Вопросы по стройке: налог на прибыль, НДФЛ, НДС

Строителей, заключивших договор купли-продажи строящихся квартир со своими работниками, волнует вопрос, каковы последствия такой операции для обеих сторон. А застройщиков, перешедших с УСНО на ОСНО, интересует, можно ли принять к вычету НДС, предъявленный подрядными организациями. Давайте разберем эти и другие волнующие строителей вопросы.

Договор долевого участия (ДДУ) с работником - не заем

Наша организация - застройщик, мы строим объект и заключаем ДДУ, в том числе и со своими работниками. Дольщики платят деньги равными частями в течение года. Не будет ли это расценено налоговиками как заем (беспроцентная рассрочка) своему сотруднику? Ведь тогда у работника возникает доход в виде материальной выгоды, с которого нам надо удерживать НДФЛ?

Алена

Вы не выдавали заем своему работнику, а значит, у него не возникает материальной выгоды и удерживать НДФЛ не нужно. Объясним почему.

Материальная выгода - это, в частности, сумма, которую работник сэкономил на процентах за пользование заемными деньгами, полученными от организации ¹.

Вы же работнику денег не занимаете. Да и никакой рассрочки вы ему тоже не предоставляете. Рассрочка - это когда продавец передает покупателю товар, а деньги от него получает не сразу, а по частям ². В этом случае с экономической точки зрения цена договора складывается из двух компонентов: цены товара и надбавки за отсрочку платежа. Ведь если бы товар продавался на условиях немедленной оплаты, то он стоил бы дешевле. Надбавка за отсрочку - это, по сути, процент, который покупатель должен уплатить за то, что пользуется деньгами продавца.

В ситуации с застройщиком все наоборот. Застройщик сначала получает от дольщика деньги на строительство и лишь затем передает ему объект ³. Более того, в ДДУ, как правило, содержится условие о том, что квартира передается дольщику только после полной оплаты. Как видите, дольщик не пользуется деньгами застройщика, а значит, никакой рассрочки застройщик дольщику не предоставляет.

Стоит также отметить, что писем контролирующих органов или судов, которые бы подтверждали или опровергали нашу позицию, мы не встретили. Поэтому оценить риски доначислений налоговыми органами не представляется возможным.

Примечание. По мнению Минфина, у работника возникает материальная выгода, если организация продает работнику в рассрочку готовое жилье ⁴.

Налоговые последствия продажи работнику квартиры по себестоимости

Наша компания заключила со своим работником договор купли-продажи квартиры, в котором цена установлена ниже, чем другим покупателям. Возникает ли у работника материальная выгода, которая подлежит налогообложению НДФЛ? Может ли налоговый орган доначислить налог на прибыль, посчитав, что организация получила необоснованную налоговую выгоду, занизив выручку?

Евгения Миронова

По мнению Минфина, при продаже квартир своим работникам по цене ниже рыночной у них может возникать доход, равный разнице между рыночной ценой и стоимостью, по которой работник приобрел жилье у организации ⁵. Такой доход (материальная выгода) может возникнуть, если лицо приобретает квартиру у организации, являющейся по отношению к нему взаимозависимой ⁶. Поэтому давайте разберемся с тем, являются ли работник и организация взаимозависимыми лицами.

Так, согласно НК лица признаются взаимозависимыми, если по каким-то причинам одно лицо может определять решения, принимаемые другими лицами ⁷. В НК установлены случаи, когда налогоплательщики признаются взаимозависимыми ⁸. Вы будете признаны взаимозависимыми лицами ⁹, если, например, ваш работник является генеральным директором ¹⁰. Или же если он прямо или косвенно участвует в организации и доля его участия составляет более 25% от ее уставного капитала ¹¹.

Однако в общем случае (когда работник не соответствует критериям, приведенным выше) работник и организация как взаимозависимые лица в НК не указаны ⁸. Это признают и в Минфине ¹².

В суде налоговикам сложно доказать, что отношения работника и фирмы повлияли на цену сделки. Суды не признают их взаимозависимыми. Вставая на сторону налогоплательщика, судьи разъясняют налоговикам, что сам по себе факт наличия трудовых отношений между работником и фирмой не доказывает наличия между ними взаимозависимости ¹³.

