывающими данные услуги и во всех случаях является посредником. При таком раскладе управдом - управленец финансами ТСЖ, он формирует план расходов и доходов с жильцами и заключает договора под эту смету. Т.е. жильцы платят в ТСЖ только за услуги управления домом, а само ТСЖ занимается администрированием, Доказать в этой ситуации (исходя из логики судебных решений), что взносы не являются целевыми будет сложно. Налоговая служба может задаться вопросом: а почему не платится минимальный налог с управления, но и в этом случае сумма штрафов и пени будет слишком незначительной для налоговых органов, чтобы тратить время на их взыскание.

Таким образом, если мы не хотим больших счетов за обслуживание дома, то это необходимо делать самому или по крайней мере участвовать: организовывать ТСЖ и участвовать в управлении домом: принимать доходную и расходную часть, проверять использование средств и т.п.