Отсрочка по арендной плате: кому, когда и на каких условиях

В соответствии с Законом № 98-ФЗ^[1] и с учетом положений п. 3 ст. 401 ГК РФ Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества. Осветим основные положения данного документа в статье.

На какой срок предоставляется отсрочка?

Частью 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимости арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение. В данном соглашении должна быть предусмотрена отсрочка по внесению арендных платежей. Условия и сроки такой отсрочки установлены Требованиями, согласно п. 3 которых отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

Каковы условия предоставления отсрочки?

Отсрочка возможна на следующих условиях (п. 3 Требований):

1) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

2) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50% арендной платы за соответствующий период до 01.10.2020;

3) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

4) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

5) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

6) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, то отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется. Исключение составляют случаи, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Необходимо ли основание для предоставления отсрочки?

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений (п. 2 Требований).

Право на отсрочку по внесению арендных платежей на основании ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ и на условиях, указанных в п. 3 Требований, имеют организации и ИП — арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, пострадавших в результате распространения коронавирусной инфекции.

Устанавливать наличие иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки по внесению арендной платы в силу ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе невозможность пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется. Такие разъяснения были даны в ответе на вопрос 4, приведенном в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19)^[2] (далее — Обзор ВС РФ).

Вместе с тем, если арендодатель докажет, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (п. 2 ст. 10 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

С какой даты договор аренды считается измененным?

Условия отсрочки, предусмотренные п. 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения соглашения (п. 4 Требований).

Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки по арендной плате (см. вопрос 3 из Обзора ВС РФ):

• либо с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды;
• либо с даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки по внесению арендной платы с учетом запрета ухудшения положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными Требованиями (см. п. 6).

Как отмечено в Обзоре ВС РФ, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, то арендодатель должен проинформировать арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (п. 3 ст. 307 ГК РФ).

Если же арендодатель этого не сделает, он считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных п. 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против внесения арендатором арендной платы на условиях, установленных п. 3 Требований (ст. 10, п. 3 ст. 432 ГК РФ).

С какого момента арендная плата считается уменьшенной?

В силу ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда возникла невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (см. вопрос 5 из Обзора ВС РФ).

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыс-
кании арендной платы указать, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ. Например, размер сниженной арендной платы может рассчитываться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Применяется ли отсрочка к договорам аренды части недвижимости?

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В частности, объектом аренды могут быть недвижимые вещи, например, здания, сооружения, помещения.

Из системного толкования названных норм права (в том числе с учетом положений ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) следует, что стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся недвижимая вещь в целом, а только ее отдельная часть (п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета^[3], п. 25 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2019)^[4]).

Закон № 98-ФЗ не содержит указания на то, что положения его ст. 19 распространяются только на договоры, по которым объектом аренды выступает недвижимая вещь в целом. Следовательно, они подлежат применению и к договорам аренды части недвижимой вещи (см. вопрос 6 Обзора ВС РФ).

* * *

В заключение отметим, что Постановление Правительства РФ № 439 вступило в силу с 06.04.2020 и подлежит применению на всей территории Российской Федерации. При этом следует учитывать также разъяснения, приведенные в Обзоре ВС РФ.