Несмотря на то что судебные решения, приведенные выше, касаются взаимоотношений, возникших до 2012 г., те принципы, которыми руководствуются суды, вполне применимы и к действующему порядку определения взаимозависимых лиц. В тот период применялись статьи 20 и 40 НК РФ, сейчас определение взаимозависимых лиц дано в ст. 105.1 НК РФ.

Но когда организация сама удерживает у работника НДФЛ с разницы между рыночной стоимостью квартиры и стоимостью, по которой она была им приобретена, суды отказывают работнику в возврате налога. При этом они указывают, что налог удержан правомерно, так как работник и организация - взаимозависимые лица ¹⁴.

Таким образом, споры по этому вопросу вероятны. Поэтому, если вы не хотите претензий со стороны налоговиков (тем более если судебная практика в вашем регионе не на стороне налогоплательщика), можете самостоятельно признать себя и работника для целей налогообложения взаимозависимыми лицами ¹⁵. После чего удержать из доходов работника и перечислить в бюджет НДФЛ с разницы между рыночной ценой квартиры и стоимостью, по которой квартира была им приобретена. Вам нужно также учитывать, что споры могут возникнуть уже с работником, который с удержанием у него НДФЛ может и не согласиться.

Примечание. Согласно НК РФ датой фактического получения дохода в виде материальной выгоды является день приобретения товаров (работ, услуг) ¹⁶. По мнению Минфина, при покупке работником квартиры у организации датой получения дохода в виде материальной выгоды для целей НДФЛ является день государственной регистрации прав собственности на эту квартиру ¹⁷.

Отметим, что если вы признаете себя и работника взаимозависимыми лицами, то это повлияет и на исчисление налога на прибыль. Поэтому давайте поговорим о возможности доначисления налога на прибыль исходя из рыночной цены квартиры. Вы можете выбрать:

• или безопасный вариант - признать себя и работника взаимозависимыми лицами и в доходах признать разницу между обычной ценой договора и ценой договора с работником ¹⁸;
• или вариант, который может вызвать претензии налоговиков, - не признавать себя и работника взаимозависимым лицами, а в целях налогообложения учесть доход в сумме, указанной в договоре с работником ¹⁹.

Заметим, что даже если вы признаете себя и работника взаимозависимыми, сделка между вами не будет относиться к контролируемым ²⁰. А значит, ФНС не может проверить соответствие ваших цен рыночным ²¹.

Объект сдан, но нет свидетельства о собственности - НДС можно принять к вычету

В 2014 г. в период применения УСНО с объектом "доходы" мы (инвестор) начали строительство ОС (административное здание). С 2015 г. перешли на ОСНО. Работы проводились подрядными организациями и оплачивались с учетом суммы НДС. В марте 2015 г. объект введен в эксплуатацию, однако свидетельства о праве собственности еще нет. Можем ли мы в I квартале 2015 г. принять к вычету весь НДС, предъявленный подрядчиками?

Алексей

Сразу скажем, что наличие у вас свидетельства о праве собственности на построенный объект недвижимости на право принять НДС к вычету в этом случае никак не влияет ²².

НДС, предъявленный подрядчиками в период применения ОСНО, можно принять к вычету в квартале принятия на учет стоимости работ ²³.

Примечание. Организация может применить вычет по НДС в течение 3 лет после принятия на учет товаров (работ, услуг, имущественных прав) ²⁴. По мнению Минфина, если договор не предусматривает поэтапную сдачу работ, то вычет НДС возможен только с момента принятия на учет работ в объеме, определенном в договоре ²⁵. Поэтому, если договором определено, что датой окончания работ является дата получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, трехлетний срок начинает течь после принятия на учет объекта строительства в целом и ввода его в эксплуатацию. Есть решения судов, которые также согласны с таким подходом ²⁶. Однако в одном случае суд указал, что даже если в договоре есть условие о том, что дата окончания работ определена сторонами как получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то трехлетний срок нужно исчислять с момента принятия на учет стоимости работ, а не с момента принятия строительного объекта на учет в качестве ОС и ввода в эксплуатацию.

А вот принять к вычету НДС, предъявленный подрядчиками в период применения УСНО с объектом "доходы", не получится, несмотря на то что в НК прямых ограничений для такой ситуации нет ²⁷. Дело в том, что налоговики отказывают в вычете НДС тем, кто применял "доходную" УСНО, и суды с контролерами согласны.

