Основные средства

Объект недвижимости почти готов: вводить в эксплуатацию?

Можно ли ввести в эксплуатацию и учитывать в качестве основного средства частично построенное офисное здание, некоторые этажи которого уже используются как офисные помещения, а на остальных — все еще голые стены без отделки и коммуникаций? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Светлана Овчинникова и Вячеслав Горностаев.
Объект недвижимости почти готов: вводить в эксплуатацию?
Светлана Овчинникова и Вячеслав Горностаев, эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Можно ли ввести в эксплуатацию и учитывать в качестве основного средства частично построенное офисное здание, некоторые этажи которого уже используются как офисные помещения, а на остальных — все еще голые стены без отделки и коммуникаций? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Светлана Овчинникова и Вячеслав Горностаев.

Организация решила построить новое офисное здание. В настоящий момент здание построено частично, не благоустроены два этажа (голые стены без отделки и коммуникаций), но, тем не менее, офисное здание планируется ввести в эксплуатацию. Поэтапный ввод здания в эксплуатацию проектом не предусмотрен. Фактически, отдельные этажи используются в качестве офисных помещений. Можно ли сейчас ввести объект недвижимости в эксплуатацию?

Согласно п. 4 ПБУ 6/01 "Учет основных средств", (далее - ПБУ 6/01) актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении следующих условий:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

При этом в п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания N 91н), указано, что по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету. Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

В налоговом учете амортизируемым имуществом признается имущество, находящееся у налогоплательщика на праве собственности, используемой им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей (п. 1 ст. 256 НК РФ). Под основными средствами в целях главы 25 НК РФ понимается, в частности, часть имущества, используемого для управления организацией первоначальной стоимостью более 40 000 рублей (п. 1 ст. 257 НК РФ).

Согласно части 1 ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ документом, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, форма которого утверждена постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698.

К завершенному капитальному строительству относятся завершенные строительством здания и сооружения, по которым установленным порядком получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

До получения такого разрешения организация, фактически установившая в своей учетной политике момент ввода построенного объекта в эксплуатацию при выполнении всех условий п. 4 ПБУ 6/01, не согласовав его с датой получения указанного разрешения, несет риск возможных последствий технологического и административного характера (в случае их свершения) на объекте, на который не получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Таким образом, руководствуясь общим порядком, незавершенные капитальные вложения налогоплательщик не должен принимать к учету в качестве основного средства.

Аналогичной позиции придерживаются и арбитражные суды. Так, по мнению судей ВАС РФ, выраженному в п. 8 Информационного письма Президиума от 17.11.2011 N 148, имущество не учитывается в качестве объекта основного средства, в отношении которого еще необходимо осуществление дополнительных капитальных вложений для доведения его до состояния готовности и возможности эксплуатации (смотрите также постановления Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N ВАС-4451/10, ФАС Северо-Западного округа от 04.02.2011 N А56-9038/2010).

Учитывая изложенное, критериями для принятия организацией созданного путем строительства объекта недвижимости на учет в качестве объекта основных средств являются следующие обстоятельства:

- объект существует физически, то есть строительство его завершено, он сдан в эксплуатацию в установленном порядке;

- у организации возникло право владения и пользования этим имуществом, которое может быть подтверждено документально;

- объект отвечает в совокупности условиям, предусмотренным п. 4 ПБУ 6/01.

В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, для обобщения информации о затратах организации на объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, предназначен счет 08 "Вложения во внеоборотные активы". На субсчете 08-3 "Строительство объектов основных средств" учитываются затраты по возведению зданий и сооружений, монтажу оборудования, стоимость переданного в монтаж оборудования и другие расходы, предусмотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами и титульными списками на капитальное строительство (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом).

При отражении в бухгалтерском учете операций, связанных со строительством объектов ОС, бухгалтеру, помимо ПБУ 6/01 и Методических указаний N 91н, необходимо руководствоваться еще одним документом - письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160 "Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций" (далее - Положение N 160) в части, не противоречащей более поздним нормативным документам, регулирующим порядок ведения бухгалтерского учета.

Так, согласно пп. 3.1.1 п. 3.1 Положения N 160, до окончания работ по строительству объектов затраты по их возведению, учтенные на счете счет 08 "Вложения во внеоборотные активы", составляют незавершенное строительство. К законченному строительству относятся принятые в эксплуатацию объекты, приемка которых оформлена в установленном порядке (пп. 3.2.1 п. 3.2 Положения N 160).

Таким образом, расходы, связанные с возведением здания, предусмотренные сметами на строительство (другими аналогичными документами), до принятия объекта в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством, отражаются в бухгалтерском учете на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" как незавершенное строительство.

Поскольку в рассматриваемой ситуации строительные работы по зданию не завершены, следовательно, первоначальная стоимость здания будет формироваться с учетом сумм расходов на эти работы.

