Получение в инспекции вычета при покупке (строительстве) жилья

Имущественный налоговый вычет при приобретении (строительстве) жилья гражданин может получить в налоговой инспекции по месту жительства по окончании года, в котором соблюдены все условия для его получения. Соответственно, в 2016 году при представлении налоговой декларации по НДФЛ за 2015 год можно получить вычет по жилью, права на которое оформлены в 2015 году и ранее.

Подтверждение: п. 7 ст. 220, п. 2 ст. 229 Налогового кодекса РФ.

Порядок получения имущественного вычета зависит, в частности, от:

момента возникновения права на него;
вида вычета;
вида произведенных расходов, связанных с приобретением недвижимости;
вида собственности на имущество (например, долевая и совместная);
категории граждан-собственников (например, несовершеннолетние дети и пенсионеры).

Для получения имущественного вычета кроме налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, утв. Приказом ФНС России № ММВ-7-11/671 от 24 декабря 2014 г. (см. образец заполнения налоговой декларации 3-НДФЛ, представленный в конце статьи), в налоговую инспекцию необходимо также представить определенный пакет документов.

Имущественный вычет можно начать получать и раньше – не дожидаясь окончания года, в котором появилось право на вычет. Для этого нужно обратиться к работодателю (работодателям), представив заявление и уведомление из налоговой инспекции (п. 8 ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Какие правила применять

С начала 2014 года порядок предоставления имущественного вычета при приобретении (строительстве) жилья существенно изменился (т.е. положения законодательства изложены в новой редакции). В частности, появилась возможность получения вычета до полного использования его предельного размера без ограничения количества объектов недвижимого имущества, расходы по приобретению или строительству которых могут учитываться в составе имущественного вычета. Однако эти изменения действуют на правоотношения по предоставлению имущественного вычета, возникшие не ранее 2014 года (п. 2 ст. 2 Федерального закона № 212-ФЗ от 23 июля 2013 г.).

При этом в налоговом законодательстве не поясняется, что такое "правоотношения по предоставлению имущественного вычета" и когда такие правоотношения возникают.

Позиция Минфина России: правоотношения по предоставлению имущественного вычета возникают с момента появления у гражданина права на такой вычет. Право на вычет появляется в момент официального оформления документов, подтверждающих данное право. Под этими документами контролирующие ведомства в первую очередь понимают документы о переходе (появлении) права собственности на объект недвижимости.

Подтверждение: ст. 2 Федерального закона № 212-ФЗ от 23 июля 2013 г., письма Минфина России № 03-04-05/64925 от 16 декабря 2014 г., № 03-04-05/42793 от 27 августа 2014 г., № 03-04-05/35550 от 21 июля 2014 г., № 03-04-05/51477 от 28 ноября 2013 г., № 03-04-05/45699 от 28 октября 2013 г., № 03-04-05/44997 от 24 октября 2013 г.

Беспроблемный вариант

Если гражданин в 2016 году обращается в налоговую инспекцию за предоставлением (продолжением предоставления) имущественного налогового вычета в отношении расходов на приобретение (строительство) жилья, то применяются:

старые правила (действовавшие до 2014 года) получения вычета (такие же, как при обращении в налоговую инспекцию за получением вычета в 2014 году) – по объекту недвижимого имущества, в отношении которого правоустанавливающие документы датированы до 2014 года;
правила получения вычета, действовавшие в 2014-2015 годах (см. данное экспертное заключение) – по объектам недвижимого имущества, в отношении которых правоустанавливающие документы датированы с 1 января 2014 года.

При этом в ряде случаев возможно применение переходных положений (если вычет был использован (используется) только в отношении стоимости жилья или суммы уплаченных процентов по целевым кредитам на его покупку).

Два вида вычетов вместо одного

Старые правила предусматривают один вид имущественного вычета, связанного с приобретением (строительством) жилья, состоящего из двух частей: в виде расходов на жилье и в виде расходов на уплату процентов по целевым кредитам (займам). Соответственно, использование права на вычет хотя бы в одной части (например, в части процентов по одному объекту жилья) не позволяло в дальнейшем заявить вычет по другому объекту жилья.

Согласно новым правилам гражданин может заявить независимо один от другого два вида имущественных вычетов, связанных с приобретением (строительством) жилья:

1. В сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение (строительство) жилья.

Для этого вида вычета установлен предельный размер 2 млн руб. на одного человека. Вычет можно заявить не по одному объекту недвижимости, а сразу по нескольким.

Вычет можно заявить лишь в пределах суммы декларируемых доходов, облагаемых по ставке 13 процентов. Причем если заявленная сумма вычета не достигла его предельного размера (2 млн руб.) из-за нехватки доходов, то остаток вычета можно перенести на следующие налоговые периоды, когда будут новые доходы. Если же предельный размер вычета превышает фактические расходы на жилье, то остаток вычета можно использовать (заявить) в будущем в отношении другого объекта недвижимости. В то же время этот остаток вычета не подлежит пересчету (индексации) в том случае, если предельная сумма вычета будет изменена законом.