Суды считают, что к вычету можно принять только тот НДС, который в период применения спецрежима можно было учесть в расходах. А это значит, что положения НК по вычету "переходного" НДС на упрощенца с объектом "доходы" не распространяются ²⁸. С таким подходом согласен и Конституционный суд. В частности, он указал на то, что налогоплательщики добровольно выбирают объект налогообложения на УСНО и, следовательно, должны учитывать налоговые последствия своего выбора, включая и последствия перехода на иную систему налогообложения ²⁹.

Восстановительная стоимость деревьев включается в первоначальную стоимость объекта

Мы на УСНО (15%), осваиваем участок в рамках подготовки к строительству объекта за счет средств инвесторов (физлиц). Чтобы получить разрешение на вырубку деревьев на участке, необходимо уплатить их восстановительную стоимость, которую устанавливают местные органы власти. Как учитывать эти затраты?

Людмила Королева

Расходы в виде восстановительной стоимости деревьев нужно включить в первоначальную стоимость объекта строительства.

Этот платеж является обязательным, и без него застройщик не получит разрешение на расчистку застраиваемой территории ³⁰.

Напомним, что для вас средства дольщиков - это целевые деньги ³¹. И в налогооблагаемых доходах при УСНО вы должны учитывать только ³²:

1. доходы от оплаты услуг застройщика;
2. экономию затрат на строительство недвижимости в виде разницы между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по их строительству, не включающими расходы на содержание службы застройщика.

-------------------------------

1. подп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ
2. п. 1 ст. 489 ГК РФ
3. п. 1 ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
4. Письмо Минфина от 16.12.2014 N 03-04-05/64921
5. п. 3 ст. 212 НК РФ; Письмо Минфина от 27.09.2012 N 03-04-06/6-293
6. подп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ
7. п. 1 ст. 105.1 НК РФ
8. пп. 1, 2 ст. 105.1 НК РФ
9. Письмо Минфина от 05.12.2012 N 03-01-18/9-187
10. подп. 7 п. 2 ст. 105.1 НК РФ; Постановление ФАС ПО от 26.01.2010 N А57-4800/2009
11. подп. 2 п. 2 ст. 105.1 НК РФ
12. Письма Минфина от 23.01.2015 N 03-01-18/1989, от 05.12.2012 N 03-01-18/9-187
13. Постановления 4 ААС от 24.12.2014 N 04АП-3226/2014; ФАС МО от 04.07.2012 N А40-47063/11-20-198
14. Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 18.12.2013 N 33-12166; Решение Мещанского райсуда г. Москвы от 09.07.2014 N 2-3083/2014~М-1207/2014
15. п. 6 ст. 105.1 НК РФ
16. подп. 3 п. 1 ст. 223 НК РФ
17. Письмо Минфина от 27.11.2014 N 03-04-05/60411
18. п. 1 ст. 105.3 НК РФ
19. пп. 1, 3 ст. 105.3, п. 1 ст. 249 НК РФ
20. ст. 105.14 НК РФ
21. п. 1 ст. 105.17 НК РФ
22. Письмо Минфина от 03.06.2013 N 03-07-14/20231
23. п. 6 ст. 171, пп. 1, 5 ст. 172 НК РФ
24. п. 2 ст. 171, п. 1.1 ст. 172 НК РФ
25. Письмо Минфина от 14.10.2010 N 03-07-10/13
26. Постановления ФАС МО от 08.07.2013 N А40-82393/12-90-433, от 10.02.2014 N Ф05-114/2014; АС МО от 30.03.2015 N Ф05-2706/2015
27. подп. 8 п. 1 ст. 346.16, п. 6 ст. 346.25, п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ
28. Постановления ФАС ПО от 21.02.2014 N А12-13958/2013; ФАС СЗО от 16.08.2012 N А13-17735/2011; АС СЗО от 26.12.2014 N А26-9034/2013
29. п. 2 мотивировочной части Определения КС от 22.01.2014 N 62-О
30. пп. 8.6.8, 8.6.9 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минрегиона от 27.12.2011 N 613
31. подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ
32. Письмо Минфина от 19.09.2014 N 03-11-06/2/47049

Впервые опубликовано в журнале "Главная книга" N24, 2015