С лета прошлого года сделки по продаже квартир в новостройках должны заключаться по новой схеме. А именно — с размещением денег покупателей на специализированных эскроу-счетах, а не на счетах застройщика. Как поправки в 214-ФЗ изменили российский рынок жилой недвижимости и какие выводы можно сделать уже сейчас — Domofond.ru спросил у экспертов отрасли.
С введением эскроу-счетов девелоперы не могут напрямую распоряжаться деньгами дольщиков, но есть небольшая оговорка. Изменения касаются проектов, анонсированных после 1 июля 2019 г. — дня, когда поправки в законодательство о долевом строительстве жилья вступили в силу. Те же объекты, которые начали строиться до этого времени, работают по-старому — на строительство дома идут средства покупателей.
«По разным данным, доля проектов, которые реализуются по схеме „эскроу“, пока не достигла даже 50%. Сегодня большая часть ЖК продолжает строиться по прежнему сценарию долевого строительства — это связано с тем что срок реализации проектов составляет от 1,5 до 3 лет. Полноценный переход на новые правила мы увидим, скорее всего, в 2022 г., когда эти объекты будут сданы», — комментирует коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.
Годовые итоги
Эксперты сходятся во мнении: пока рано говорить, как показала себя данная реформа. Тем не менее подвести некоторые промежуточные итоги уже можно.
Переход на эскроу-счета был вызван желанием максимально обезопасить дольщиков, приобретающих жилье на этапе строительства. С эскроу-счетами люди защищены от любых проблем, связанных с недостроем проекта, отсутствием финансирования стройки и т.д. Но «благодаря» нововведению можно наблюдать и рост стоимости квадратного метра.
Так происходит потому, что расходы на выплату девелоперами процентов по кредитам увеличиваются, себестоимость строительства — растет. Ведь если раньше для строительства объекта застройщики привлекали и пользовались средствами покупателей, с введением эсроу-счетов для реализации нового проекта им необходимо занимать деньги у банка.
«Несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ, получить кредит банки предлагали под 10-15% годовых, что, учитывая низкую рентабельность жилищного строительства, слишком много. Только ситуация с коронавирусом изменила эту тенденцию, так как власти запустили программу субсидирования кредитов для девелоперов», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Главные минусы
Уже сейчас ряд экспертов наблюдает ухудшение качества строительства в новых ЖК. По данным руководителя юридического департамента агентства недвижимости «БОН ТОН» Дмитрия Логинова, в региональных проектах, использующих эскроу-счета, увеличилось количество судебных споров, связанных с качеством возводимых домов. Застройщики пытаются сэкономить, и строительные материалы — довольно однозначный выбор.
Еще один серьезный недостаток перехода на проектное финансирование — неизбежный уход с рынка большого количества малых застройщиков и, как следствие, резкий скачок количества обманутых дольщиков. «На конец августа 2020 г. по данным ЕИСЖС проблемными считаются 18,2 млн кв. м. жилья, из которых 12 млн кв. м — в процедуре банкротства. На момент начала реформы в январе 2018 г. банкротными были чуть более 7 млн кв. м жилья», — рассказывает Дмитрий Логинов.
Небольшим девелоперам сложно вписаться в стандарты качества деятельности, характеристики и требования, подготовленные банками.
«Сегодня завоевать доверие кредитора небольшие застройщики могут только количеством кв. м, введенных за последние 3 года, полным набором документов с техусловиями без отлагательных условий, собственными средствами в величине 10% от стоимости проекта. Порой, чтобы справиться с нагрузками в новых условиях работы, мелкие строительные компании продают квартиры в своих проектах банкам или вливаются в структуру более крупного девелопера», — комментирует заместитель директора департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.
География распределения эскроу
Если в Центральной части России, Краснодарском крае и Свердловской области доля проектов, использующих эскроу-счета, довольна велика, в остальных регионах РФ наблюдается снижение девелоперской активности, отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Эксперт считает, что это связано с низкой рентабельностью проектов и нежеланием банков выдавать проектное финансирование на строительство, как им кажется, высокорискованных проектов. Однако есть и хорошие новости.
«Осознав, что новые правила работы усложнили доступ на рынок для небольших региональных компаний, которые работают с низкой маржинальностью, Минстрой разработал постановление о поддержке таких застройщиков. В документе предлагается субсидировать ставки по проектному финансированию компаниям, проекты которых имеют доходность 15% и ниже. Но пока поправки находятся на рассмотрении», — добавляет Колочинский.
Кроме того, летом 2020 г. был принят очередной пакет поправок в 214-ФЗ. Одним из главных изменений стало уточнение момента раскрытия эскроу-счета в пользу застройщика.
«Если на начальном этапе для этого требовалось ввести дом в эксплуатацию и зарегистрировать право на одну из квартир, через год достаточно только разрешения на ввод. Это положительное и давно ожидаемое решение», — рассказывает Дмитрий Логинов.
Динамика развития программы эскроу-счетов будет зависеть от того, какими темпами будет восстанавливаться экономика и рынок после пандемии, а также уровня ипотечных ставок. Впрочем, эксперты не прогнозируют каких-то существенных и резких скачков цен на квартиры в новостройках, ведь рост стоимости всегда ограничивается платежеспособным спросом.
Начать дискуссию