Подтверждение: пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ.

2. В сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на приобретение (строительство) жилья.

Для этого вида вычетов установлен предельный размер 3 млн руб. на одного человека.
Исключение: предельный размер не применяется и вычет предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов:

по целевым займам (кредитам), полученным налогоплательщиком до 2014 года (в т. ч. в случае, когда право на вычет возникло после 2014 года, например, если оплата по договору участия в долевом строительстве за счет заемных средств произведена в 2013 году, а акт приемки-передачи подписан в 2014 году) (письмо Минфина России № 03-04-05/49106 от 1 октября 2014 г.);
по кредитам, которые получены от банков (в т. ч. с 2014 года) в целях рефинансирования (перекредитования) целевых кредитов, полученных до 2014 года. При этом факт рефинансирования в другом банке не лишает права налогоплательщика на вычет (письма Минфина России № 03-04-05/45848 от 29 октября 2013 г., № 03-04-05/7-910 от 18 ноября 2011 г.).

Вычет можно заявить только по одному объекту недвижимости. В декларации вычет можно заявить лишь в пределах суммы декларируемых доходов, облагаемых по ставке 13 процентов. Причем если заявленная сумма вычета не достигла его предельного размера (3 млн руб.) из-за нехватки доходов, то остаток вычета можно перенести на следующие налоговые периоды, когда будут новые доходы. На другой объект недвижимости, приобретенный с использованием заемных (кредитных) средств, остаток вычета по процентам перенести нельзя.

Подтверждение: пп. 4 п. 1, п. 4, абз. 2 п. 8 ст. 220 Налогового кодекса РФ, п. 4 ст. 2 Федерального закона № 212-ФЗ от 23 июля 2013 г.

При применении вышеуказанных вычетов необходимо учитывать особенности, в том числе связанные с переходными положениями.

Например, если гражданин приобрел недвижимость до 2014 года за счет заемных средств и воспользовался имущественным вычетом в сумме процентов без заявления вычета по стоимости жилья, то повторно на другой объект недвижимости как до 2014 года, так и в последующие годы получить вычет в виде расходов на уплаченные проценты он не сможет (п. 8 ст. 220 Налогового кодекса РФ). Между тем за ним сохраняется право, в том числе и после 2014 года, использовать ранее не заявленный вычет по стоимости жилья (по процентам на целевой заем по которому был заявлен вычет).

И наоборот, если до 2014 года вычет был заявлен только по стоимости жилья без учета расходов на уплату процентов, то право на вычет сохраняется, в том числе и после 2014 года, в сумме расходов на погашение процентов:

либо не заявленных ранее по займу на покупку жилья (по которому был заявлен вычет до 2014 года). Причем заявить вычет по процентам можно в полном объеме (поскольку целевой кредит получен до 2014 года);
либо по вновь полученному кредиту (займу) на вторую и последующую покупку (строительство) жилья после 2014 года. При этом необходимо учитывать, что по целевым кредитным договорам (договорам займа), заключенным с 1 января 2014 года, сумма вычета по уплате процентов ограничена предельным размером 3 млн руб.

Подтверждение: письма Минфина России № 03-04-05/52169 от 10 сентября 2015 г., № 03-04-07/51829 от 9 сентября 2015 г., № 03-04-07/27582 от 14 мая 2015 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № БС-4-11/8666 от 21 мая 2015 г.), № 03-04-05/64922 от 16 декабря 2014 г.

Пример

В 2012 году Сидоров П.П. за счет собственных средств приобрел в собственность квартиру, в отношении которой в 2013 году воспользовался имущественным вычетом в размере 2 млн руб.
В 2014 году он получил заем с целью приобретения дома с земельным участком, право на которые было оформлено в 2015 году.
В этом случае при наличии всех необходимых документов Сидоров в 2016 году вправе получить налоговый вычет в сумме уплаченных процентов по заемным средствам, но не более 3 млн руб.

В части применения имущественного вычета при оплате жилья в рассрочку также необходимо учитывать особенности в зависимости от года оформления покупки с таким условием оплаты.

Единой точки зрения по вопросу о возможности корректировки вычета на сумму ежегодного платежа в счет долга по жилью, приобретенному до 2014 года в рассрочку, не выработано.

Мнение Минфина России в письмах № 03-04-07/44576 от 5 сентября 2014 г., № 03-04-05/23304 от 16 мая 2014 г.: при покупке жилья в рассрочку до 1 января 2014 года следует учитывать правило однократности вычета (абз. 27 пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ в редакции до 1 января 2014 года). В этом случае для того, чтобы воспользоваться вычетом в максимальном размере, необходимо предъявить все платежные документы, накопленные за время рассрочки платежа. Если же при обращении за вычетом будет предъявлен документ, свидетельствующий об уплате, например, первого платежа, вычет будет предоставлен единожды и только на соответствующую сумму этого платежа.

