Одним из самых сложных вопросов налогового учета является вопрос учета различных улучшений в арендованное имущество. Как выгоднее можно оформить эти финансовые операции, что бы налоговые инспекторы не смогли к ним придраться? Своими мыслями на эту тему поделится генеральный директор ООО «Аудиторская фирма «БЭНЦ» Николай Некрасов.

Приведем пример ситуации и вопросов, которые обычно поступают по этой теме. Договор аренды производственного здания заключен сроком на 11 месяцев и уже ряд лет переоформляется каждые 11 месяцев на новый договор. С арендодателем установились прочные взаимовыгодные отношения. Арендатор понес расходы по установке пожарной сигнализации в арендованном здании в сумме около 1 млн.руб. Расходы произведены с согласия Арендодателя и им не возмещаются (п.2 ст.623 ГК РФ). Арендатору, естественно очень хотелось бы, чтобы вся сумма понесенных им расходов попала в затраты по бухгалтерскому и налоговому учету. Какие есть варианты?

Монтаж пожарной сигнализации, как правило, относят к неотделимым улучшениям. Если неотделимые улучшения выполнены силами подрядной организации, то арендатор имеет право на вычет "входного" НДС после принятия на учет выполненных работ при наличии правильно оформленного счета-фактуры подрядчика и при условии, что приобретенные работы предназначены для использования в облагаемых НДС операциях (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Капитальные вложения в арендованные объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, которые произведены с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ). Причем, если арендодатель не возмещает стоимость таких улучшений, арендатор вправе начислять амортизацию по ним с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода их в эксплуатацию. Рассматриваемые капитальные вложения арендатор амортизирует в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, которые рассчитаны с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованного объекта недвижимости или для капитальных вложений в него по Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы (абз. 6 п. 1 ст. 258, п. 3 ст. 259.1, п. 6 ст. 259.2 НК РФ, см. также Письмо Минфина России от 22.02.2013 N 03-03-06/2/5003).

При применении метода начисления амортизация относится на расходы ежемесячно в размере начисленных сумм (п. 3 ст. 272 НК РФ). После окончания срока действия текущего договора аренды арендатор по смыслу п. 1 ст. 258 НК РФ прекращает и начисление амортизации по капитальным вложениям осуществленным в арендованные объекты основных средств. Капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, не возмещаемые арендодателем, передаются ему безвозмездно. Следовательно, недоамортизированная часть таких капитальных вложений не учитывается в составе расходов для целей налогообложения прибыли у арендатора.

Налоговый кодекс РФ (п. 1 ст. 258) говорит, что капитальные вложения в арендованное имущество амортизируются арендатором в течение срока аренды. При этом норма амортизации определяется исходя из срока полезного использования арендованного объекта.

Официальная позиция заключается в том, что амортизация по капитальным вложениям в арендованное имущество начисляется арендатором только в пределах срока аренды (Письмо Минфина России от 13.05.2013 № 03-03-06/2/16376). При этом если срок аренды меньше срока амортизации, то несписанную часть стоимости вложений учесть нельзя. В то же время в одном из писем (Письмо Минфина России от 03.05.2011 № 03-03-06/2/75) отмечается, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды, соглашение считается заключенным на неопределенный срок, а арендатор продолжает начислять амортизацию до тех пор, пока одна из сторон не объявит о расторжении договора. Судебной практики на эту тему мы не нашли.

В нашем примере по окончании срока действия договора скорее всего будет заключен следующий аналогичный договор аренды (т.е. пользование арендованным имуществом не будет прерываться). Таким образом, при продолжении начисления амортизации после заключения нового договора аренды на следующие 11 месяцев Арендатор будет нести определенные налоговые риски, но они будут минимальны.

В качестве минимизации вышеназванных налоговых рисков советуем Вам при заключении следующего договора аренды (на следующие 11 месяцев) не оформлять актов приема-передачи арендованного объекта от арендатора к арендодателю, а затем опять от арендодателя к арендатору, тем самым подчеркивая, что использование арендатором арендованного здания не прерывалось.

А так же, как еще более безопасный вариант минимизации налоговых рисков, предлагаем внести в текст текущего договора аренды условие о пролонгации этого договора аренды, заключенного на 11 месяцев, в случае отсутствия возражений у каждой из сторон этого договора. Это условие о пролонгации выведет ситуация на новый правовой уровень, когда Ваш договор аренды де-юре вообще не будет прерываться, при этом будет сохраняться и его номер и дата его заключения и срок его действия будет каждый раз распространяться лишь следующие 11 месяцев. А затем опять может следовать следующая пролонгация. Такая постановка вопроса автоматически снимает все вопросы по прекращению пользования имуществом.

При этом можно сослаться на п.10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г. №59 в котором сказано, что «при таком возобновлении  на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который тоже не подлежит государственной регистрации».    

Альтернативным вариантом является учет данных вложений как отделимых улучшений в арендованное имущество. Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 13 марта 2008 г. по делу N КГ-А40/1402-08 предметом спора стали сейфовая комната и система охранно-пожарной сигнализации. И хотя арендодатель был против того, чтобы арендатор демонтировал и продавал данное имущество третьему лицу, арбитры сделали вывод, что спорное имущество может быть отделено без вреда для объекта недвижимости, признав, таким образом, что улучшения носят характер отделимых, и отказали арендодателю в праве на владение и использование этих объектов.

В соответствии с п.5 ПБУ 6/01 капитальные вложения в объекты арендованных основных средств учитываются в составе основных средств. Эти улучшения признаются собственностью арендатора. В налоговом учете отделимые улучшения арендованного имущества, так же как и в бухгалтерском, могут классифицироваться как отдельные объекты основных средств.

Если затраты на такие улучшения превысят 40 000 руб. и срок их полезного использования будет превышать 12 месяцев, то произведенные улучшения признаются амортизируемым имуществом. При этом норма амортизации по этим объектам определяется исходя из срока именно их полезного использования в соответствии с Классификацией основных средств (Письмо Минфина России от 29.05.2007 N 03-03-06/1/334).  Причем, если по окончании срока аренды произведенные улучшения будут ликвидированы (например по причине невозможности дальнейшего использования), то их остаточная стоимость (равно как и расходы на ликвидацию) учитывается арендатором в целях налогообложения прибыли в составе внереализационных расходов на основании пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ (как расходы на ликвидацию объектов основных средств, включая суммы недоначисленной по ним амортизации).

Резюмируя вышеизложенное, полагаем что в Вашем случае второй вариант учета пожарной сигнализации как отделимого улучшения в арендуемые объекты наиболее привлекателен, поскольку он наиболее безопасен с точки зрения налоговых рисков.