Из Письма Минфина России от 05.04.2016 № 03‑11‑06/2/19244 следует, что включаемая в доходы застройщика многоквартирного жилого дома (МКД) сумма экономии определяется как разница между затратами на строительство квартир за счет средств дольщиков и сметной стоимостью квартир. Аналогичные разъяснения представлены в Письмах Минфина России от 20.01.2012 № 03‑11‑06/2/7 и от 05.08.2011 № 03‑11‑06/2/115. Между тем в других письмах Минфина (от 19.04.2014 № 03‑11‑06/2/47049, от 31.07.2013 № 03‑11‑06/2/30742, от 29.04.2013 № 03‑11‑06/2/14986, от 19.03.2013 № 03‑11‑06/2/8421, от 22.07.2011 № 03‑11‑06/2/109) говорится о том, что экономией признается разница между договорной стоимостью объектов и фактическими расходами на строительство. Поясните, пожалуйста, с чем связаны эти различия?
Все перечисленные письма выражают позицию Минфина применительно к конкретной ситуации, изложенной в конкретном запросе. Поэтому на основании таких писем не следует делать обобщающих выводов. Использовать при расчете размера экономии показатель сметной стоимости можно в том случае, если цена договоров о долевом участии в строительстве определялась как сметная стоимость. Это частный случай. По общему правилу размер оставшейся в распоряжении застройщика экономии рассчитывается как разница между договорной стоимостью и фактическими расходами на строительство. Такой же позиции придерживаются арбитражные суды (см., например, Постановление ФАС СЗО от 21.05.2014 № Ф07-1522/2014 по делу № А05-7338/2013).
В Письме Минфина России от 05.04.2016 № 03‑11‑06/2/19244 рассмотрена ситуация, когда строительство МКД осуществляется за счет средств не только дольщиков, но и самого застройщика, применяющего УСН с объектом налогообложения в виде доходов. В таком случае в составе доходов застройщик учитывает:
- доходы от реализации квартир, построенных за счет собственных средств, по договорной стоимости;
- экономию затрат на строительство квартир, переданных дольщикам.
Что будет являться налоговой базой, если все квартиры в построенном жилом доме передаются дольщикам?
Ответ на данный вопрос зависит от условий договоров о долевом участии в строительстве. Если в них предусмотрено вознаграждение застройщика за оказание услуг по созданию объектов, то налоговой базой будут признаваться:
- доходы от оплаты услуг застройщика;
- остающаяся в распоряжении застройщика сумма экономии (разница между размером средств дольщиков и фактическими затратами на строительство).
Если согласно договорам о долевом участии в строительстве вознаграждением застройщика признается сумма не израсходованных на строительство целевых средств дольщиков, то налоговой базой будет являться только фактически полученная экономия.
Помогите разобраться с другой ситуацией, когда застройщик применяет УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы» и договором предусмотрена определенная сумма в качестве оплаты услуг застройщика по организации строительства МКД. В каком порядке этот застройщик должен определять налоговую базу?
Объект налогообложения «доходы, уменьшенные на сумму расходов» позволяет учитывать при определении налоговой базы как доходы, так и расходы. Поэтому в составе доходов застройщик отразит сумму своего вознаграждения и оставшуюся в его распоряжении экономию, а в составе расходов – затраты, понесенные в связи с осуществлением деятельности по оказанию дольщикам услуг. Пояснить сказанное можно следующим несложным примером.
Пример
В соответствии с договорами вознаграждение застройщика за оказание услуг по организации строительства жилого дома составляет 10% от цены договора. Кроме того, предусмотрено, что неизрасходованные целевые средства дольщикам не возвращаются, а признаются премией застройщика.
Общая сумма полученных от дольщиков денежных средств равна 30 млн руб., в том числе:
- вознаграждение застройщика в размере 3 млн руб. (30 млн руб. х 10%);
- целевое финансирование в размере 27 млн руб. (30 - 3).
Расходы на строительство, определяемые в соответствии с ч. 1 ст. 18 Федерального закона № 214-ФЗ[1], составили 15 млн руб., на содержание застройщика – 2 млн руб.
Произведем необходимые расчеты.
В распоряжении застройщика осталась экономия в размере 12 млн руб. (30 - 3 - 15).
Соответственно, налоговая база будет равна 13 млн руб. (3 + 12 - 2).
[1] Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Начать дискуссию