Мнение Минфина России в письме № 03-00-08/2/68507 от 25 ноября 2015 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № БС-4-11/21018 от 2 декабря 2015 г.): обращение за имущественным вычетом в нескольких налоговых периодах в случае оплаты одного и того же объекта в рассрочку не является обращением за его повторным предоставлением. В данном случае происходит перенос на будущие периоды остатка неиспользованного вычета. При этом письмо Минфина России № 03-04-07/44576 от 5 сентября 2014 г. применяется в части, не противоречащей указанному письму.

Оптимальный вариант

Чтобы уточнить возможность корректировки размера имущественного вычета на сумму очередного платежа, внесенного в счет погашения долга за квартиру (жилую недвижимость), приобретенную на условиях рассрочки до 2014 года, лучше обратиться за разъяснениями в налоговую инспекцию по своему месту жительства.

Вместе с тем при покупке жилья в рассрочку после 1 января 2014 года применяются новые правила предоставления вычета. В частности, предусмотрена возможность его многократного получения в отношении нескольких объектов недвижимости до достижения предельной суммы 2 млн руб. В этой связи собственник жилья вправе ежегодно корректировать размер имущественного вычета на сумму, уплаченную за приобретение этого жилья в соответствующем налоговом периоде (пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ, п. 2 письма Минфина России № 03-04-07/44576 от 5 сентября 2014 г.).

Возникновение и прекращение права на вычеты

Право на имущественный вычет в виде фактических расходов по приобретению (строительству) жилья и (или) по оплате процентов по целевым кредитам (займам) возникает в том году, которым датирован последний правоустанавливающий документ из числа необходимых для подтверждения вычета документов. Причем вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес фактические расходы по покупке, инвестированию или строительству недвижимого имущества.
Подтверждение: пп. 6, 7 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ, письмо ФНС России № ЕД-4-3/7330 от 2 мая 2012 г.

Если ранее право на имущественный вычет уже возникало и было реализовано (гражданин заявлял свое право и вычет был предоставлен), то вновь такое право не возникает (п. 11 ст. 220 Налогового кодекса РФ). Исключение – случаи, когда ранее вычет по подоходному налогу был получен в соответствии с нормами законодательства, действовавшими до вступления в силу гл. 23 Налогового кодекса РФ (пп. "в" п. 6 ст. 3 Закона РФ № 1998-1 от 7 декабря 1991 г., письма Минфина России № 03-04-05/5889 от 13 февраля 2014 г., № 03-04-05/29229 от 24 июля 2013 г.).

Кроме того, не является повторным вычет, заявленный в отношении одного объекта недвижимости, но применительно к разным видам затрат, входящим в вычет. Например, гражданин вправе претендовать на вычет в связи с достройкой (отделкой) объекта недвижимости (например, новостройки, без отделки), при приобретении которого он уже воспользовался вычетом на момент приобретения (в прошлом периоде) (п. 17 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением гл. 23 Налогового кодекса РФ, утв. Президиумом Верховного суда РФ 21 октября 2015 г.).

Также не запрещено применение одновременно каждого из имущественных вычетов: по расходам на приобретение (строительство) жилья и по доходам, полученным от продажи имущества (при соблюдении всех необходимых условий) (письма Минфина России № 03-04-05/63971 от 6 ноября 2015 г., № 03-04-05/3648 от 30 января 2015 г.).

Начать реализовывать возникшее право на имущественный вычет можно при выполнении всех необходимых для этого условий:

в том же году – при обращении за вычетом к работодателю;
со следующего года – при подаче налоговой декларации по НДФЛ за прошедший год и обращении за вычетом в налоговую инспекцию. При этом гражданин не обязан обращаться за вычетом именно со следующего года, он может сделать это и позже.

Возникшее право на имущественный вычет прекращается в том году, в котором заявленные гражданином и принятые налоговой инспекцией к вычету расходы достигнут предельной суммы вычета.

Пример

В 2013 году гражданин Сидоров П.П. заключил с застройщиком договор участия в долевом строительстве для получения права на объект долевого строительства – квартиру в строящемся многоквартирном доме. В 2013 и 2014 годах гражданин вносил взносы на долевое строительство, причем для этого он в 2013 году взял целевой кредит. В 2015 году с застройщиком был подписан передаточный акт на построенную квартиру.

У Сидорова П.П. в 2015 году возникло право на два вида имущественных вычетов по НДФЛ: в виде расходов на оплату взносов на долевое строительство и в виде расходов по уплате процентов по целевому кредиту. Имущественные вычеты могут быть получены налогоплательщиком с 2016 года при подаче налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц за 2015 год. А если предельные суммы вычетов не будут достигнуты, то и при подаче деклараций за последующие годы:

по вычету в виде расходов на строительство – до достижения предельной суммы 2 млн руб.;
по вычету в виде расходов по уплате процентов – до полного погашения целевого кредита (так как кредит был взят до 2014 года, предельная сумма 3 млн руб. не применяется).

При этом Сидоров П.П. мог начать реализовывать свое право на имущественные вычеты еще в 2015 году, если бы обратился к своему работодателю.

