Договоры, которые заключает застройщик, и ошибки, которые при этом допускает

— Зачем усы сбрил, дурик?

— У кого?

Из к/фильма Бриллиантовая рука

Почти такой же вопрос можно задать и застройщику многоквартирного жилого дома: — Какие договоры ты заключаешь?

Грамотный застройщик сразу должен уточнить: — С кем?

В старые добрые времена (когда деревья были большими, а докторская колбаса стоила 2 руб. 20 коп. за 1 кг.) заказчик-застройщик (так именовалось предприятие, специализирующееся на организации строительства объектов недвижимости и контролю за его ходом) по договору с городскими властями, либо заводом (если тот не имел собственного ОКСа или УКСа) руководил строительством жилого дома (или нескольких домов) на выделенной под жилищное строительство территории.

После того, как дом был возведен и признан пригодным к эксплуатации, он по акту передавался на баланс городу (либо заводу). И уже далее квартиры в этом доме распределялись между гражданами (работниками завода, очередниками и т. д.).

То есть заказчик-застройщик и будущий владелец этого дома заключали договор на его возведение. Договор признавался исполненным на момент подписания приемопередаточного акта.

С точки зрения нынешнего законодательства такой договор можно считать агентским договором по модели договора комиссии. Затраты на возведение дома, предъявленные генподрядчиком и другими организациями, заказчик-застройщик учитывал у себя на балансе (на счете капитальных вложений), и нес ответственность за сохранность принятого имущества.

Свой финансовый результат он определял, как разницу между суммой средств, выделенную на финансирование строительства дома и фактическими затратами на его возведение.

В настоящее время застройщик, возводящий многоквартирный жилой дом, еще не знает, да и не может знать поименно всех собственников жилых и нежилых помещений в нем. По сути дела его можно назвать заводом (квартиростроительным) по производству недвижимой продукции. В отличии от обычного завода, который отправляет свою продукцию покупателям (либо те забирают ее сами), здесь покупатели будут использовать ее на месте производства, так как она недвижимая, и перемещение ее на другое место невозможно.

На стадии выделении застройщику земельного участка под застройку он заключает с городской администрацией договор (чаще всего о развитии застроенной территории).

По такому договору застройщик принимает обязательства по строительству (либо реконструкции) объектов инфраструктуры на выделенном участке, а также о передаче городским властям какого-то количества квартир в новостройке.

В зависимости от того, кто будет регистрировать возникновение права собственности на данные объекты, городские власти (или эксплуатирующие организации, которым передаются объекты инфраструктуры) данные договоры будут квалифицироваться по-разному.

Возникновение права собственности, например, на построенную новую трансформаторную подстанцию, регистрирует застройщик. Затем он передает ее муниципальным властям (или энергетикам) по приемопередаточному акту. Те, после принятия объекта к учету, регистрируют уже переход права собственности, то есть покупают объект недвижимости у первого владельца. Налицо классический договор купли-продажи. Или, как это отметил в свое время Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 11.07.2011 № 54 — договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Такие же договоры застройщик заключает с городскими властями, когда обязуется им передать определенное количество квартир в будущем доме.

Возникновение права собственности на ту же самую подстанцию или квартиры регистрируют городские власти.

То есть по заданию городских властей застройщик возводит определенный договором объект недвижимости, и, после завершения его строительства передает его результат.

Городские власти (энергетиков) в этом случае с полным на то основанием можно назвать заказчиком, застройщика — подрядчиком, а заключенный на таких условиях договор — договором подряда.

После получения разрешения на строительство и размещения проектной декларации застройщик вправе привлекать денежные средства лиц, желающих стать собственниками жилых и нежилых помещений в возводящемся доме (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Привлечение средств и возникающие в связи с этим обязательства застройщика оформляется заключением между застройщиком и потенциальным собственником договором об участии в долевом строительстве (ДУДС) (ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Стараниями финансового ведомства ДУДС трактуется чем-то похожим на агентский договор по модели договора комиссии. Автор вот уже почти 15 лет пытается доказать, что он является частным случаем договора подряда, но пока безуспешно. И если читатели назовут хотя бы три (или пусть два) различия между договором участия в долевом строительстве и договором подряда, то наша благодарность (в разумных пределах) не будет иметь границ*.

