В июне прошлого года на сайте был опубликован мой опус о проблемах застройщика многоквартирного жилого дома, возникающих у него в связи со вступившими изменениями в Закон № 214-ФЗ.
Минфин России за это время выпустил ряд писем, которые ещё больше запутали сложившуюся ситуацию и добавили бухгалтерским службам застройщиков ещё больше проблем.
Так, в письмах от 11.11.2019 № 03-11-06/2/86786, от 11.12.2019 № 03-11-06/2/96907, от 13.12.2019 № 03-11-06/2/97886 сделан абсолютно одинаковый вывод:
если при осуществлении указанной строительной деятельности налогоплательщик не аккумулирует средства дольщиков на своих счетах, то он не вправе применять норму абзаца тринадцатого подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ.
Это вполне логично. Застройщик возводит дом за счет целевых кредитов и собственных оборотных средств. Деньги дольщиков поступают на счета эскроу, доступа к которым во время строительства застройщик лишен. Следовательно, ни о каком целевом финансировании речи быть не может. Таким образом, все понесенные застройщиком затраты на стройку дома — его расходы.
Доход он получит, когда подпишет с дольщиком акт приема-передачи на возведенный согласно договору участия в долевом строительстве объект. При этом суммой дохода должна быть признана цена договора.
Финансовое ведомство в своем чуть более раннем письме (от 08.10.2019 № 03-11-06/2/77017) это подтвердило.
В указанном документе сказано, что доходом организации-застройщика является вся сумма выручки от реализации* объектов долевого строительства.
*И получается, что чиновники наконец-то согласились, что передача объекта долевого строительства дольщику — это его реализация.
Далее в письме рассмотрена ситуация, при которой застройщик применяет УСН*.
* Как это может быть на практике, я с трудом представляю, но в теории, видимо, возможно.
В этом случае доход застройщика по переданной дольщику квартире (или нежилому помещению) считается кассовым методом. И датой получения дохода организации-застройщика в части выручки от реализации (реализации — Карл!) объектов долевого строительства, направленной на погашение обязательств застройщика по кредитному договору с уполномоченным банком, будет являться дата подписания сторонами акта взаимозачета встречных требований.
Итак, с доходами-расходами, вроде, разобрались. Цена, указанная в конкретном договоре — доход застройщика. Все понесенные им на возведение этого объекта долевого строительства затраты (свои, технического заказчика, генподрядчика и субподрядчиков) — расходы.
А вот с НДС — полная засада.
Одно из последних писем по этому вопросу — от 22.01.2020 № 03-07-07/3382.
Вначале, как всегда, старая песня о главном:
услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в соответствии с Законом № 214-ФЗ, согласно которому объектами долевого строительства являются жилые и нежилые помещения непроизводственного назначения, освобождаются от налогообложения НДС.
Но авторы запроса, на который чиновники этим письмом и отвечают, как раз и спросили: — а как определить размер услуг застройщика, если договор с дольщиком был заключен на условии перечислении последним денег на счет эскроу?
И им ответили:
одновременно сообщаем, что вопрос определения стоимости вышеуказанных услуг, плата за которые поступает со счетов эскроу, НК РФ не регулируется.
А чем? Ответа нет.
То есть наше доблестное финансовое ведомство, с чьей легкой руки (или их предшественников в этих должностях) как раз и сложилась вся эта схема учета с целевым финансированием, услугами застройщика и пр., фактически призналось, что понятия не имеет, как поступать застройщику сегодня. Типа: — делайте, как хотите, всё равно потом можно будет признать ваши действия не соответствующими действующему законодательству.
Запасаемся попкорном и колой, занимаем места в первых рядах. Ждем арбитражную практику.
Начать дискуссию