Условия реализации права на вычеты

В общем случае реализовать свое право на вычет в отношении объекта недвижимости, приобретенного (построенного) в 2015 году, может гражданин, который:

признан резидентом на конец года, за который заявляется вычет;
имел доходы, облагаемые по ставке 13 процентов (за исключением дивидендов), за год заявления вычета (т.е. за 2015 год);
представил документы, подтверждающие право на вычет и его сумму.

Исключение: имущественные вычеты не предоставляются:

в части расходов, покрываемых за счет:
средств работодателей или иных лиц;
средств материнского (семейного) капитала;
средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов;
когда покупатель и продавец жилья относятся к взаимозависимым лицам, в частности являются родственниками (муж и жена, родители и дети, полнородные (неполнородные) братья и сестры, усыновители и усыновленные, опекун (попечитель) и подопечный) (пп. 11 п. 2 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ).

Тогда налоговый вычет на приобретение жилья не предоставляется в части таких расходов (или в его получении налоговая инспекция отказывает).

Подтверждение: п. 5 ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Виды расходов, формирующих вычеты

В имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение (строительство) жилья можно включать расходы:

на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них. К ним в том числе относятся расходы на приобретение прав на квартиру (комнату, долей в них) в строящемся доме, а также расходы на отделку, если в договоре указано, что квартира (права на нее) продается без отделки. В расходы на отделку включаются расходы на приобретение отделочных материалов, на работы по отделке и на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ. При этом состав отделочных работ в целях получения вычета нужно определять по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОК 029-2014) (группа 43.3 "Работы строительные отделочные"). Причем к отделочным материалам могут быть отнесены все материалы, используемые при производстве вышеуказанных отделочных работ (письмо Минфина России № 03-04-05/39414 от 8 июля 2015 г.);
на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем (включая расходы на его достройку и отделку, если в договоре на приобретение указано, что дом не достроен);
на новое строительство жилого дома или доли (долей) в нем (включая расходы на проектировку, покупку стройматериалов, подключение к коммунальным сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников снабжения, работы по строительству, отделке);
на приобретение земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, или доли (долей) в них, на которых расположен или будет строиться жилой дом (доля в нем). Получить вычет по этому виду расходов можно только при наличии свидетельства о праве собственности на жилой дом.

Подтверждение: пп. 2-5 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Возможность получения имущественного налогового вычета в связи с реконструкцией жилого дома гл. 23 Налогового кодекса РФ не предусмотрена (письмо Минфина России № 03-04-05/41415 от 20 июля 2015 г.).

В имущественный налоговый вычет в виде процентов по целевым займам (кредитам) включаются:

только фактически произведенные налогоплательщиком расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам). Причем эти займы (кредиты) должны быть фактически израсходованы на новое строительство либо приобретение на территории России жилья (в т. ч. земельных участков под жилье);
либо фактически произведенные налогоплательщиком расходы на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) целевых кредитов.

Причем в состав имущественного вычета можно включать и суммы процентов, уплаченные до налогового периода, в котором возникло право на вычет (письмо Минфина России № 03-04-05/15495 от 7 апреля 2014 г.).

К расходам на погашение процентов могут быть отнесены расходы в виде уплаченных гражданином сумм процентов за предоставление рассрочки платежа по приобретаемому жилью (письмо Минфина России № 03-04-07/15264 от 4 апреля 2014 г., которое доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № БС-4-11/7094 от 14 апреля 2014 г.).

Любые сопутствующие долговому обязательству расходы, кроме собственно процентов, в вычет не включаются. Например, не увеличат сумму вычета комиссия за выдачу кредита, за ведение ссудного счета, расходы на страхование недвижимости.

Подтверждение: п. 4 ст. 220 Налогового кодекса РФ, письмо ФНС России № 3-5-04/500 от 23 апреля 2009 г.

Подтверждающие документы

Чтобы налоговая инспекция предоставила имущественный вычет, помимо налоговой декларации по форме 3-НДФЛ (утв. Приказом ФНС России № ММВ-7-11/671 от 24 декабря 2014 г.), в которой отражены суммы, составляющие вычет, в налоговую инспекцию должны быть представлены документы, подтверждающие право на этот вычет.

В зависимости от условий покупки необходимо представить следующие документы (в частности, при покупке квартиры):

1) документы, подтверждающие право на жилье (правоустанавливающие документы):

договор приобретения квартиры, включая приложения и дополнительные соглашения к нему (например, договор купли-продажи, приравненный к нему договор мены или соглашение об отступном, в которых указана стоимость приобретенной квартиры).

В ситуации, когда жилое помещение передается на безвозмездной основе в соответствии с законодательством, например, военнослужащим, вычет применяется к сумме расходов, понесенных получателем жилья за счет собственных средств. В этом случае договор на приобретение жилья отсутствует, поэтому документами, подтверждающими право на вычет, могут быть, в частности:

соглашение об оплате площади, превышающей норму предоставления жилого помещения;
свидетельство о регистрации права собственности на имущество;
платежные документы, подтверждающие произведенную оплату за превышения нормы площади предоставляемого жилья.

