Споры между арендодателями и арендаторами: как выиграть

Арендодатели нередко злоупотребляют своими правами, например, создавая препятствия в пользовании помещением, в одностороннем порядке повышая арендную плату или отзывая согласие на субаренду. Можно ли в подобных ситуациях отстоять свои интересы и сэкономить на арендных платежах? Примеры арбитражных баталий между арендодателями и арендаторами указывают на наличие у последних неплохих шансов выиграть подобные споры. В связи с этим предлагаем изучить положительный опыт коллег-арендаторов.

Последствия продажи собственником эвакуационного выхода

Как следует из материалов дела №А40-192078/2015, рассмотренного АС МО в Постановлении от 03.10.2018 №Ф05-3228/2017, компания с 1997 года арендовала под магазин муниципальное помещение, которое имело два выхода — основной и эвакуационный. Условия договора предусматривали ежемесячную уплату арендной платы и пени — в случае просрочки платежа.

На протяжении нескольких лет арендатор исправно исполнял эти обязанности. Но в 2011 году собственник продал другому лицу часть подвального помещения, выход из которого одновременно являлся эвакуационным выходом из помещения, арендованного компанией. В связи с этим компания-арендатор лишилась возможности использовать арендованное помещение в соответствии с его целевым назначением ввиду отсутствия надлежащих выходов из него.

Компания сочла, что в такой ситуации у нее отсутствуют основания для уплаты аренды. В результате образовалась задолженность из арендных платежей, для взыскания которых (плюс пени — всего около 4000000 руб.) в принудительном порядке арендодатель обратился в суд. Кроме того, арендодатель требовал расторжения арендного договора и выселения арендатора.

Компания-арендатор, в свою очередь, подала встречный иск с требованием взыскать с арендодателя переплату по аренде в размере 998357руб., которую она внесла уже после продажи подвала с эвакуационным выходом.

Суды удовлетворил именно встречный иск арендатора и отклонил все требования арендодателя. И вот почему.

Для осуществления торговой деятельности с учетом положений ч. 1 ст. 611 ГК РФ и СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» арендуемое помещение должно иметь не менее двух выходов, один из которых должен соответствовать требованиям эвакуационного выхода, второй — как минимум — аварийного выхода. Из предоставленной арендатором технической документации БТИ следовало, что в соответствии с требованиями пожарной безопасности для эксплуатации арендуемого помещения предусмотрены два выхода, которыми арендатор беспрепятственно пользовался до момента продажи арендодателем одного из них третьему лицу.

С учетом данного обстоятельства суды пришли к выводу, что в результате продажи арендодателем части помещения, включающего эвакуационный выход, арендатор лишился возможности использовать арендуемые помещения. Следовательно, в силу ст. 328 ГК РФ у арендатора после обозначенной сделки не возникло обязательства по внесению арендной платы.

Выиграв судебный спор, арендатор сэкономил на аренде — 998357руб.

Повышение арендной платы в одностороннем порядке

Именно эта ситуация была предметом спора в Постановлении АС МО от 08.10.2018 №Ф05-14369/2018 по делу №А40-184178/2017.

Подробности ее таковы. Две компании заключили в 2009 году долгосрочный договор аренды. За время действия договора сменился арендодатель, что в силу ст. 617 ГК РФ не послужило основанием для расторжения договора.

Значимым условием договора был п. 5.2, устанавливающий фиксированную сумму арендной платы, которая подлежала пересмотру только в случаях, поименованных в договоре аренды. А договором как раз было предусмотрено ежегодное (начиная с 9 апреля 2012 года) повышение арендной платы, но не более чем на 5% в год. В апреле 2017 года арендодатель в очередной раз проиндексировал арендную плату, и она стала равна 654000руб.

При этом несколькими годами ранее — в августе 2013 года — стороны подписали дополнительное соглашение о продлении срока аренды, включив в него пункт, где говорилось о том, что «стороны договорились в апреле 2017 года пересмотреть размер арендной платы арендуемого помещения».

В связи с этим арендодатель в апреле 2017 года (в котором, напомним, была осуществлена очередная индексация арендной платы) направил в адрес арендодателя проект очередного дополнительного соглашения о новом повышении арендной платы с 1 сентября того же года с 654000 руб. (установленной в результате индексации) до 1000000 руб.

Что ж, в такой ситуации можно только порадоваться «аппетиту» арендодателя.

Однако подобные действия арендодателя вынудили компанию-арендатора обратиться в суд (подписать данное допсоглашение она, разумеется, отказалась).

Арбитры встали на сторону арендатора, подчеркнув, что указанный пункт (о намерении сторон пересмотреть в апреле 2017 года размер арендной платы) не содержит ни конкретного размера новой арендной платы, ни условия о договоренности сторон ее повысить. Следовательно, это условие не может быть рассмотрено как подлежащее исполнению в порядке ст. 309, 310 ГК РФ обязательство компании согласиться на повышение размера арендной платы. С момента подписания дополнительного соглашения в августе 2013 года об изменении срока аренды стороны исполнили предусмотренный п. 5.2 договора порядок ежегодного увеличения арендной платы (плата была повышена арендодателем в 2017 году). Иные сроки изменения арендной платы, кроме как установленные п. 5.2 заключенного сторонами договора, не предусмотрены. При таких обстоятельствах изменение условий договора возможно только на основаниях, предусмотренных законом или договором.

Выиграв судебный спор, арендатор сэкономил на аренде — 346000руб.

Отзыв арендодателем согласия на субаренду

Часть 2 ст. 615 ГК РФ предусматривает право арендатора передать с согласия арендодателя в субаренду арендованное имущество. Однако способ выражения такого согласия законом не урегулирован. Поэтому в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) такими способами на практике, как правило, являются:

• включение в арендные договоры условия о праве арендаторов заключать субарендные договоры, которое освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66);
• оформление отдельного документа в отношении каждого суб­арендатора.

В деле №А73-5337/2016, рассмотренном АС ДВО в Постановлении от 04.07.2017 №Ф03-2062/2017, в арендном договоре было предусмотрено право арендатора переуступать право аренды другому лицу и сдавать арендованные помещения в субаренду. Но впоследствии арендодаель направил арендатору уведомление, в котором с указанием на ст. 157.1 ГК РФ он сообщил об отзыве вышеобозначенного права.

Арендатор, со своей стороны, проигнорировав это уведомление, продолжал сдавать помещения в субаренду, а арендодатель обратился в суд с требованием к арендатору о расторжении договора аренды.

Арбитры АС ДВО пришли к выводу, что положения спорного пункта договора аренды следует рассматривать как предварительное согласие арендодателя (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). Поэтому арендодатель был вправе в одностороннем порядке отозвать согласие на субаренду.

Согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. 615 ГК РФ и не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу п. 3 ст. 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо. Ввиду того, что договором аренды сторонам не предоставлено право на изменение его условий в одностороннем порядке, собственник был не вправе путем направления уведомления арендатору изменить пункт договора о существенном условии, позволяющем арендатору сдавать помещения в субаренду.

Причем арендодатель на этом не успокоился и предпринял еще одну (последнюю) попытку оспорить это решение. Но неудачную — Определением ВС РФ от 11.05.2018 № 93ПЭК18 отказано в передаче дела №А73-5337/2016 в Президиум ВС РФ для пересмотра в порядке надзора.

Выиграв судебный спор, компания сохранила и статус арендатора, и право заключать субарендные соглашения.