Что делать, когда одна из сторон инвестиционного контракта (Правительство Москвы) под различными предлогами отказывается подписывать Акт о результатах реализации инвестиционного проекта, после того, как инвестиционный контракт был частично исполнен (полностью построен и сдан Первый пусковой комплекс, хотя строительство Второго пускового комплекса даже не начиналось в связи с запретом его строительства со стороны того же Правительства Москвы)?
Можно ли заставить Правительство Москвы подписать такой Акт? Как добросовестному участнику инвестпроекта, который привлек денежные средства и построил все объекты Первого пускового комплекса, выделить в натуре свою долю (получить конкретные помещения, приходящиеся на его долю в 60% от всех построенных помещений) и зарегистрировать свое право собственности на такие помещения?
Ответ на указанные вопросы содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 1276/13 от 4 июня 2013 г., которое было официально опубликовано 14 августа 2013 года. Краткий вывод из анализа указанного Постановления и прочих судебных актов по делу следующий.
В случае одновременного выполнения всех приведенных ниже четырех критериев, сторона инвестконтракта не сможет зарегистрировать право собственности без соответствующего Акта, подписанного всеми сторонами:
- Одна сторона инвестконтракта - орган государственной власти или орган местного самоуправления, государственное или муниципальное учреждение, унитарное предприятие
- Инвестконтракт заключен до 1 января 2011 года
- Инвестконтракт предусматривает строительство или реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности
- Объект недвижимого имущества по инвестконтракту строится с привлечением внебюджетных средств
Если все описанные выше четыре критерия одновременно выполнены, а Инвестор исполнил условия инвестконтракта (привлек средства и построил соответствующие объекты), при этом объекты были введены в эксплуатацию, то в таком случае можно (и нужно) подавать иск о понуждении подписать Акт (т.к. без такого Акта сторона инвестконтракта не сможет зарегистрировать свое право собственности на причитающиеся ей объекты), при этом в судебном акте суд будет обязан указать результат раздела между сторонами созданного инвестиционного объекта (т.е. конкретные помещения в созданном объекте). Вступившее в законную силу решение суда подается для государственной регистрации права собственности.
Заявлять «иск о выделе в натуре доли Инвестора в инвестиционном объекте и признании права собственности истцана нежилые помещения, соответствующие его доле по инвестконтракту, а также признании права общей долевой собственности истца на помещения общего пользования и инженерного назначения» нельзя, т.к. по сути требования истца вытекают из обязательственных отношений по инвестиционному контракту и они не могут быть удовлетворены путем подачи вещных исков о признании права собственности, а выдел доли в объекте инвестиционной деятельности до первичной государственной регистрации права собственности на него невозможен, так как такой объект до состоявшейся государственной регистрации права собственности не является предметом гражданского оборота.
То, что фактически был построен только Первый пусковой комплекс, в данном случае не помешало заявить иск о понуждении подписать Акт, т.к. буквальное толкование текста инвестконтракта допускало подписание такого Акта по итогам ввода в эксплуатацию только одного Первого пускового комплекса (без увязки со строительством Второго пускового комплекса) –п. 3.4. инвестконтракта дословно был сформулирован следующим образом: «оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта производится после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по Контракту на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта (пускового комплекса) согласно условиям Контракта».
После краткого резюме рассмотрим всю эту поучительную историю подробнее. Тем более, что суды долго шли к истине путем многочисленных ошибок и заблуждений.
Правительство Москвы и две частные компании (Инвестор и Соинвестор) подписали инвестиционный контракт на строительство ряда помещений в два этапа (Первого и Второго пускового комплекса). В заключенном инвестконтракте были четко прописаны доли всех трех его участников (сколько процентов построенной недвижимости должен получить каждый участник после завершения строительства предусмотренных инвестконтрактом объектов).
В том же инвестконтракте говорилось, что конкретное недвижимое имущество (подлежащее передаче в счет причитающейся процентной доли) будет определено «Актом о результатах реализации инвестиционного проекта (пускового комплекса)».Дословно же п. 3.4. инвестконтракта был сформулирован следующим образом: «оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта производится после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по Контракту на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта (пускового комплекса) согласно условиям Контракта».