*Доказательства, типа: — Да там различий очень много, не принимаются. Мы готовы разделить ваше горе, но по пунктам.

ДУДС между участником долевого строительства и застройщиком заключается на конкретный объект долевого строительства (квартиру или нежилое помещение) в строящемся доме, за исключением тех, которые уже выделены для передачи городской администрации.

Сможет ли застройщик заключить ДУДС на все квартиры в возводимом доме, и как скоро он это сделает? Тайна сия велика есть.

На стадии начала строительства — процедуры получения под застройку земельного участка, разработки проектно-сметной документации, оформления разрешения и пр. — затраты на возведение дома уже есть, а ДУДС еще заключать нельзя. То есть фактически начаты работы по производству готовой продукции. И частично эти работы, но когда и сколько именно, неизвестно, могут стать работы по возведению объектов долевого строительства. Да и после фактического начала работ кем-то из субподрядчиков, еще не факт, что в офисе уже будет стоять очередь дольщиков. Также вполне возможно (да и весьма вероятно), что заключить договоры участия в долевом строительстве на все квартиры в доме застройщику так и не удастся. После завершения строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию те помещения, на которые не позарились дольщики, остаются в собственности застройщика. После регистрации возникновения на них права собственники он должен принять их к учету, как готовую продукцию, и выставить на продажу. Но никто не может запретить ему часть их них принять на учет, как объекты основных средств. Использовать их можно, например, сдавая в аренду, либо как служебные. В нежилом помещении, допустим, можно размесить свой офис.

И предположим, что в возводимом многоквартирном жилом доме, находится сто квартир. Десять из них предназначены для передачи городской администрации по договору купли-продажи будущей недвижимости. Еще на семьдесят заключены договоры участия в долевом строительстве. И на двадцать желающих так и не нашлось.

Городской администрации квартиры будут переданы (проданы) по их фактической себестоимости, размер которой определится только после завершения строительства.

Цена ДУДС по каждому объекту, на который заключен такой договор, в нем будет указана.

По какой цене будут проданы квартиры, оставшиеся в собственности застройщика, однозначно сказать невозможно. Точно также нельзя и определить, когда — через неделю, месяц или год — они будут проданы.

Таким образом, на эту дату застройщик производит работы по изготовлению десяти единиц готовой продукции по уже известной цене, выполняет семьдесят договоров участия в долевом строительстве и производит двадцать единиц готовой продукции, цена которых не определена..

Теперь возникает вопрос: обязан ли застройщик еще на стадии строительства дома отражать в регистрах бухгалтерского учета причитающуюся к получению выручку?

Коллеги уже высказывали свое мнение по этому поводу (в статье, опубликованной на сайте 13.09.2019), и рекомендовали применение как ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда», так и МСФО IFRS 15 «Выручка по договорам с покупателями», и Разъяснение КРМФО (IFRIC) 15 «Соглашения на строительство объектов недвижимости».

Однако, как мы уже рассмотрели выше, застройщик заключил не один договор на возведение стоквартирного жилого дома для одного дольщика, а восемьдесят. Десять договоров купли-продажи будущей недвижимости — с городской администрацией, по которым размер его вознаграждения, то есть фактической стоимости, по которой они будут переданы, определится только после завершения строительства. Семьдесят договоров участия в долевом строительстве, по которым выручка известна. Но еще возводятся двадцать единиц готовой продукции, договоры на продажу которых еще не известно когда будут заключены.

Таким образом, смешение французского с нижегородским в данной ситуации, то есть попытка определить предполагаемую выручку застройщика, применяющего ДУДС (чисто российское изобретение) путем использования международных стандартов (не учитывающих такую фишку), никакой полезной информации не дает, и дать не может.