Приобретение земельного участка в 2013 году

Для многих компаний приобретение земельного участка не является регулярно осуществляемой хозяйственной операцией, при этом суммы, затрачиваемые на такую сделку, могут быть весьма значительными.

При совершении сделок купли-продажи земельных участков необходимо руководствоваться положениями действующего законодательства:

Гражданского кодекса,
Земельного кодекса,
Налогового кодекса,
И т.п.

Согласно положениям п.1 ст.130 ГК РФ, земельные участки относятся к объектам недвижимого имущества, а значит, на него распространяются требования ст.550 ГК РФ:

договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п.5 ст.1Федерального закона от 24.07.2007г.№221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», земельные участки подлежат государственному кадастровому учету.

Согласно п.1 ст.37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом налогообложения НДС в соответствии с пп.6 п.2 ст.146 НК РФ.

Так же не признаются объектом налогообложения земельные участки и для целей налога на имущество в соответствии с положениями пп.1 п.4 ст.374 НК РФ.

В нашей статье будут рассмотрены особенности заключения договора купли-продажи земельных участков и перехода права собственности на них, а так же порядок бухгалтерского и налогового учета земель у покупателя.

Содержание договора купли-продажи земли

Договор на приобретение земельного участка должен быть составлен в письменной форме и содержать те условия, которые являются обязательными в соответствии с нормами ГК и ЗК РФ. При их отсутствии договор купли-продажи земельного участка будет считаться незаключенным.

К таким условиям относятся: предмет договора и цена земельного участка.

Согласно положениям ст.554 ГК РФ, в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Так как земельные участки подлежат обязательному государственному кадастровому учету, то данные, позволяющие идентифицировать земельный участок, следует взять из сведений, содержащихся в кадастре недвижимости.

Согласно п.1 ст.7 закона №221-ФЗ, в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;
площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с законом №221-ФЗ требований, если объектом недвижимости является земельный участок.

Так же, всоответствии с пп.2 п.2 ст.8 ЗК РФ, в договорах, предметом которых являются земельные участки, необходимо указывать категорию земель. Согласно пп.3 и пп.4 ст.8 ЗК РФ, сведения о категории земель должны содержаться так же:

государственном кадастре недвижимости;
документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст.555 ГК РФ, договор продажи земельного участка должен предусматривать цену этого земельного участка (или цену за единицу его площади).

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 ГК РФ, в соответствии с которыми при отсутствии в договоре цены она может определяться исходя из цен на аналогичные товары, не применяются.

Особенности купли-продажи земельных участков установлены ст.37 ЗК РФ.

Согласно п.1 ст.37 ЗК РФ, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию:

об обременениях земельного участка,
об ограничениях его использования.

В соответствии с п.2 ст.27 ЗК РФ, являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

Устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию.

Ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие:
ипотеку,
передачу земельного участка в аренду,
совершение иных сделок с землей.

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Момент перехода права собственности на землю

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на землю по договору продажи земельного участка к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.1 ст.556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Соответственно, отсутствие государственной регистрации, не влечет за собой признания недействительным договора продажи земельного участка, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Покупатель, приняв земельный участок по акту приема-передачи, является его законным владельцем и может отстаивать свои права в соответствии с положениями ст.305 ГК РФ, которая регламентирует защиту прав владельца, не являющегося собственником.

В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение земельным участком, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом*.

*Пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Приобретение земельного участка для целей бухгалтерского учета

Для корректного отражения сделок по приобретению земельного участка в бухгалтерском учете необходимо обратиться к ПБУ 6/01 «Учет основных средств».

В соответствии с п.5 ПБУ 6/01, земельные участки подлежат учету в составе основных средств (ОС). При этом необходимо помнить , что земельные участки относятся к ОС только при соблюдении требований п.4 ПБУ 6/01.

Согласно п.4 ПБУ 6/01, актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие четыре условия:

Объект предназначен для использования:
в производстве продукции,
при выполнении работ,
при оказании услуг,
для управленческих нужд организации,
для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев.

Организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта.

Объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Таким образом, если организация, приобретающая земельный участок, планирует его перепродать, то такой участок не включается в состав ОС, а учитывается, как товар.

Если же земельный участок отвечает вышеперечисленным условиям и компания не планирует его перепродажу, то затраты на такой участок необходимо аккумулировать на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет 08-1 «Приобретение земельных участков», который предназначен для обобщения информации о затратах организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, земельных участков*.

*Приказ Минфина РФ от 31.10.2000г. №94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению».

Впоследствии земельный участок переводится в состав основных средств и учитывается на счете 01 «Основные средства» по первоначальной стоимости.

В соответствии с п.8 ПБУ 6/01, первоначальной стоимостью земельного участка, приобретенного за плату, признается сумма фактических затрат организации на его приобретение.

Фактическими затратами на приобретениеявляются:

суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу);
суммы, уплачиваемые за приведение участка в состояние, пригодное для использования;
суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением участка;
невозмещаемые налоги, государственная пошлина, уплачиваемые в связи с приобретением участка;
вознаграждения, уплачиваемые посреднической организации, через которую приобретен участок;
иные затраты, непосредственно связанные с приобретением земельного участка.