Все объекты (помещения) Первого пускового комплекса были построены и введены в эксплуатацию Актом приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией Комитета государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзора) от 22.08.2007. При этом Правительство Москвы впоследствии запретило строительство Второго пускового комплекса, поэтому его строительство вообще не начиналось. В дополнение к этому, Правительство Москвы решило, что раз фактически был построен только Первый пусковой комплекс, а Второй пусковой комплекс построен не был, то и доли в Первом пусковом комплексе надо делить совсем иначе, чем это было изначально предусмотрено в инвестконтракте. Поэтому Правительство Москвы вообще отказалось подписывать Акт о результатах реализации инвестиционного проекта. Подобная ситуация нередко встречается на практике, вызывая ряд важных вопросов: можно ли зарегистрировать право собственности без подписания соответствующего Акта (называемого Актом о результатах реализации инвестиционного контракта либо Актом о результатах реализации инвестиционного проекта)? Можно ли заставить подписать такой Акт в судебном порядке и как правильно это сделать?
Изначально исковые требования добросовестной стороны инвестконтракта были сформулированы как «иск об обязании Правительства Москвы подписать акт в редакции истца». Арбитражный суд г. Москвы иск удовлетворил, обязав Правительство Москвы, Инвестора и Соинвестора подписать Акт в редакции, соответствующей условиям инвестиционного контракта.В резолютивной части решения суда также было указано конкретное распределение помещений по Первому пусковому комплексу между сторонами в счет их долей в процентах. Апелляция оставила решение в силе.
Однако Федеральный арбитражный суд Московского округа (ФАС МО) указанные выше судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению ФАС МО обязать сторону инвестконтракта подписать Акт невозможно, поскольку «такой Акт по своей правовой природе является соглашением о добровольном разделе вновь созданного объекта инвестиций, в связи с чем избранный истцом способ защиты права в виде требования об обязании подписать названный акт нельзя признать надлежащим, поскольку в судебном порядке нельзя обязать совершить добровольное действие». Видимо, ФАС МО счел инвестконтракт договором о совместной деятельности, поэтому результаты совместной деятельности поступают в общую долевую собственность участников этой деятельности (п.1 ст.1043 ГК), а раздел такой общей долевой собственности возможен только по соглашению всех участников совместной деятельности, и принудить их заключить подобное соглашение невозможно (похоже, что ФАС МО посчитал Акт именно подобным соглашением товарищей о разделе общей долевой собственности).
Нельзя, так нельзя. В связи с приведенным выше указанием ФАС МО, при новом рассмотрении дела в Арбитражном суде г. Москвы истец изменил предмет иска и потребовал «выделить в натуре долю истца в инвестиционном объекте, признать право собственности истца на нежилые помещения, соответствующие его доле по инвестконтракту, а также признать право общей долевой собственности истца на помещения общего пользования и инженерного назначения».
Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил иск с подобной формулировкой и выделил в натуре долю истца, указав конкретные нежилые помещения и комнаты, а также признал право собственности истца на (эти же выделенные в натуре) нежилые помещения, а также признал право общей долевой собственности истца на помещения общего пользования и инженерного назначения (указав конкретный перечень соответствующих помещений и комнат в них). При этом суд квалифицировал инвестконтракт как договор простого товарищества, а также установил, что обязательства по строительству Первого пускового комплекса сторонами исполнены и входящие в Первый пусковой комплекс объекты введены в эксплуатацию, а доли сторон в процентном соотношении определены инвестиционным контрактом. Апелляция вновь оставила решение суда в силе.
Однако ФАС МО снова отменил акты нижестоящих судов и самостоятельно принял новый судебный акт, которым полностью отказал в иске по причине выбора истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права. При этом ФАС МО сделал два вывода, с которыми Высший Арбитражный суд впоследствии согласился:
1). «Инвестиционный контракт порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства. Поскольку требования истца вытекают из обязательственных отношений по инвестиционному контракту, они не могут быть удовлетворены путем подачи вещного иска о признании права собственности».