Подтверждение: письмо Минфина России № 03-04-07/41216 от 17 июля 2015 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № БС-4-11/12866 от 22 июля 2015 г.);

документы, свидетельствующие о праве собственности на жилье (например, свидетельство о государственной регистрации права на квартиру);

2) документы, подтверждающие расходы, понесенные на приобретение (строительство) жилья (платежные документы):

банковские выписки;
расписку продавца, если сделку заключили граждане. При этом в расписке обязательно должны быть указаны фамилия, имя, отчество продавца, его адрес и паспортные данные, сделана запись о сумме переданных продавцу денежных средств, проставлены подпись продавца и дата (письма УФНС России по г. Москве № 20-14/4/000752 от 12 января 2011 г., № 20-14/4/124154 от 26 ноября 2009 г.);
договор купли-продажи, если из его текста следует, что продавец получил всю сумму (письма Минфина России № 03-04-05/7-525 от 19 июля 2011 г., № 03-04-05/7-483 от 6 июля 2011 г.).

Подтверждение: письма Минфина России № 03-04-РЗ/15807 от 8 апреля 2014 г., ФНС России № ЕД-4-3/19630 от 22 ноября 2012 г., п. 9, 16 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением гл. 23 Налогового кодекса РФ, утв. Президиумом Верховного суда РФ 21 октября 2015 г.

Чтобы подтвердить расходы на уплату процентов по ипотечным кредитам или целевым займам (кредитам), а также банковских кредитов на их перекредитование, в налоговую инспекцию необходимо также представить подтверждающие документы, в частности:

договор займа (кредита) с приложениями и дополнительными соглашениями к нему;
документы, подтверждающие уплату процентов по данному договору займа (кредита) (например, справку из банка).

При этом в тексте такого договора должно четко прослеживаться условие о том, что предоставленный гражданину заем (кредит) необходимо использовать только на приобретение на территории России дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Подтверждение: письма Минфина России № 03-04-07/29416 от 19 июня 2014 г., ФНС России № ЕД-4-3/19630 от 22 ноября 2012 г.

Кроме вышеуказанных подтверждающих документов понадобятся также дополнительные документы:

– справка по форме 2-НДФЛ за тот год, по доходам которого гражданин намерен получить вычет. Эту справку выдает работодатель.

Между тем в декларации можно указать данные о доходах и сумме налога на основании расчетных, платежных и иных документов, имеющихся в распоряжении гражданина (например, на основании трудового договора, расчетных листков, выданных работодателем), а также произведенных на основании указанных документов расчетов.

Подтверждение: п. 1.4 Порядка, утв. Приказом ФНС России № ММВ-7-11/671 от 24 декабря 2014 г.;

свидетельство о рождении ребенка или решение органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства (если родитель (опекун, попечитель) получает вычет вместо ребенка – собственника жилья);
заявление на возврат НДФЛ по форме, утв. Приказом ФНС России № ММВ-7-8/90 от 3 марта 2015 г.;
заявление о распределении имущественного налогового вычета между супругами (это заявление может понадобиться как при возникновении общей совместной собственности на жилье, так и при оформлении долевой собственности на супругов с 2014 года). Образец такого заявления приведен в письме ФНС России № ЕД-4-3/19630 от 22 ноября 2012 г.

Хотя использование имущественного налогового вычета является правом и, соответственно, носит заявительный характер, тем не менее отдельно заявление о предоставлении вычета подавать не нужно. Его функцию выполняет налоговая декларация по форме 3-НДФЛ.
Подтверждение: п. 1 ст. 80 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-04-05/16842 от 14 апреля 2014 г.

Вычет при общей долевой собственности на жилье

Если несколько граждан (включая супругов) приобрели (построили) жилье, оформив его в общую долевую собственность с 2014 года, то каждый из них имеет право на имущественный вычет в максимальной сумме:

как по расходам на жилье;
так и по расходам на погашение процентов в связи с этим (или другим) жильем.

То есть эти максимальные суммы вычетов (по жилью и по процентам) не распределяется между сособственниками, а предоставляются каждому.

При этом фактический размер вычета определяется на основании платежных документов, подтверждающих конкретные расходы собственника доли на приобретение (строительство) жилья. Исключение: супруги, которые несли совместные затраты по покупке жилья и оформили его в долевую собственность, в целях получения имущественного вычета могут перераспределить фактически понесенные расходы между собой путем подачи соответствующего заявления в налоговую инспекцию.

Подтверждение: письма Минфина России № 03-04-05/26557 от 3 июня 2014 г., № 03-04-05/58429 от 30 декабря 2013 г., № 03-04-07/37870 от 13 сентября 2013 г. (доведено до налоговых органов письмом ФНС России № БС-4-11/16779 от 18 сентября 2013 г.), ФНС России № БС-3-11/1367 от 30 марта 2016 г..

