В настоящее время для ТСЖ не стоит вопрос, кто должен обслуживать и ремонтировать внутридомовые инженерные сети, включая встроенные тепловые пункты, насосы для подкачки воды и т.п. По общему правилу внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома (п. 8 Правил содержания общего имущества в МКД).
Иначе обстоит дело с инженерной инфраструктурой, расположенной вне стен дома в непосредственной близости от МКД и предназначенной для обслуживания дома (например, насосные станции, тепловые пункты, трансформаторные подстанции и соответствующие сети до стен дома).
Кто должен обслуживать и ремонтировать подобные объекты инфраструктуры?
В первую очередь, ТСЖ надо выяснить, в чьей собственности они находятся, поскольку именно на собственников возлагается бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Собственность или нет?
На возможность включения внешней инженерной инфраструктуры в состав общего имущества МКД указывает подп. «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества в МКД, согласно которому в состав общего имущества среди прочего включаются объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Прежде всего обратим внимание на одно обязательное условие для включения объектов внешней инфраструктуры в состав общего имущества МКД: такой объект должен обслуживать только один МКД. Иными словами, если насосная станция, тепловой пункт или трансформаторная подстанция снабжают водой, теплом или электричеством два и более домов, они не могут быть общим имуществом ни одного из них, а уж тем более – общим имуществом нескольких домов одновременно.
Впервые на это указал президиум ВАС Суда РФ (постановление от 15 декабря 2009 г. N 14801/08), признав, что часть тепловых сетей, посредством которых осуществляется теплоснабжение как жилого дома, так и другого здания, не может быть отнесена к составу общего имущества собственников помещений в МКД. А в своем определении от 2 августа 2012 г. № ВАС-9948/12 ВАС РФ согласился с тем, что насос для подкачки воды, предназначенный для обслуживания более одного жилого (нежилого) помещения в нескольких многоквартирных домах, и не может быть отнесен к общему имуществу собственников помещений отдельно взятого МКД.
Другое дело, если объект внешней инфраструктуры обслуживает только один дом. В этом случае он может быть включен в общедомовое имущество, но только при наличии правоустанавливающих документов, из которых следует, что МКД – собственник соответствующего сооружения.
На это неоднократно указывали суды.
В частности, 17 ААС в постановлении от 29 января 2016 г. N 17АП-18007/15 прямо говорит о том, что водопроводные и канализационные сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему водоснабжения и водоотведения, но и систему за ее пределами, не могут быть включены в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме в отсутствие правоустанавливающих документов.
ФАС Волго-Вятского округа (постановление от 14 января 2016 года по делу № А43-1071/2015) признал, что по общему правилу (в отсутствии доказательств иного) сети, находящиеся за границей внешней сети многоквартирного дома, не являются общим имуществом жильцов этого дома и не должны ими обслуживаться.
На практике, как правило, не удается найти документы, позволяющие признать объекты инженерной инфраструктуры вне стен дома общим имуществом ТСЖ, если, конечно, собственники помещений МКД не приняли решения о включении их в состав общего имущества.
В первую очередь это связано с тем, что такие объекты согласно постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт- Петербурга и муниципальную собственность" передаются в муниципальную собственность городов (независимо от того, на чьем балансе они находятся).
На это указал и ВАС РФ, подтвердив, что объекты инженерной инфраструктуры городов предназначены для решения вопросов местного значения и, соответственно, относится к муниципальному имуществу, при этом их отсутствие в перечне объектов муниципальной собственности не может являться основанием для возложения обязанности по их содержанию на иных лиц (определение ВАС РФ от 12 декабря 2013 г. N ВАС-17112/13).
Несмотря на сказанное, в некоторых случаях ТСЖ могут нести эксплуатационную ответственность за инженерную инфраструктуру вне стен дома.
Эксплуатационная ответственность ТСЖ
Согласно п. 8 Правил содержания общего имущества в МКД границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией.
Таким образом, в общем случае эксплуатационная ответственность ТСЖ ограничивается местом соединения общедомового прибора учета с соответствующей инженерной сетью. Для того, чтобы эти границы были расширены и в зону эксплуатационной ответственности ТСЖ вошли объекты внешней инженерной инфраструктуры, необходимо соглашение собственников с УК или с соответствующей ресурсоснабжающей организацией.
Вывод о том, что основанием для расширения эксплуатационной ответственности МКД в отношении инженерных сетей от стены дома является волеизъявление управомоченных собственников помещений в многоквартирном доме на определение состава общего имущества многоквартирного дома, сделан, в частности, в определении СК по экономическим спорам ВС РФ от 21 декабря 2015 г. N 305-ЭС15-11564.
Также собственники помещений могут расширить границы эксплуатационной ответственности, санкционировав (путем голосования) подписание ТСЖ соответствующего Акта разграничения эксплуатационной ответственности при оформлении договора с ресурсоснабжающей организацией.
В отсутствии решения собственников помещений в МКД о переносе внешней границы сетей ресурсоснабжения, эксплуатационная ответственность ТСЖ на внешние инженерные сети не распространяется (см., к примеру, постановления АС Уральского округа от 24 февраля 2016 г. по делу N А60-8001/2015,АС Восточно-Сибирского округа от 14 января 2016 г. по делу N А10-1566/2015).
Как избавиться от «лишней» обязанности?
Зачастую ТСЖ подписывают соглашения с ресурсоснабжающими организациями «на автомате», считая, что договор стандартный, и им все равно ничего изменить не удастся. А заодно оформляют и Акт разграничения эксплуатационной ответственности, согласно которому на плечи собственников ложится ответственность за объекты внешней инфраструктуры.
Обычно это происходит в случае, когда такие объекты не находятся в собственности муниципалитетов, и соответствующей ресурсоснабжающей организация не вменена обязанность их обслуживать.
Для того, чтобы избавиться от лишних расходов и восстановить справедливость, ТСЖ может обратиться в Администрацию города (или в суд) с заявлением о признании объектов бесхозяйными с последующей передачей их в муниципальную собственность.
Также можно в судебном порядке оспорить Акт разграничения эксплуатационной ответственности, доказав, что спорные объекты не находятся в собственности ТСЖ, и собственники помещений МКД не принимали никаких решений ни об их включении в состав общего имущества, ни о расширении границ эксплуатационной ответственности.
Если ТСЖ привлекло управляющую компанию, которая в его интересах заключила столь невыгодный договор и оплачивала его за счет собственников МКД, можно также потребовать возврата необоснованно потраченных денег собственников помещений за предшествующие три года.
Статья была опубликована в журнале "Председатель ТСЖ" № 6 за 2016 год.
Начать дискуссию