Кто в тереме живет

Министерство строительства разработало проект Стратегии развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации до 2020 года. Что же ждет нас всех в ближайшие пять лет, если стратегия будет реализована?

Без частных инвесторов – никуда

На сегодняшний день, по расчетам министерства, в России необходимо заменить 42,7% протяженности сетей водоснабжения, 41,4% сетей водоотведения и очистки сточных вод, 28,6% сетей теплоснабжения. Для этого ежегодно в коммунальный сектор необходимо вкладывать не менее 500 млрд. руб. Сегодня в регионах реализуется около 100 инвестиционных проектов на общую сумму более 273 млрд. рублей, 69% из которых - это средства частных инвесторов. Но привлечь нужно в разы больше.

Инвестиции в обновление инфраструктуры

Собственно говоря, эта часть стратегии была описана нами еще два года назад.

С 2016 года тарифы на теплоснабжение, горячее, холодное водоснабжение и водоотведение будут устанавливаться сроком не менее чем на три года. Ожидается, что это позволит частным инвесторам понять сроки возможной окупаемости их вложений в обновление инфраструктуры.

Имущество унитарных предприятий, управление которыми было признано неэффективным, будет передаваться в концессию. В настоящее время неэффективными признано 982 ГУП и МУП (28% от общего числа).

На рынке тепловой энергии в долгосрочной перспективе планируется установить нормирование расходов на ее транспортировку к многоквартирным домам. Что касается цены производства тепловой энергии, то она будет устанавливаться на уровне не выше стоимости такого производства на современной, технологически эффективной котельной. По замыслу, это вынудит теплоснабжающие организации отказаться от использования устаревших котельных.

А вот в отношениях теплоснабжающих организаций с промышленными потребителями, наоборот, регулирование цен планируется постепенно отменить. Одновременно с этим будет ликвидировано перекрестное субсидирование при поставках тепловой энергии промышленным потребителям и населению.

Обращение с твердыми отходами

В 2015 году будет запущен механизм расширенной ответственности производителей потребительских товаров и упаковки. Предусматривается, что сбор и утилизацию отдельных категорий отходов товаров и упаковки, определенных Правительством РФ, будут осуществлять их производители и экспортеры. В противном случае они обязаны будут уплачивать в федеральный бюджет экологический взнос, средства от которого будут направлены на реализацию региональных программ в области обращения с отходами.

Управление многоквартирными домами

С 1 мая 2015 года компании, управляющие многоквартирными домами, обязаны действовать на основе государственной лицензии. В стратегии отдельно оговаривается, что для ветхого жилого фонда устанавливается специальная модель отношений. Управляющие компании здесь будут государственными или муниципальными.

Для того, чтобы упростить согласование общих решений собственников помещений, планируется расширить перечень форм проведения общих собраний. Также, согласно планам Минстроя, будет создан институт профессиональных управляющих, выступающих от лица жителей многоквартирных домов.

В 2015 году будут повышены размеры пени за задержку оплаты услуг ЖКХ. С другой стороны, для управляющих и снабжающих компаний будут установлены специальные штрафы за нарушение параметров качества услуг.

Потребление коммунальных ресурсов на общедомовые нужды с 2016 года будет включено в состав жилищной услуги. Предполагается, что такое решение стимулирует управляющие компании к энергосбережению и выявлению хищений коммунальных ресурсов.

В 2015 году будут устранены препятствия для энергетического сервиса в многоквартирных домах. В частности, будет упрощен порядок заключения энергосервисных договоров и предусмотрена возможность фиксации на долгосрочный период объема потребления тепловой энергии в многоквартирном доме.

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах

С 2014 года финансирование капитального ремонта многоквартирных домов осуществляется за счет средств собственников помещений.

Из программы капитального ремонта будут исключаться многоквартирные дома с высоким уровнем износа (более 70 процентов), являющиеся объектами культурного наследия, а также многоквартирные дома, намеченные к сносу.

Федеральные органы исполнительной власти обещают отслеживать финансовую устойчивость региональных операторов капитального ремонта. На федеральном же уровне планируется создать укрупненные нормативы для расходов на проведение ремонта.