Пример

В 2015 году супруги Иван Петрович и Ольга Ивановна Ивановы, а также брат Ольги – Сидор Иванович Сидоров зарегистрировали право собственности на построенный жилой дом – по 1/4 доли на каждого супруга и 1/2 на Сидорова С.И. При этом в 2015 году Ольга Ивановна работала и получала доходы, а ее супруг Иван Петрович занимался исключительно строительством дома. Расходные документы (по оплате работ подрядчиков и закупке строительных материалов) были оформлены таким образом: в общей сумме 3 300 000 руб. – на Иванова И.П., в общей сумме 2 800 000 руб. – на Сидорова С.И. (который в 2015 году и работал, и нес расходы по строительству). Супруги подготовили совместное заявление о распределении в целях получения вычета расходов на строительство по форме, рекомендованной письмом ФНС России № ЕД-4-3/19630 от 22 ноября 2012 г. Согласно заявлению из 3 300 000 руб. на Иванову О.И. приходится 1 700 000 руб., на Иванова И.П. – 1 600 000 руб. Целевые кредиты и займы для осуществления строительства никто не брал.

В такой ситуации Иванова О.И. при подаче в 2016 году декларации и соответствующих документов (копий документов о праве собственности, копий расходных документов, справки по форме 2-НДФЛ от работодателей, заявления на возврат НДФЛ, а также совместного заявления супругов) претендует на вычет в сумме 1 700 000 руб. При этом у нее остается неиспользованная сумма вычета 300 000 руб., которую можно будет заявить в отношении другого объекта жилья. Ее супруг Иванов И.П. вправе обратиться за получением вычета в сумме 1 600 000 руб. в последующие годы, если у него будут налогооблагаемые доходы. При этом у него останется неиспользованная сумма вычета 400 000 руб., которую можно будет заявить в отношении другого объекта жилья. Ее брат Сидоров С.И. может заявить имущественный вычет в максимальной сумме – 2 000 000 руб., после этого у него уже не будет права обращаться за получением имущественного вычета по расходам на другие объекты жилья.

При этом у каждого из троих осталось право на имущественный вычет в максимальной сумме 3 000 000 руб. в отношении процентов по целевым кредитам (займам), которые в будущем могут быть взяты для приобретения (строительства) другого объекта недвижимости.

Напомним, что в отношении жилья, оформленного в общую долевую собственность до 2014 года, применяются старые правила: максимальный размер имущественного вычета распределяется между сособственниками приобретенного (построенного) жилья пропорционально долям (абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ в редакции до 1 января 2014 года).

Вычет при совместной собственности на жилье

Часто бывает так, что один из супругов приобретает (строит) объект недвижимости и оформляет его на себя, причем во всех или почти всех документах по оплате расходов на приобретение (строительство) фигурирует он один. Однако в такой ситуации право на имущественный налоговый вычет в полной мере могут реализовать оба супруга.

Если между супругами не заключен брачный договор, предусматривающий раздельный или долевой режим собственности на имущество, то жилье, приобретенное (построенное) в период официального брака, считается находящимся в общей совместной собственности супругов. Оба супруга считаются совместно участвующими в расходах по приобретению (строительству). Соответственно, каждый из супругов имеет право на имущественный вычет не более 2 млн руб. вне зависимости от того, на кого из супругов оформлено имущество, а также кем из супругов вносились деньги при его приобретении.

Таким образом, в случае приобретения (строительства) жилья в общую совместную собственность с 2014 года каждый супруг вправе получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ, двумя способами:

исходя из величины расходов каждого супруга, подтвержденных платежными документами;
исходя из суммарной величины расходов и письменного заявления супругов о распределении их расходов на приобретение объекта недвижимости, в том числе в соотношении 100 и 0 процентов.

Подтверждение: п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ, п. 1 ст. 256 Гражданского кодекса РФ, Постановление Президиума ВАС РФ № 8184/07 от 27 ноября 2007 г., письма Минфина России № 03-04-05/19540 от 25 апреля 2014 г., № 03-04-05/13204 от 26 марта 2014 г., ФНС России № БС-3-11/813 от 29 февраля 2016 г., п. 18 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением гл. 23 Налогового кодекса РФ, утв. Президиумом Верховного суда РФ 21 октября 2015 г.

Пример

В 2015 году семья Ивановых купила однокомнатную квартиру, при этом все документы по оплате и право собственности были оформлены на супругу. Однако в 2015 году Ольга Ивановна не получала доходы, а ее супруг Иван Петрович работал и имел доходы за 2015 год в сумме, значительно превышающей 2 000 000 руб. За квартиру по документам супруга отдала 3 500 000 руб. Супруги подготовили совместное заявление о распределении в целях получения вычета расходов на покупку квартиры. Согласно заявлению 1 500 000 руб. расходов приходится на Иванову О.И. и 2 000 000 руб. – на Иванова И.П.

В такой ситуации Иванов И.П. при подаче в 2016 году декларации и соответствующих документов претендует на вычет в максимальной сумме 2 000 000 руб. После этого он уже не сможет воспользоваться вычетом в сумме расходов на жилье по другим объектам. Иванова О.И. вправе обратиться за получением вычета в сумме 1 500 000 руб. в последующие годы, если у нее появятся доходы, облагаемые по ставке 13 процентов. При этом у нее остается сумма вычета 500 000 руб., которую можно будет заявить в отношении расходов по приобретению (строительству) другого объекта жилья.

