Кто заплатит земельный налог?

Любопытную историю о земельном налоге представили на суд бухгалтерам специалисты УФНС России по Московской области. Они взялись разобраться, кто и когда должен платить налог за участок под зданием, переданным по договору купли-продажи. Однако в своих рассуждениях налоговики допустили досадную (для себя) оплошность, тем самым освободив организацию от земельного налога. Подробности - в письме от 26.02.06 № 19-47-И/0212.

Начало письма сомнений не вызывает. Авторы напоминают, что при продаже здания к покупателю одновременно переходят и права на земельный участок, занятый этим зданием (ст. 552 ГК РФ). Далее в письме говорится, что основанием для уплаты налога является документ о собственности на землю. Из этого делается вполне закономерный вывод: земельный налог покупатель будет платить начиная с месяца, следующего за месяцем государственной регистрации перехода права собственности на землю.

Но на практике организации не очень-то спешат регистрировать этот факт. Налоговики предусмотрели и это. Со ссылкой на постановление Президиума ВАС РФ от 09.01.02 № 7486/01 авторы письма утверждают, что земельный налог платить все равно придется. В постановлении сказано, что отсутствие документов о праве пользования землей не является основанием для неуплаты налога. При условии, что получение документа зависит исключительно от землепользования.

Далее специалисты подмосковного УФНС взялись определить, с какого же момента надо платить налог на незарегистрированную землю. И вот тут-то начинается самое интересное. По мнению авторов письма, налог надо перечислять с месяца, следующего за месяцем «перехода права собственности на недвижимое имущество». Но переход права собственности подтверждается как раз фактом государственной регистрации (ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Что же, в результате получается замкнутый круг: нет регистрации, нет перехода права, нет налога?

«Налог есть, только платить его будет предыдущий собственник недвижимости», - пояснили корреспонденту «УНП» в отделе региональных и местных налогов и сборов областного УФНС России. По мнению специалистов отдела, раз нет регистрации, сделка считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ). Формально право собственности не перешло, а значит, налог должен платить предыдущий собственник.

Но здесь следует отметить одну тонкость - закон № 122-ФЗ предусматривает как регистрацию договора, так и регистрацию перехода права собственности. Регистрация перехода права собственности оформляется свидетельством, а регистрация договора - штампом (п. 1 ст. 14 закона № 122-ФЗ). Причем эти два события не обязательно происходят одновременно (п. 3 ст. 13 закона № 122-ФЗ). То есть вполне возможна ситуация, когда договор купли-продажи недвижимости зарегистрирован, а свидетельство о переходе права собственности покупатель еще не получил. И эта ситуация в логику подмосковных налоговиков не укладывается. Ведь договор в таком случае будет действительным и продавец уже не будет числиться собственником земли. Но и покупатель формально не является собственником участка. Так что если исходить из позиции областного управления, то платить налог просто некому.

Однако такой вывод напрямую противоречит тому, что говорится в постановлении Президиума ВАС РФ № 7486/01, на которое ссылаются в письме налоговики. Если исходить из позиции Президиума ВАС РФ о том, что налог платит тот, кто реально пользуется землей, обязанность по перечислению налога лежит на покупателе. Причем эта обязанность возникает с даты фактической передачи имущества. Заметим, что определить эту дату не составит труда, так как она указана в передаточном акте. Составление этого документа предусмотрено статьей 556 Гражданского кодекса.