Как минимизировать налоги при операциях с недвижимостью

Вопрос от читательницы Клерк.Ру Марии (г. Москва)

Хочу продать две квартиры, приобретенные в собственность в 2016 году и купить на полученную сумму одну новую. Имущественный вычет уже использовал. Какие вынужден платить налоги? Как из минимизировать? Есть ли в данном случае преимущества продажи - покупки в один налоговый период? И что такое налоговая льгота?

При продаже квартир, приобретенных в 2016 г. вам нужно будет уплатить НДФЛ, при этом важно учитывать следующее:

1. Если срок владения имуществом менее 5 лет, то вы обязаны отчитаться по 3-НДФЛ и уплатить налог при продаже недвижимости. Срок владения 3 года действует по жилью, которое получено в дар от члена семьи, по наследству или в порядке приватизации (ст. 217.1 НК РФ).
2. При продаже квартир нужно будет сравнить цену продажи по договору с кадастровой стоимостью: если квартира продана по стоимости ниже, чем 70% от кадастровой цены объекта, то для расчета подоходного налога доход от продажи этого жилья будет рассчитан в размере 70% от кадастровой стоимости (п.5 ст.217.1 НК РФ).
3. Рассчитывая налогооблагаемую базу при продаже квартир, у вас есть возможность использовать один из двух вычетов (можно их назвать налоговыми льготами по НДФЛ при продаже недвижимости): расходы на покупку (п.2 пп.2 ст.220 НК РФ) или стандартный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. (п.1 пп.2 ст.220 НК РФ). Вы сами выбираете, какой из двух вариантов вычета при продаже жилья выгоднее. Важно: к каждому объекту недвижимости вы можете применить только один из двух видов вычетов. Применить оба этих вычета к одному и тому же объекту недвижимости нельзя (письмо ФНС России от 12.02.2013 № ЕД-4-3/2254@). Вычет в размере 1 млн. руб. – это суммарный вычет по всем объектам недвижимости (даже если Вы продали несколько квартир в течение одного года, то максимальная сумма стандартного вычета не сможет превысить 1 000 000 руб.).
4. Преимущества покупки и продажи в одном периоде отсутствуют, так как Вы уже воспользовались имущественным вычетом при покупке жилья.

Получить персональную консультацию Анастасии Мальцевой в режиме онлайн очень просто - нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.