Аналогичный подход применяется и для целей налогового учета. Первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ (п. 1 ст. 257 НК РФ). При этом в целях налогообложения прибыли расходом, связанным с эксплуатацией амортизируемого имущества, признается амортизация.

Таким образом, затраты организации на проведение строительных работ на объекте незавершенного строительства подлежат включению в первоначальную стоимость этого объекта основных средств. Эти затраты нельзя учесть при расчете налога на прибыль в том налоговом периоде, когда они фактически были произведены. Это можно будет сделать только после завершения строительства и постановки построенного объекта на баланс, в этом случае затраты будут списываться в составе расходов, уменьшающих доходы текущего отчетного (налогового) периода, путем начисления амортизации (смотрите дополнительно письма Минфина России от 10.03.2009 N 03-03-06/1/119, УФНС РФ по г. Москве от 18.04.2008 N 20-12/037669.2).

К сведению:

Следует обратить внимание, что недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в силу п. 1 ст. 374 НК РФ является объектом обложения налогом на имущество организаций.

Если у организации нет разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося здания, в нем предполагается осуществление отделочных работ, и стоимость объекта еще не сформирована, то полагаем, что в такой ситуации нет оснований для учета здания в качестве объекта основных средств и, соответственно, уплаты налога на имущество (смотрите также письма Минфина России от 25.06.2012 N 03-05-05-01/28, от 22.06.2011 N 03-03-06/1/370, от 22.06.2010 N 03-03-06/1/425, от 09.06.2009 N 03-05-05-01/31).

Однако, учитывая, что в рассматриваемой ситуации часть помещений здания фактически используется для управленческих нужд организации, не исключены претензии налогового органа при неначислении налога на имущество с фактически используемых площадей.

При этом суды в своих решениях отмечают, что, если даже на фоне проведения работ капитального характера объект начинает эксплуатироваться (с нарушением определенных технических требований или без таковых) и приносит доход, это не является поводом считать объект пригодным для использования в смысле п. 4 ПБУ 6/01. Об этом свидетельствуют отдельные судебные акты (постановления ФАС Поволжского округа от 30.09.2010 N А12-4653/2010, от 27.09.2010 N А65-1671/2010, от 13.04.2010 N А72-15321/2009, от 22.03.2010 N А65-149/2009).

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

📈 Как бухгалтеру зарабатывать больше на аутсорсе в 2025?

💼 Налоговые изменения усложняют работу бизнеса.

📊 На На VI Всероссийской бухгалтерской конференции вы узнаете как минимизировать налоговые риски и сможете экспертно консультировать клиентов. Не упустите шанс!

5–6 декабря, Москва

⏳ Забронировать место

Начать дискуссию


Обучение для бухгалтеров

Что меняется в декларации по налогу на прибыль в 2025 году

За первый квартал 2025 года надо будет сдавать декларацию по налогу на прибыль по новой форме. Рассказываем, что изменится и как заполнить отчет без ошибок.

Что меняется в декларации по налогу на прибыль в 2025 году

Первые отчеты января: не пропустите сроки уплаты налогов и сдачи отчетности. 📅«Ночной бухгалтер» № 1845

Праздники закончились так быстро и вот уже подступили суровые бухгалтерские будни. Чтобы вы не пропустили важные события в январе, сделали для вас напомналку.

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру

Московской бирже 33 года. Итоги 9 января

У нашей любимой торговой площадки сегодня день рождения! Ровно 33 года назад, 9 января 1992 года, началась история биржи, к которой в 2011 году присоединилась площадка РТС, сформировав нынешний облик Московской биржи. Как же инвесторы отметили этот праздник?

Московской бирже 33 года. Итоги 9 января

Курсы повышения
квалификации

20
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
Обзоры новостей

Изменения в законодательстве, которые касаются расчетов в криптовалюте и майнинга

Подготовила для вас обзор недавних важных изменений законодательства.

Изменения в законодательстве, которые касаются расчетов в криптовалюте и майнинга
Обзоры новостей

Обложение пьяниц, наркоманов, диетологов в обзоре позиций ФНС

Ключевые события ФНС России за декабрь 2024.

3
Интервью

Революция в бухгалтерии: как 42Clouds упрощает работу бухгалтеров с облачной 1С и открывает возможности для бизнеса через Маркет42 и партнерку

О том, как 42Clouds снижает издержки бизнеса, автоматизирует учет, упрощает ведение рутинных операций и предлагает простые решения для настройки 1С под запросы и нужды конкретной компании, поговорили с руководителем отдела продаж в 42Clouds Даниилом Юрьевичем Леоновым.

Революция в бухгалтерии: как 42Clouds упрощает работу бухгалтеров с облачной 1С и открывает возможности для бизнеса через Маркет42 и партнерку

Получили освобождение от НДС по ст. 145 с 01.12.2024. Нужно ли сдавать декларацию по НДС за 4 квартал 2024 года или нет?

