Дарственная на квартиру: что дает, кто еще может претендовать и при каких условиях

Дарение — безвозмездная процедура перехода прав собственности от одного лица к другому. Оформляют этот процесс посредством заключения специального документа — договора дарения, известного в просторечии как дарственная.

С 13 января 2025 года любое дарение необходимо заверять у нотариуса согласно закону от 13.12.2024 № 459-ФЗ. Когда договор подписан сторонами и зарегистрирован в Росреестре, новый владелец получает полное право распоряжаться недвижимостью (домом, квартирой либо земельным участком).

Чаще всего дарственную используют для передачи имущества членам семьи или будущим наследникам. Однако важно понимать отличия дарения от завещания:

1. Отменить дарение исключительно по инициативе дарителя практически невозможно.

2. Переход права собственности осуществляется мгновенно после завершения регистрационных процедур, отсрочка невозможна.

Оспорить дарственную вправе сам даритель или же его близкие родственники после ухода из жизни самого дарителя. Основанием служит нарушение законодательных норм при заключении соглашения. Рассмотрим подробнее обстоятельства, позволяющие признать договор недействительным.

Если собственник подписал документ под влиянием угроз, насилия, давления или введения в заблуждение относительно последствий своего решения, суд признает такую сделку ничтожной по ст. 178 и 179 ГК.

Сделка признается недействительной, если даритель не мог осознавать значение своих поступков вследствие психического расстройства, временного ухудшения здоровья или иных обстоятельств.

Здесь главную роль играют медицинское освидетельствование, справка о признании человека недееспособным или решение суда об ограничении дееспособности согласно ст. 171, 176 и 177 ГК.

Иногда оформление дарственной скрывает факт купли-продажи недвижимости за денежные средства. Обычно подобные манипуляции раскрываются, когда покупатель получает требование налогового органа уплатить НДФЛ с дохода от приобретения жилья.

Недвижимое имущество (которое супруги совместно приобрели в браке) является общим имуществом пары. Следовательно, отчуждение должно происходить с согласия обеих сторон.

Отсутствие такого одобрения дает основания для признания дарения незаконным, особенно если вторая половина сможет подтвердить неосведомленность о сделке и выразить свое несогласие.

Новый хозяин недвижимости обязан бережно относиться к подаренному имуществу. Повреждение или разрушение жилого помещения может стать причиной судебного разбирательства, инициированного бывшим владельцем. 

Необходимо показать, что жилье подвергается риску полной потери вследствие ненадлежащего содержания, подкрепляя позицию результатами осмотра, экспертными выводами или фотодокументами. Если обобщить, то основания оспаривания договора дарения выглядят так:

Таким образом, договор дарения способен быть признан недействительным лишь при наличии веских аргументов и соответствующих подтверждающих документов.

Процедура оспаривания договора дарения возможна, если есть аргументы для доказательства неправомерности сделки. Вот пошаговая инструкция, как подготовиться к судебному разбирательству.

Для успешного рассмотрения дела необходимо точно обозначить основания, по которым заявитель хочет оспорить договор дарения. Причины могут быть такими:

1. Давление на собственника, которое вынудило подписать договор против воли.

2. Недееспособность дарителя в момент оформления сделки.

3. Фиктивные или поддельные документы.

4. Недвижимость находилась в совместном владении, и продавец распорядился ею единолично.

5. Попытка сокрытия недвижимости перед кредиторами или иными заинтересованными лицами.

Иски об оспаривании дарственной имеют определенные временные рамки:

1. Срок исковой давности составляет 1 год, если речь идет о недействительности оспоримой сделки (например, даритель действовал под угрозой, не отдавал отчет своим действиям или нарушил правила распоряжения общими супружескими активами).

2. Если же договор изначально противоречит законодательству (например, квартира якобы подарена, а фактически продана; передача долей осуществлена без нотариального удостоверения; даритель официально признан недееспособным), срок продлевается до трех лет.

Чтобы успешно оспорить договор, потребуется собрать достаточные факты и свидетельства нарушений. Можно подготовить:

1. Медицинское заключение, подтверждающее состояние здоровья дарителя на момент совершения сделки (если он не мог адекватно оценивать ее последствия).

2. Показания свидетелей, которые смогут засвидетельствовать давление или манипуляцию.

3. Документы, свидетельствующие о фальсификации бумаг или попытке обойти законодательство.

4. Образец подписи дарителя, если возникли сомнения в подлинности подписи на договоре (суд назначит графологическую экспертизу).

Заявление направляется в судебный орган по месту расположения оспариваемой недвижимости. Вместе с иском предоставляются:

• оригинал договора дарения;

• доказательства противоправности действий (медицинская справка, запись разговора с угрозами);

• выписка из ЕГРН;

• квитанция об оплате госпошлины.

Размер госпошлины при подаче иска в суд общей юрисдикции согласно пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК составляет 3 тыс. руб. для физических лиц.