Собственники помещений смогут, не дожидаясь сроков ремонта, предусмотренных региональной программой, воспользоваться банковским кредитом и оплатить работы в рассрочку, в составе платежей за жилищно-коммунальные услуги. Обещана господдержка, благодаря которой ставка по такому кредиту будет низкой.

В качестве основного обеспечения по кредиту рассматривается поток платежей собственников помещений. То есть отклонение от графика оплаты повлечет за собой не только начисление повышенных (с 2015 года) пеней, но и последствия, аналогичные невыплате банковского кредита.

Ликвидация аварийного жилищного фонда

До 1 сентября 2017 года, по планам Минстроя, будет расселено более 11 млн. м2 аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2012 года.

Ожидается, что до 2035 года этот статус получат дома общей площадью еще около 100 млн. м2. Поэтому после 1 сентября 2017 года планируется создать новые механизмы переселения граждан.

Схема такова. Всех жильцов аварийных домов поделят на три категории.

Малоимущим собственникам, у которых нет иного помещения для проживания, и малоимущим гражданам, проживающим по договорам социального найма, будут предоставлять новые квартиры по договору социального найма.

Собственникам, имеющим иные жилые помещения для проживания, жилые помещения взамен аварийных не предоставляются, и выкупная цена жилых помещений не выплачивается.

Между этими двумя категориями есть еще одна, промежуточная, но, ей, очевидно, предстоит самой массовой. Ее участникам будут предлагать новое жилье по договору найма, который заключается с органами местного самоуправления на длительный срок и может продлеваться. Речь идет о так называемых наемных домах социального использования, статус которых оговаривается в законе №217-ФЗ от 21.07.2014. Плата за наем будет устанавливаться местными органами власти, исходя из принципа возвратности средств, затраченных на строительство, в течение 30 лет.

Такие многоквартирные дома будут оставаться в муниципальной собственности. Государство, в свою очередь, планирует предоставлять муниципалитетам кредиты на их строительство по ставке не более 3 процентов годовых.

Взгляд бизнеса

На днях Стратегию обсуждали на комитете Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства. Критики прозвучало немало.

«Существующая сегодня система тотального государственного регулирования рынка ЖКХ, доставшаяся еще с советских времен, только закрепляет накопленную неэффективность, - считает первый зампред комитета Сергей Чижов. - В условиях, когда механизм лицензирования искусственно навязывается той деятельности, которая в этом совершенно не нуждается, всегда возникают перекосы и злоупотребления.

Весь мировой опыт свидетельствует, что ЖКХ может быть стабильным и привлекательным бизнесом, с невысокой доходностью, низкими барьерами, но с гарантированным спросом. Этот бизнес не нуждается во всеобъемлющей регламентации со стороны государства: необходимо задать исчерпывающие требования к конечному продукту (услугам), а все остальное должен определять на рыночных условиях заказчик этих услуг, то есть собственник.  И контрольные функции должны быть максимально перемещены с органов власти на собственников помещений».

Комитет ТПП по ЖКХ предлагает правительству установить типовую форму договора управления, в котором зафиксированы базовые условия, применяемые «по умолчанию», если собственники не приняли иных решений. В том числе порядок распределения ресурсов на общедомовые нужды или порядок погашения задолженности в случае невнесения обязательных платежей кем-либо из жильцов (например, через формирование специального страхового фонда). Там же, в договоре, должен быть отражен обязательный минимальный перечень работ и услуг, который собственники по своему желанию могут расширить. При этом все требования к работам и услугам из перечня должны быть выражены в количественных и измеряемых показателях, а жилищная инспекция должна проверять их выполнение только на основании жалобы любого из собственников.

Договоры ресурсоснабжения предлагается заключать от имени самих собственников, а не от имени исполнителя коммунальных услуг, как сейчас. Управляющая организация, ТСЖ или ЖСК могут выступать в качестве агентов.

Наконец, управляющие организации, по словам Чижова, должны иметь право на справедливую доходность, а не только на компенсацию затрат. В настоящее время отсутствие возможности легально зарабатывать толкает УК на незаконные схемы и попытки экономить в ущерб качеству оказываемых услуг, считают в комитете ТПП.