При этом у каждого из супругов осталось право на имущественный вычет в максимальной сумме 3 000 000 руб. в отношении процентов по целевым кредитам (займам), которые в будущем могут быть взяты для приобретения (строительства) другого объекта недвижимости.

Когда жилье приобретено одним из супругов на личные средства до регистрации брака, другой супруг (супруга) право на вычет по приобретению этого имущества не имеет. В этом случае жилье не будет являться совместной собственностью. Такая ситуация может возникнуть, например, когда квартира приобретается одним из супругов в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве и акт приема-передачи квартиры подписан до заключения брака.
Подтверждение: ст. 36 Семейного кодекса РФ, письмо ФНС России № БС-4-11/7018 от 23 апреля 2015 г.

Напомним, что в отношении жилья супругов, оформленного в собственность до 2014 года, применяются старые правила: максимальный размер имущественного вычета распределяется между сособственниками жилья (находящегося фактически в их общей совместной собственности) по их письменному согласованию.

Вычет за несовершеннолетнего ребенка

Граждане имеют право заявлять от своего имени имущественные вычеты (в отношении расходов и в отношении процентов) и при осуществлении расходов на приобретение (строительство) жилья, оформленного в собственность своих детей (подопечных) в возрасте до 18 лет. После этого у ребенка остается право на имущественные вычеты при покупке (строительстве) недвижимости в будущем в максимальной сумме (2 млн руб. и 3 млн руб. в настоящее время), а родитель теряет такое право полностью (если имущественные вычеты достигли предельных сумм) или частично.

Условия для получения вычета за ребенка:

ребенку (подопечному) должно быть менее 18 лет на момент возникновения у него права собственности на объект недвижимости;
у родителя (усыновителя, опекуна, попечителя) есть общее право на вычет (возврат) НДФЛ;
в числе необходимых документов в налоговую инспекцию представлено свидетельство о рождении ребенка (либо решение органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства).

Подтверждение: пп. 6 п. 3, п. 6 ст. 220 Налогового кодекса РФ, письмо ФНС России № БС-4-11/16779 от 18 сентября 2013 г.

В то же время несовершеннолетние дети, которые имеют собственные доходы (облагаемые НДФЛ по ставке 13 процентов), вправе самостоятельно заявить и получить имущественный налоговый вычет. Налоговое законодательство не ограничивает несовершеннолетних граждан в правах на получение налоговых вычетов.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-04-05/3-586 от 3 мая 2012 г., № 03-04-05-01/230 от 10 июля 2008 г., УФНС России по г. Москве № 20-14/52818 от 18 июня 2012 г., № 20-14/4/002290 от 15 января 2010 г.

В отношении совершеннолетних детей независимо от того, приобретается ли жилье в общесовместную (общедолевую) собственность и на чьем обеспечении находится ребенок (например, если он иждивенец), такие лица признаются самостоятельными субъектами налоговых правоотношений. Так, например, при приобретении гражданином (отцом) вместе с совершеннолетней дочерью объекта недвижимости в общедолевую собственность размер имущественного налогового вычета определяется исходя из суммы расходов на приобретение такого объекта, относящейся к доле гражданина в имуществе (доле в праве на имущество) (п. 19 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением гл. 23 Налогового кодекса РФ, утв. Президиумом Верховного суда РФ 21 октября 2015 г.).

Вычет получает пенсионер

По общему правилу имущественный вычет предоставляется применительно к доходам того налогового периода (года), в котором выполнены все условия для предоставления этого вычета. Если сумма расходов (на приобретение или строительство жилья или на уплату процентов) для вычета превышает сумму доходов этого года, то остаток имущественного вычета можно переносить на будущие годы (для уменьшения будущих доходов), но нельзя переносить в прошлые налоговые периоды (с подачей декларации или уточненной декларации).

Исключением из этого правила являются налогоплательщики, получающие пенсии в соответствии с законодательством РФ. Они с 2014 года имеют право переносить остаток имущественных налоговых вычетов на налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующие налоговому периоду, в котором образовался этот остаток. До 2014 года они могли это делать только в случае полного отсутствия доходов в году образования имущественного вычета. При этом под остатком понимается не только недоиспользованный вычет, но и вычет, право на который возникло тогда, когда гражданин уже являлся пенсионером и не имел дохода в течение всего года (письмо ФНС России № ЕД-4-3/13096 от 19 июля 2013 г.).

Соответственно, пенсионер независимо от того, были у него в 2015 году облагаемые по ставке 13 процентов доходы или нет, может перенести часть или даже всю сумму имущественного вычета (право на который у него возникло в 2015 году) на 2012-2014 годы. Для этого он должен подать декларации (уточненные декларации, если он уже подавал декларации) за соответствующие годы по старой форме 3-НДФЛ, утв. Приказом ФНС России № ММВ-7-3/760 от 10 ноября 2011 г.

Причем согласно п. 7 ст. 78 Налогового кодекса РФ срок обращения за возвратом суммы излишне уплаченного в соответствующем году налога ограничен тремя годами.