2). «Выдел доли в объекте инвестиционной деятельности до первичной государственной регистрации права собственности на него невозможен,так как такой объект не является предметом гражданского оборота» (соглашаясь с этой позицией ФАС МО, ВАС сослался, в том числе, на ст. 219 ГК РФ о возникновении права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество: «Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации»).
Президиум ВАС счел указанные выше выводы правильными на основании статей 131, 219 ГК РФ, а также пунктов 11, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров,возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
При этом, казалось, бы получается противоречие с п.3 ст.3 ФЗ N 39-ФЗ от 25.02.1999 (в ред. от 12.12.2011) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», т.к. в нем говорится, что рассматриваемый в нашем примере «Объект инвестиционной деятельности… по договору, заключенному до 1 января 2011 года… признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 ФЗN 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется».
Поэтому ВАС разъяснил, что «положения указанного пункта распространяются на отношения сторон инвестиционного контракта по поводу незавершенного объекта инвестиционной деятельности, тогда как спорный объект былвведен в эксплуатацию 22.08.2007», т.е. после ввода объекта в эксплуатацию его уже нельзя считать «незавершенным объектом инвестиционной деятельности» и применять указанный выше п.3 ст. 3 ФЗ N 39-ФЗ.
Справочно (п.3 ст. 3 федерального закона №39-ФЗ от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»): «Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется».(Данный пункт введен Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ).
Однако согласившись практически со всеми выводами ФАС МО, ВАС при этом указал, что ФАС МО, отменив повторно принятые акты судов первой и апелляционной инстанций по причине выбора истцом ненадлежащего способа защиты нарушенных прав, не учел, что тем самым стороны инвестконтракта оказались лишены судебной защиты. Поэтому ВАС счел возможным оставить в силе (самое первое) решение Арбитражного суда г.Москвы, которым суд обязал стороны инвестконтракта подписать Акт о результатах реализации инвестпроекта в редакции, приведенной в мотивировочной части решения суда, в которой были указаны конкретные помещения, подлежащие распределению в собственность Инвестора.
Подобная позиция ВАС связана с тем, что в рассматриваемом случае без подписанного всеми сторонами инвестконтракта Акта с указанием конкретных помещений, причитающихся каждой стороне, ни одна сторона инвестконтракта принципиально не смогла бы зарегистрировать право собственности, при этом объект был фактически построен и введен в эксплуатацию, а условия инвестконтракта Инвестором были выполнены (он привлек денежные средства и построил то, что должен был построить).Поэтому если одна сторона отказывается от подписания Акта, то суд должен по иску другой стороны вынести решение и указать в нем распределение конкретных помещений между сторонами, после чего право собственности каждой стороны может быть зарегистрировано на основании такого решения суда.
Справочно: в силу ст. 24.2. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ФЗ N 122-ФЗ от 21.07.1997) «Государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом». (Данная статья введена Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ).
При этом положения указанной выше статьи 24.2 Закона о регистрации распространяются на договоры, которые заключены и обязательства сторон по которым исполнены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ, но при этом права собственности на созданные в рамках исполнения данных договоров объекты недвижимого имущества незарегистрированы.
Таким образом, как отмечает ВАС РФ, «уклонение стороны инвестиционного контракта, в котором участвует публично-правовое образование, от подписания акта о реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другим его участникам оформить права на объект, созданный на их средства, поэтому иск о понуждении исполнения этого обязательства является надлежащим способом защиты их нарушенных прав.
В случае удовлетворения такого иска суд, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и условиями заключенного инвестиционного контракта должен указать в судебном акте результат раздела между сторонами созданного инвестиционного объекта (конкретных помещений в созданном объекте). Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности его участников на указанные в нем объекты».
Будем надеяться, что сформулированные в комментируемом Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда выводы позволят внести еще немного ясности в особенности правового регулирования инвестиционных контрактов с участием Правительства Москвы, и что подобные споры станут более предсказуемыми.
Начать дискуссию