Добрый день. Получили освобождение от НДС по ст. 145 с 01.12.2024. Нужно ли сдавать декларацию по НДС за 4 квартал 2024 года или нет?

Эксперт:

Надежда Камышева

Надежда Камышева
Эксперт

Добрый день.

Да, вам надо сдавать декларацию за 4 квартал 2024 года, потому что в октябре-ноябре у вас освобождения не было. Вот по данным этих...

Читать полностью
Социальные пособия

Маткапитал-2025: как потратить 894 тыс ₽. на улучшение жилищных условий

С 1 февраля 2025 года размер маткапитала вырастет на 7,3%, примерно на такой же показатель он был проиндексирован в 2024 году.

Законопроекты

За фиктивную регистрацию ИП начнут сажать?

Борьба с дроблением бизнеса продолжается.

«Клерк» продолжает дарить подарки! Самые популярные онлайн-курсы по 3 500 рублей

Отдохнули на каникулах? А мы с сюрпризом! До 10 января вы можете купить наши лучшие онлайн-курсы всего за 3 500 рублей. Начните новый год с учебы, прокачайте свои знания и карьеру по супернизкой цене!

«Клерк» продолжает дарить подарки! Самые популярные онлайн-курсы по 3 500 рублей
Обучение для бухгалтеров

Что меняется в бухучете и налогах с 1 января 2025 года

Свершилось! Изменения налоговой реформы-2025 постепенно вступают в силу, некоторые заработали уже с 1 января. Рассказываем, как быстро вникнуть в нововведения и работать без штрафов с первых дней года.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
НДС на УСН

Нужно ли оформлять счета-фактуры на УСН, если организация освобождена от НДС

Согласно поправкам в НК (начали действовать с 01.01.2025) организации на УСН, годовой доход которых превысил 60 млн руб., становятся налоговыми агентами по НДС. Разбираемся, нужно ли выставлять счета-фактуры, если доход не превысил лимит.

Нужно ли оформлять счета-фактуры на УСН, если организация освобождена от НДС
Медицина

А у нас проблемы, или о том, как выдают медкнижки и к чему это ведет

О проблемах выдачи мед.книжек и к чему это приведет.

4

Обработка персональных данных: инструкция для организаций

Если работаете с персональными данными клиентов или сотрудников, то у вас есть обязанности — разработать внутренние регламенты и локальные акты, назначить ответственных, определить меры защиты ПД, уведомить Роскомнадзор о начале работы с данными. Приведем подробную инструкцию.

Обработка персональных данных: инструкция для организаций

Как устроиться бухгалтеру без опыта работы?

Возраст от 25 до 40 лет, без маленьких детей, с двумя высшими образованиями, опытом работы от 5 лет — вот идеальный кандидат на должность финансового специалиста. Но где его взять, этот опыт, если начинающих бухгалтеров на работу брать не хотят?

Как устроиться бухгалтеру без опыта работы?
35
Отчетность

Что сдаем в январе 2025 года: отчетные формы, сроки для компаний и ИП

Подготовили список отчетов, которые предстоит сдать бухгалтерам после новогодних каникул.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
2
Ведение бизнеса

Шагаем в новый год уверенно: меры господдержки IT-компаний в 2025 году

Сфера информационных технологий в России стремительно продолжает свое развитие, в рамках чего государство продолжает активно поддерживать данную отрасль. В нашей статье мы собрали основные инициативы, которые будут действовать в 2025 году.

Шагаем в новый год уверенно: меры господдержки IT-компаний в 2025 году

⚡️Календарь вебинаров для бухгалтера в январе. Выбирайте и смотрите!

Врываемся в 2025-й! Собрали для вас анонсы вебинаров на январь. Сохраняйте в закладки! Подписчикам «Клерк.Премиум» — бесплатный доступ. Начните год с обучения на «Клерке»!

⚡️Календарь вебинаров для бухгалтера в январе. Выбирайте и смотрите!
Налоговый учет

Как учитывать в налоговой базе по прибыли доходы и расходы

Порядок определения налоговой базы по прибыли установлен Налоговым кодексом. Встречные обязательства не сворачиваются. Подробнее читайте в статье.

Как учитывать в налоговой базе по прибыли доходы и расходы
Электронные подписи

ЭП, нельзя ЭЦП: раскрываем сущность электронной подписи

В современном мире важно понимать не только что вы подписываете, но и каким способом. Сэкономить время поможет электронная подпись. В статье поговорим о том, что такое электронная подпись, о её видах и способах применения.

Интересные материалы

Кассовые операции

Что такое ФФД и для чего он нужен

ФФД — это формат фискальных документов. Рассказываем, для чего нужен ФФД, какие версии бывают и как выбрать подходящую именно вашему бизнесу.

Что такое ФФД и для чего он нужен