Подтверждение: п. 10 ст. 220 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-04-05/60785 от 28 ноября 2014 г., № 03-04-07/17776 от 17 апреля 2014 г. (доведено до налоговых органов письмом ФНС России № БС-4-11/8296 от 28 апреля 2014 г. и размещено на официальном сайте ФНС России в разделе "Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами").

Вычет при погашении задолженности по ипотеке наследником жилья

В рассматриваемой ситуации приобретение гражданином имущества в порядке наследования обусловлено принятием на себя также обязанностей по погашению ипотечного кредита (включая проценты за пользование им).

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество, в том числе в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (п. 1 ст. 38 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г.). Соответственно, если гражданин становится наследником ипотечного имущества и с момента вступления в наследство оплачивал задолженность по ипотечному кредиту (включая проценты за пользование кредитом), он вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в части фактически произведенных расходов.

Подтверждение: письмо Минфина России № 03-04-07/43152 от 27 июля 2015 г. (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России № БС-4-11/13308 от 29 июля 2015 г.).

Порядок предоставления вычета

Если в декларации по форме 3-НДФЛ, утв. Приказом ФНС России № ММВ-7-11/671 от 24 декабря 2014 г., заявлен только имущественный вычет (иные вычеты) без заявления доходов, НДФЛ с которых не был удержан налоговым агентом (или других доходов, с которых гражданину-налогоплательщику нужно лично заплатить налог), то срок ее представления не ограничен. То есть сдать декларацию за 2015 год в таком случае можно в любой момент по окончании 2015 года (п. 7 ст. 220, п. 2 ст. 229 Налогового кодекса РФ).

Однако со сдачей лучше не затягивать, так как возвратить НДФЛ можно только за три года, предшествовавших году подачи декларации (п. 7 ст. 78 Налогового кодекса РФ). Например, в 2016 году можно подать декларацию и вернуть НДФЛ за 2013 год и последующие периоды (нужно учитывать, что за годы, предшествующие 2015 году, декларацию нужно подавать по старой форме 3-НДФЛ, утв. Приказом ФНС России № ММВ-7-3/760 от 10 ноября 2011 г.).

Если в декларации заявлены не только вычеты, но и доходы, которые гражданин должен задекларировать самостоятельно (например, от продажи имущества), тогда декларацию за 2015 год нужно представить не позднее 4 мая 2016 года (30 апреля 2016 года – выходной день) (п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229, п. 7 ст. 6.1 Налогового кодекса РФ).

Для подготовки и проверки декларации налогоплательщик может воспользоваться программным обеспечением "Декларация", разработанным и размещенным на официальном сайте ФНС России, а также заполнить декларацию в электронной форме в режиме онлайн в "Личном кабинете налогоплательщика", воспользовавшись сервисом "Представление декларации о доходах" или сайтом УФНС России по г. Москве www.r77.nalog.ru (рубрика "Физическим лицам").

Также можно заполнить декларацию от руки или на компьютере.

Подтверждение: п. 1.1 Порядка, утв. Приказом ФНС России № ММВ-7-11/671 от 24 декабря 2014 г.

Декларацию по форме 3-НДФЛ и все остальные документы на получение вычета можно представить в налоговую инспекцию:

лично (через представителя) или выслать почтовым отправлением с описью вложения. Представление документов на бумажном носителе производится в виде надлежащим образом заверенных копий;
передать в электронном виде по телекоммуникационным каналам связи с применением усиленной квалифицированной электронной подписи;
передать в электронном виде с использованием личного кабинета налогоплательщика, размещенном на официальном сайте ФНС России. В этом случае декларация должна быть подписана усиленной неквалифицированной электронной подписью.

При отправке налоговой декларации по почте днем ее представления считается дата отправки почтового отправления с описью вложения. При передаче налоговой декларации по телекоммуникационным каналам связи, через личный кабинет налогоплательщика или лично днем ее представления считается дата ее отправки (представления).

Подтверждение: ст. 11.2, 78, п. 4 ст. 80, пп. 6 п. 1 ст. 21, п. 1, абз. 2 п. 3 ст. 29 Налогового кодекса РФ, письма ФНС России № БС-3-11/1657 от 21 апреля 2015 г., № БС-3-11/1537 от 16 апреля 2015 г.

Вернуть излишне уплаченный НДФЛ налоговая инспекция должна в течение одного месяца с момента подачи заявления (п. 6 ст. 78 Налогового кодекса РФ) после проведения камеральной проверки (письмо Минфина России № 03-04-05/60424 от 27 ноября 2014 г., п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ № 98 от 22 декабря 2005 г.). По установленному правилу на камеральную проверку отводится три месяца (п. 2 ст. 88 Налогового кодекса РФ).

Таким образом, на возврат денег от налоговой инспекции гражданин может рассчитывать не ранее чем через четыре месяца после подачи декларации (с приложенными к ней всеми необходимыми документами, в т. ч. заявлением на возврат).

Ниже представлен образец заполнения налоговой декларации 3-НДФЛ.