Не включаются в фактические затраты на приобретение земельного участка общехозяйственные и иные аналогичные расходы, кроме случаев, когда они непосредственно связаны с его приобретением.

Согласно п.29 ПБУ 6/01, 29. стоимость объекта ОС, который выбывает (в том числе, в связи с его реализацией) или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета.

При этом, ни п.4 ни п.29 ПБУ 6/01, не увязываютпринятие и списание актива в бухгалтерском учете с государственной регистрацией прав собственности на него. Соответственно, продавец списывает земельный участок, а покупатель – приходует, на дату акта приемки-передачи земельного участка.

Аналогичную позицию высказал Минфин в своем Письме от 22.03.2011г.№07-02-10/20:

«Организация, получающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна принять его к учету в момент фактического получения независимо от факта государственной регистрации прав собственности.»

Напомним, что в соответствии с п.17 ПБУ 6/01, земельные участки не подлежат амортизации, как объекты основных средств, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются.

Соответственно, земля не имеет срока полезного использования, поэтому при принятии земельного участка к бухгалтерскому учету такой срок не устанавливается.

Таким образом, приобретение земельного участка не ведет к увеличению сумм расходов для целей бухгалтерского учета. Расходы появятся, только если организация впоследствии решит продать приобретенную землю.

Налог на прибыль при покупке земельного участка

Как и в бухгалтерском учете, в налоговом учете так же не возникает расходов при покупке земельного участка в 2013 году.

В соответствии с п.2 ст.256 НК РФ, земельные участки не подлежат амортизации. А в соответствии с п.1 ст.256 НК РФ, Амортизируемым имуществом в целях налога на прибыль признается имущество, которое:

находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено 25 главой НК РФ),
используются им для извлечения дохода,
стоимость которых погашается путем начисления амортизации.

Соответственно, для целей НК РФ земельные участки амортизируемым имуществом не признаются. Не учитываются расходы на их приобретение и в составе прочих расходов. Так же, как и в бухгалтерском учете, расходы на приобретение земельного участка будут учтены только в момент его реализации.

Исключение составляют расходы на государственную пошлину, уплачиваемую за регистрацию права собственности на земельный участок. Такие разъяснения дал Минфин в своем Письме 28.01.2013г. №03-03-06/1/33:

«Согласно пп. 1 п. 1 ст. 264 Кодекса суммы налогов и сборов, таможенных пошлин и сборов, начисленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке, относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.

На основании пп. 1 п. 7 ст. 272 Кодекса для расходов в виде сумм налогов (авансовых платежей по налогам), сборов и иных обязательных платежей датой осуществления внереализационных и прочих расходов признается дата начисления налогов (сборов).

В связи с вышеизложенным, учитывая, что государственная пошлина, уплаченная за регистрацию права собственности на земельный участок, является федеральным сбором (п. 10 ст. 13 Кодекса), суммы указанного сбора учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, единовременно в момент начисления.»

Однако, не все налоговые органы и суды поддерживают эту позицию. Так, согласно Постановлению ФАС СЗО от 16.10.2012г. по делу №А05-9110/2011, расходы на юридические услуги по представлению интересов клиента и юридическому сопровождению сделки по купле-продаже земельного участка относятся к расходам, связанным с приобретением земельного участка. Поэтому такие расходы обществу нужно было учесть в составе стоимости приобретаемого земельного участка, а не в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Земельный налог

Земельный налог является местным налогом. Ему посвящена 31 глава НК РФ.

Согласно положениям ст.388 НК РФ, налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица*, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст.389 НК РФ:

на праве собственности,
праве постоянного (бессрочного) пользования,
праве пожизненного наследуемого владения.

*Не зависимо от того, какую систему налогообложения применяют организации и ИП.

Согласно п.1 ст.389 НК РФ, объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.

Не признаются объектом налогообложения:

земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством РФ;
земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
земельные участки из состава земель лесного фонда;
земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством РФ.

Налоговым периодом признается календарный год.

Отчетными периодами для налогоплательщиков - организаций и ИП, признаются первый квартал, второй квартал и третий квартал календарного года*.

*При установлении налога представительный орган муниципального образования (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) вправе не устанавливать отчетный период.

В соответствии с п.4 ст.85 НК РФ, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии,

обязана сообщать сведения:

о расположенном на подведомственной ей территории недвижимом имуществе (правах и сделках, зарегистрированных в этих органах),
об их владельцах,

в ФНС по месту своего нахождения в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации, а также ежегодно до 1 марта представлять указанные сведения по состоянию на 1 января текущего года.

Согласно положениям п.12 ст.396 НК РФ, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии,ежегодно до 1 февраля года, являющегося налоговым периодом, обязанасообщатьв ФНС по месту своего нахождения:

сведения о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст.389 НК РФ, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Вышеуказанные сведения представляются в виде уведомления №1-3-Учет. Форма уведомления о постановке на учет российской организации в налоговом органе№1-3-Учетутверждена Приказом ФНС России от 11.08.2011г.№ЯК-7-6/488@.