Русская рулетка: покупка квартиры в новостройке

Заметили, большинство знакомых, да и вы сами, вероятно, перебрались в новостройки? Хорошие метражи, чистые подъезды, бесшумные лифты. Короче, нормальные  инвестиции в свою жизнь.

Однако вложение в новое строительство сопряжено с большим риском. Не секрет, что сотни тысяч семей по стране, уплативших за будущие квартиры, так и остались «с носом».

И тут встает извечный вопрос, кто виноват: тот, кто запер дверь, или тот, кто взломал ее и украл?  Акцентирую внимание на запертой двери.

История вопроса

Первые новостройки были вообще дикими с юридической точки зрения. Некий Вася Пупкин давал рекламу, собирал деньги на дом, а потом оказывалось, что по 2-3 семьи купили одну и ту же квартиру. Неизбежно кто-то оставался в проигрыше.

Систему усовершенствовали. Приняли, казалось бы, безупречный закон ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…». Теперь застройщик обязан регистрировать договоры долевого участия в Росреестре, что исключает двойные продажи. К тому же прописана возможность ознакомления дольщиков с разрешительными документами на строительство, проектной декларацией, финансовой отчетностью застройщика, подтвержденной аудиторским заключением. Финансовый контроль в ходе строительства так же возможен: пожалуйста, запрашивайте отчетность. На бумаге все хорошо.

Но.

Реально не существует механизма превентивного отслеживания финансовых потоков. Финансовая отчетность дает лишь ретроспективное представление об уже сложившемся финансовом состоянии застройщика. Тогда как пресечь сделки по выводу средств в «однодневки» и иные противоречащие целям строительства, например оплату услуг подрядчика по завышенной стоимости с получением «отката», дольщики не могут.

Теперь в Госдуме думают, как же так вышло, что закон приняли хороший, а по стране объем «замороженного» жилья стал расти.

Может быть, дело в кризисе? Возможно.

Но почему-то одни застройщики сдают дома в срок, а то и раньше. Другие же, взять хоть СУ-155, массово остановили стройки по всей стране. А не потому ли, что когда-то их дочерней компанией руководила известный финансовый гений Евгения Васильева? Да и сама компания жила заказами г-на Сердюкова. Не потому ли, что заработав репутацию приличного застройщика федерального уровня, компания собрала хороший годовой оборот (причем и цены на метраж не занижала), и на пике продаж, деньги в один день «растворила»?  Так, помнится, поступали и финансовые пирамиды.

И ведь всегда можно отговориться: кризис, цены на все растут, убыток вышел…

Бросились проверять, а СУ разбито на десятки подконтрольных компаний, и каждую проверять, как комаров отлавливать.

Срочно внесли поправки в ФЗ-214. Раз - застройщик обязан страховать свою ответственность перед дольщиками. Два - вместо страхования годится банковское поручительство.

Дети! Ну, дети! Какая страховая или банк разбежится брать на себя многомиллионную ответственность? Правильно, никакая. Норма работать не будет. Любой страховой либо кредитной организации проще обанкротиться, чем выплачивать пострадавшим такие суммы. Пример – невыплаты страховыми компании денег по ответственности туроператоров.

Что делать? Варианты «санации» закона

1. Создание единого крупного агентства по страхованию ответственности застройщика (по аналогии с банковскими вкладами)
2. Обязать застройщика строить на свои деньги, а в качестве задатка от покупателей деньги принимать на депозитный счет, с которого они будут сниматься только после передачи квартир.
3. По каждому комплексу открывать отдельный счет, что бы независимые аудиторы, выбранные  собранием дольщиков, в процессе строительства могли одобрять либо не одобрять совершение операций по нему
4. Обязать застройщика принимать деньги от покупателей частями - пропорционально степени готовности объекта. Кстати, это общеевропейская практика. Обычно первоначальный взнос составляет 30% от общей стоимости, следующие 15% вносят после возведения первого этажа, и так далее, пока не завершится строительство.

Понимаю, что на мою голову сейчас посыплются шишки: это приведет к удорожанию строительства; это приведет к снижению объемов строительства по стране; это приведет к … Да прежде всего приведет к снижению уровня узаконенного мошенничества! Вот что важно. Люди перестанут бояться остаться без квартиры и при этом еще выплачивать ипотеку, платить за съемное жилье. И именно тогда пойдет рост объемов и у застройщиков. А сейчас вкладываться в новостройку – все равно, что играть в рулетку. Повезет – не повезет. Вот такое казино. 

p.s. Проигрывает обычно честный новичок.